房地产行业周报：杭州临平区全域放宽限购，新房二手房小幅回落

板块行情：本周（4月17日-4月21日）申万一级行业指数中，房地产指数下跌4.7%，在31个一级行业板块中排名第28位，板块回落。A股中新集团周涨幅7.7%，港股本周普遍下跌。 公司动态：1）招商蛇口与江苏华建签订战略合作协议，意在全国范围内建立通畅的合作机制，共同发展。2）越秀地产拟供股筹集约83.6亿港元，用于大湾区、华东及重点城市投资。3）融创中国发布债务重组进展，现有债务超过75%的持有人已递交加入重组支持协议的函件。4）中南城投持有的中南建设3390万股将被司法拍卖，占后者总股本0.89%。 销售端：1）从我们监测的21城数据来看，本周21城商品房单日平均成交面积47万方，周度成交面积330万方，环比下降8.4%，小幅回落，同比上升29.6%；2）从11城的二手房数据来看，周度成交面积208万方，二手房环比下降3%，同比上升60%，维持近五年高位水平。 政策要闻：中央层面：发改委支持符合条件的民间投资项目发行REITs，LPR已经连续8个月维持不变。地方层面，1)杭州临平区全域放宽限购，外地户籍只需1个月社保即可购房。2）杭州、宁波针对性提高公积金贷款额度；长沙发布“带押过户”方案，便于二手房交易；武汉放宽落户新城区、开发区政策；广州鼓励企事业单位自建保租房。 行业新闻：据证券时报报道，4月20日下午，网上传言深圳二手房指导价政策调整，具体为：指导价不调整；银行核定房价以网签备案价和评估价孰低为准，参考价仅作参考；即日起执行。4月25日，据广东建设报等媒体报道，深圳相关部门已向部分中介机构发通知，要求其平台对外展示的房源价格必须严格按照指导价进行公示，不以指导价进行公示的，相关部门将视情况进行企业约谈或暂停交易系统权限。 政策点评：1）发改委高度重视民间投资发展，持续加大支持力度。2）核心城市宽松政策依然保持谨慎，杭州临平区全域放松限购，逐渐边际放松，防止市场过热。3）各地通过提高公积金贷款额度，优化二手房交易流程，坚持因城施策，促进房地产良性循环。 投资策略：震荡格局，左侧布局。预计2023年仍以震荡行情为主，建议基于估值左侧布局，赚取高胜率受益，推荐方向仍为“两个中心，一个基本点”，1）以高能级城市复苏为中心，关注高能级城市土储占比高或者2022年在高能级城市逆势发力拿地的公司；2）以国央企估值修复为中心，在行业信用坍塌重塑的过程中，国央企享受天然优势，销售、拿地、融资端均有显现，而股权融资的放开，也将进一步放大该优势，该过程将促使国央企估值得到系统性修复； 3）以逐步建立护城河为基本点，估值中枢的提升仍然是需要剩余收益展望期限的拉长，关注护城河逐步形成的公司。关注越秀地产、绿城中国、保利发展、招商蛇口、天地源、华发股份、建发股份、万科A等。 风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。 一、行情回顾：本周地产板块回落，港股普遍下跌 本周申万地产板块下跌4.7%。本周（4月17日-4月21日）申万一级行业指数中，房地产指数下跌4.7%，在31个一级行业板块中排名第28位。 图表1本周申万地产板块下跌4.7%，板块排名第28位 本周A股板块内涨幅第一为同济科技，累计涨幅达8.9%。从A股表现来看，涨幅排名前5的个股分别为同济科技、中新集团、中国国贸、华联控股、万业企业，跌幅前五的个股分别为新华联、嘉凯城、中天金融、万通发展、三湘印象。 图表2同济科技周涨幅达8.9% 图表3新华联跌幅27.5% 本周港股普遍下跌。从港股表现来看，涨幅排名前五的个股分别为融创中国，中国海外宏洋集团，金地商置，贝壳-W，合生创展集团，跌幅前五的个股分别为越秀地产、融创服务、新城发展、远洋集团、碧桂园服务。 图表4本周港股普遍下跌 图表5本周越秀地产下跌17% 二、政策要闻：发改委鼓励民间投资项目发行REITs，各地宽松政策延续 中央层面：发改委支持符合条件的民间投资项目发行REITs，LPR已经连续8个月维持不变。1）国家发改委鼓励民间资本通过多种方式盘活自身资产，支持符合条件的民间投资项目发行REITs。2）4月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%，连续8个月维持不变。 图表6发改委鼓励民间投资项目发行REITs，LPR连续8个月维持不变 地方层面：杭州临平区全域放宽限购，广州鼓励企事业单位自建保租房。