2023年4月上海市场月报：新盘集中入市热度回落，一批次土拍盛况空前

新盘集中入市热度回落一批次土拍盛况空前 ——2023年4月上海市场月报 2023年5月克而瑞上海区域出品 数字楼市： 本月 土地市场（含宅） 本月 住宅市场 01 02 03 04 05 本月视点 土拍市场新房市场房企分析 下月期待 目录 CONTENTS 本月视点 招行上海分行发放该行首笔二手房“带押过户”贷款，这意味着包括上海在内的一线城市，在带押过户方面做了持续的推进；5月1日起，多子女家庭公积金贷款限额上浮20%，最高上浮额度为24万，政策的风向意义大于实际效应 带押 过户 4月11日，招行上海分行发放该行首笔二手房“带押过户”贷款，这意味着包括上海在内的一线城市，在带押过户方面做了持续的推进 带抵押过户须满足四个条件: 1.房子是个人产权 2.只能有一次抵押，二抵的不行 3.房子是商业按揭贷款，经营贷不行，组合贷必须还清公积金部分 4.买方必须是全款或者纯商贷 目前，上海多家银行支持办理“带押过户”，包括工行、建行、交行、农行等10余家银行。 存在十多年仍是小众业务 首先，是对卖方贷款的银行有要求，目前全市共12家银行可以办理带押过户。其次，对于房屋情况也有要求，存在二押三押的房屋不能办理，并且房屋的产权只能是个人。 为什么要推行带押过户？ 对于卖方来说，带押过户可以节省大把时间和一笔过桥资金，而对于买家来说，无需提前垫付，资金安全得到更好保障。 带押过户并不能带动市场需求 带押过户可以提升交易效率，但不会直接刺激需求端。它能全面促进住房消费，其实是一种误读。这只是交易技术手段上的优化，不代表市场上会产生增量的需求，未来带押过户要全面推行还需要完善不少配套细则。 政策解读： 从上层制定来看，该政策是有助于加快交易、有助于防范风险；但具体到实操层面该业务重启后，尚处于宣传推广阶段业务量较少，仍需积极观察市场反馈。 此政策比起核验价放松所带来的作用要小不少，且由于带押过户需满足一些要求，以至于对市场环境带来的作用微乎其微。 公积金 贷款 5月1日起，多子女家庭公积金贷款限额上浮20%，最高上浮额度为24万，政策的风向意义大于实际效应 选取500万总价房源作为计算基准： 1）多子女家庭三房为基本需求;2)年内上海三房户型新房成交套数中，500万为最主力总价段。 5.1新政后 原政策 月供差额 房屋总价 500万元 / 首付比例 35% 贷款总额 325万元 商贷 181万元 205万元 公积金 144万元 120万元 30年分期等额本息月供 15106.21元 15269.06元 163元 20年分期等额本息月供 19314.96元 19464.45元 149元 政策解读： 此政策，一方面响应了国家鼓励生育的政策方针，另一方面，也在一定程度上释放了政策和缓的信号。 从政策的细则来看，此政策的风向标意义大于实际效应。1）多子女家庭，在上海购房者中，多属于改善客户，未纳入本次政策的普惠群体中；2）上海购置门槛高企，公积金贷款额最高上浮24万，对于购房来说杯水车薪。以500万总价房源为例，新政后30年期等额本息月供每月可减少163元，聊胜于无。 土拍市场 4月经营性用地总供应3宗/204.4万方，成交20宗/204.42万方，其中上海2023年一批次集 中土拍落幕，19宗宅地成交总建面198.86万㎡，成交总价518.83亿元 2020年至今上海经营性用地月度成交走势（剔除工业、保障房用地） 万㎡供应建筑面积成交建筑面积成交楼板价 500 400 300 200 100 0 35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 2020年至今上海涉宅用地成交面积及溢价率走势（不含租赁、保障房用地） 450万㎡溢价率 400 350 300 250 200 150 100 30% 25% 20% 15% 10% 5% 土拍 量价 