房地产开发2026W16：本周新、二手房成交量同比提升，上海三批次土拍一热两冷

核心观点

• 上海土拍：结构性分化加剧，徐汇长桥街道地块溢价率高达25%，达到年内最高；国央企成为拿地主力，民企仅参与竞拍未获地块。
• 行情回顾：申万房地产指数本周下跌1.0%，行业表现不佳。
• 新房成交：本周30个城市新房成交面积环比提升15.7%，同比提升20.5%，一线城市和二线城市成交量均有所增长，三线城市成交量环比大幅提升但同比有所下降。今年累计16周新房成交面积同比下滑24.4%。
• 二手房成交：本周15个样本城市二手房成交面积环比增长1.5%，同比增长15.8%，一线城市成交量环比下降，二线城市和三线城市成交量环比均有所增长。今年累计16周二手房成交面积同比增长0.8%。
• 信用债：本周房企信用债发行规模环比减少，净融资额为负，但主体评级以AAA为主，发行利率整体稳定。
• 政策回顾：多地出台公积金放松、购房补贴等政策，上海试点“住房收购置换”模式，江苏苏州实施青年人才公积金贷款贴息政策。

关键数据

• 上海土拍：成交3宗地块，总出让金72.09亿元，整体溢价率9.9%。
• 新房成交：本周30个城市成交180.1万平方米，环比提升15.7%，同比提升20.5%。
• 二手房成交：本周15个样本城市成交271.8万平方米，环比增长1.5%，同比增长15.8%。
• 信用债：本周发行房企信用债15只，发行规模98.40亿元，总偿还量140.91亿元，净融资额-42.51亿元。

研究结论

• 行业评级：维持“增持”评级。
• 投资建议：重点关注地产开发、地方国企/城投/化债、中介和物业管理等领域的优质企业。
• 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。