1)杭州临平区全域放宽限购，外地户籍只需1个月社保即可购房。2）杭州、宁波针对性提高公积金贷款额度；长沙发布“带押过户”方案，便于二手房交易；武汉放宽落户新城区、开发区政策；广州鼓励企事业单位自建保租房，各地坚持因城施策，促进房地产良性循环。 图表7各地宽松政策 公司层面：1）招商蛇口与江苏华建签订战略合作协议，意在全国范围内建立通畅的合作机制，共同发展。2）越秀地产拟供股筹集约83.6亿港元，用于大湾区、华东及重点城市投资。3）融创中国发布债务重组进展，现有债务超过75%的持有人已递交加入重组支持协议的函件。4）中南城投持有的中南建设3390万股将被司法拍卖，占后者总股本0.89%。 图表8招商蛇口与江苏华建签订战略合作协议，越秀地产拟供股筹集83.6亿港元 三、销售端：新房及二手房环比小幅下降，较去年同期表现优异 （一）新房市场：21城成交环比下降8%，同比上升30% 从我们监测的21城数据来看，本周21城商品房单日平均成交面积环比下降8%，同比上升30%。1）从日平均数据来看，本周监测的21个城市商品房日平均成交面积47万方，环比下降8%，同比上升29.6%。2）从累计数据来看，年初至今21城成交面积5280万方，同比增长14%，其中一线城市商品房成交建面1457万方，同比增长29.7%，监测的6个二线城市商品房成交建面2425万方，同比增长4.1%，11个三四线城市商品房成交建面1086万方，同比增长21%。 图表9本周21城商品房日平均成交面积47万方，同比上升29.6% 21城周度成交面积330万方，环比下降8%，同比上升30%。1）分城市级别来看，一线、二线、三四线城市本周成交面积分别为102万方、155万方、73万方，环比分别上升1.9%、-9.3%、-18.1%，相较去年同期上升135%、9.9%、4.1%。2）一线城市上海由于新房持续优质供应，且2022年同期受疫情影响基数较低，成交面积37.0万方，同比上升1596%，但从环比数据来看，与上周基本持平。 图表10本周21城周度成交面积330万方，环比下降8%，同比上升29.6% （二）二手房市场：11城成交环比下降3%，市场仍保持热度 从我们监测的11城数据来看，二手房市场仍保持一定热度。1）从单日平均数据来看，11城二手房日平均成交面积30万方，环比下降3%，同比上升60%。2）从累计数据来看，年初至今11城二手房成交面积2675万方，同比增长62%。 图表11本周11城二手房日平均成交面积30万方，环比下降3% 本周11城二手房成交面积208万方，环比下降3%，同比上升60%。1）分城市级别来看，一线、二线、三四线城市本周成交面积分别为45万方、137万方、26万方，环比分别上升8%、-7%、-3%，相较去年同期上升17%、86%、49%。2）一线城市中北京二手房成交面积增速放缓，环比上升4%；深圳成交面积9.6万方，环比上升24%，同比上升96%，后续可持续观测深圳二手房指导价政策调整带来的影响。 图表12本周11城二手房成交面积208万方，环比下降3%，同比上升60%。 四、融资端：本周发债以国央企为主，民企美的计划发债12亿元 本周发债以国央企为主，万科发行20亿中期票据，票面利率3.11%。本周民企美的置业发行12亿中期票据，其中10亿元中票利率3.52%，发债成本较低；而格力地产发行5亿元私募债，票面利率4.97%，利率相对较高。 图表13万科发行20亿中期票据，票面利率仅3.11% 五、投资建议 震荡格局，左侧布局。预计2023年仍以震荡行情为主，建议基于估值左侧布局，赚取高胜率受益，推荐方向仍为“两个中心，一个基本点”，1）以高能级城市复苏为中心，关注高能级城市土储占比高或者2022年在高能级城市逆势发力拿地的公司；2）以国央企估值修复为中心，在行业信用坍塌重塑的过程中，国央企享受天然优势，销售、拿地、融资端均有显现，而股权融资的放开，也将进一步放大该优势，该过程将促使国央企估值得到系统性修复；3）以逐步建立护城河为基本点，估值中枢的提升仍然是需要剩余收益展望期限的拉长，关注护城河逐步形成的公司。关注越秀地产、绿城中国、保利发展、招商蛇口、天地源、华发股份、建发股份、万科A等。 六、风险提示 微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。