4月经营性用地总供应3宗/204.4万方，成交20宗/204.42万方，其中上海2023年一批次集中土拍落幕， 19宗宅地成交总建面198.86万㎡，成交总价518.83亿元 500 00% 2023年4月经营性用地供应建面 3.5万㎡环比↓98同比- 2023年4月经营性用地成交建面 204.4万㎡环比↑6500同比- 含宅用地 0万㎡/0幅 - 商办用地3.5万㎡/3幅环比↓98 租赁用地 0万㎡/0幅 - 含宅用地 198.9万㎡/19幅 - 商办用地5.6万㎡/1幅环比↑80 租赁用地 0万㎡/0幅 - 100% 80% 60% 40% 20% 2023年4月经营性用地供应结构占比 3.5万㎡0万㎡ 100% 0% 100.0% 80.0% 60.0% 40.0% 20.0% 2023年4月经营性用地成交结构占比 204.4万㎡0万㎡ 3.0% 97.0% 0%0%0% 0.0% 0.0% 土拍 结构 4月经营性用地供应3.5万㎡，成交204.4万㎡，环比上涨6500% 2023年4月2022年4月 含宅商办租赁 2023年4月2022年4月 含宅商办租赁 集中 供地 增质——区位更优、轨交更近 五成土地“躺卖”，整体来看，郊环外缩水，中外环、外郊环比重上涨，过半地块直接受轨交利好 序号 区域 板块 环线 地块名称 土地用途 土豆评价 评价描述 １ 闵行 莘庄 外郊环 闵行区莘庄社区MHP0-0201单元16A-07A地块 住宅 A 区位好、市场安全、公建配套较少 ２ 闵行 莘庄 外郊环 闵行区莘庄社区MHP0-0201单元13A-10A、13A-13A地块 住宅 ３ 青浦 徐泾 外郊环 青浦区西虹桥龙联路北侧07-02地块 住宅 ４ 青浦 徐泾 外郊环 青浦区西虹桥小涞港西侧52-20地块 住宅 ５ 徐汇 康健、田林 内中环 徐汇区田林街道167-02(n)地块 住宅 ６ 闵行 春申 外郊环 闵行区梅陇社区MHP0-0306单元5-3、6-3、5-5、6-5地块 住宅 ７ 嘉定 嘉定新城 郊环外 嘉定区嘉定工业区嘉定新城菊园社区JDC1-0402单元 06-01、06-03地块 住宅 ８ 嘉定 西北区 郊环外 嘉定区徐行镇新市镇镇区17-01地块 住宅 B 区位好、公建配套较少但流速不明 ９ 奉贤 西渡 外郊环 奉贤区西渡街道D-01-11区域地块 住宅 10 南汇 周康 外郊环 浦东新区16号线周浦站周边地区06-04地块 住宅 11 普陀 桃浦 中外环 普陀区桃浦社区H6街坊H6-5地块 住宅 废物预处理厂 12 宝山 祁连 中外环 宝山区大场镇W12-1301单元05-04地块 住宅 墓园 13 静安 不夜城 内环内 静安区中兴社区C070202单元306-04地块 商住 区位好、公建配套较少但公建比例高 14 嘉定 江桥 外郊环 嘉定区江桥镇JDPO-0402单元42-07、43-02地块 综合 15 松江 松江新城 外郊环 松江区广富林街道SJC10004单元2街区19-01、25-01号地块及人民北路地下连通道 商住 16 青浦 青浦镇 郊环外 青浦区盈浦街道竹盈路南侧17-01、18-01、19-01、20-01、21-01、22-01、23-02、24-01地块 住宅& 办公 17 南汇 新场 外郊环 浦东新区新场镇PDXC-02单元02-02地块 住宅 C 市场下行周期有去化压力 18 奉贤 金汇 外郊环 奉贤区金汇镇30-07区域地块 商住 19 金山 亭林 外郊环 金山区亭林镇亭林大型居住社区19-01地块 住宅 环线分布 成交宗数 内环内 内中环 中外环 外郊环 郊环外 总计 2022年一批次 2 2 2 22 12 40 2023年一批次 1 1 2 12 3 19 占比 5% 5% 11% 63% 16% - 同比 持平 持平 ↑6% ↑8% ↓14% ↓48% 轨交关系 地块名称 地铁线路 距离 浦东新区16号线周浦站周边地区06-04地块 16 0.8km 徐汇区田林街道167-02（n）地块 15 0.4km 普陀区桃浦社区H6街坊H6-5地块 15 0.4km 静安区中兴社区C070202单元306-04地块 8 0.1km 宝山区大场镇W12-1301单元05-04地块 15 0.8km 闵行区梅陇社区MHP0-0306单元5-3、6-3、5-5、6-5地块 15 0.4km 闵行区莘庄社区MHP0-0201单元13A-10A、13A-13A地块 12 0.7km 青浦区西虹桥龙联路北侧07-02地块 17 0.9km 嘉定区江桥镇JDPO-0402单元42-07、43-02地块 14 0.4km 嘉定区嘉定工业区嘉定新城菊园社区JDC1-0402单元06-01、06-03地块 11 0.8km 奉贤区西渡街道D-01-11区域地块 5 0.4km 集中 供地 提价——给市场预期、给企业信心 19宗地块中，有11宗地块联动价有所上调，部分地块利润空间提升 区域 地块名称 容积率 备注 房地联动价 对标项目 价格 涨幅 浦东 浦东新区16号线周浦站周边地区06-04地块 1.8 60000 【金桥】周浦镇08单元16-02地块（22年9月） 56000 ▲7% 静安 静安区中兴社区C070202单元306-04地块 2.5 121000 【华发】中兴社区C070202单元321-01、322-09地块（22年9月） 119000 ▲2% 闵行 闵行区梅陇社区MHP0-0306单元5-3、6-3、5-5、6-5地块 2.5 75000 越秀仁恒天樾园和 73600 ▲2% 宝山 宝山区大场镇W12-1301单元05-04地块 2.6 63000 大华郎香公园映 57000 ▲11% 嘉定 嘉定工业区嘉定新城菊园社区JDC1-0402单元06-01、06-03地块 2 含别墅 46000 金地峯范 45500 ▲1% 嘉定区江桥镇JDP0-0402单元42-07、43-02地块 1.8 62000 龙湖南山虹桥天玺领峯 57500 ▲8% 青浦 青浦区盈浦街道竹盈路南侧地块 2.2 46500 【富绅】盈浦街道漕稼一路西侧10-04地块（22年7月） 45000 ▲3% 青浦区西虹桥小涞港西侧52-20地块 1.2 含别墅 69500 蟠龙天地（含别墅） 68700 ▲1% 奉贤 奉贤区金汇镇30-07区域地块 2 含别墅 36500 【奉贤交能】金汇镇40-04区域地块（22年7月） 35500 ▲3% 奉贤区西渡街道D-01-11区域地块 1.8 含别墅 42850 中铁建香榭国际 41790 ▲3% 金山 金山区亭林镇亭林大型居住社区19-01地块 1.8 24000 【华纺】亭林大型居住社区26-02地块（22年7月） 22500 ▲7% 区域 板块 地块名称 批次情况 起始楼面价 房地联动价 价差 对比之前价差变动 浦东 周康 2023年028号公告浦东新区16号线周浦站周边地区06-04地块 23年第一批次 33700 60000 26300 上涨▲ 2022年082号公告南汇区周浦镇08单元16-02地块 22年第三批次 31080 56000 24920 普陀 桃浦 2023年028号公告普陀区桃浦社区H6街坊H6-5地块 23年第一批次 40591 79000 38409 上涨▲ 2022年082号公告普陀区桃浦科技智慧城015-01地块 22年第三批次 47751 83000 35249 2022年054号公告普陀区桃浦科技智慧城026-01地块 22年第二批次 47321 83000 35679 青浦 徐泾 2023年028号公告青浦区西虹桥龙联路北侧07-02地块 23年第一批次 35500 64000 28500 持平或上涨▲ 2023年028号公告青浦区西虹桥小涞港西侧52-20地块 23年第一批次 36500 69500 33000 2022年054