上海土拍零距离（6/22）：三拍热度回落，主流国企积极拿地

9月27日，上海完成2022年三轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ ■上海本轮土拍规则基本不变，增强一次书面报价随机性。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源要求不变，保证金比例仍维持在20%，土地出让方式除嘉定新城1宗地为“招挂复合”外，其余地块均以挂牌的方式出让。拿地中，地块溢价率限制最高仍为10%，地价触顶后采取一次书面报价的方式确定竞得人。本轮一次书面报价规则微调，当有效报价超过二个不足六个或 有效报价为六个及以上且有竞买人报价相同时，系统新增相应数量“随机值”，调整后一次书面报价随机性增强。拿地后，本轮土拍地块均需配建5%的保障性住房。 ■上海本轮土拍平均溢价率小幅下降，底价成交率明显上升，土拍热度回落。上海2022年三轮土拍合计推地35宗，推地数量与今年第一、二轮基本 固定收益主题报告 上海土拍零距离（6/22）：三拍热度回落，主流国企积极拿地 2022年10月10日 证券研究报告 池光胜分析师 SAC执业证书编号：S1450518100003 chigs@essence.com.cn 高文君分析师 SAC执业证书编号：S1450521080001 gaowj@essence.com.cn 相关报告 生产端改善推动PMI重回扩张，经济“供强需弱”仍 2022-09-30 明显—2022年9月PMI点 评 解码钢铁行业（三）：产业 2022-09-29 链全解之铁矿石 金融资源盘点与省内城投支 持平；无地块流拍、撤销，成交35宗，成交金额1053.8亿，平均溢价率 持（7）：湖北篇 2022-09-28 2.4%，较今年第一、二轮的3.5%、4.0%有所下降，底价成交率68.6%，较今年二轮的35.3%明显上升，土拍热度回落。横向对比，在已完成三轮土拍的7城中，上海广义流拍率为7城最低水平，平均溢价率略低于7城平均水平 2.5%。从区位来看，上海本轮土拍中心城区共推地7宗，浦东新区共推地6宗，青浦区、松江区、嘉定区各推地4宗，其余区域推地数量均在1-3宗之间。热门地块竞争激烈，共有8宗地地价达到中止价，触发一次性书面报价 环节，集中于普陀、徐汇、闵行等区的热门区域；共3宗地溢价成交，集中 于松江区、徐汇区；共24宗地底价成交，其中4宗为城中村改造地块，其余地块多数集中于松江区、奉贤区、青浦区等相对较偏的区域，静安中兴社区、徐汇华泾镇、嘉定新城等地块虽地理位臵相对较好，但因起拍金额较大、商业占比高等原因也底价成交。 ■主流国企积极拿地，联合拿地下民企拿地占比有所提升。国企仍是拿地主力，全口径拿地金额619.3亿，拿地金额占比58.8%。主流国有房企积极拿地，华发股份、保利发展、建发股份、招商蛇口分别拿地80.4亿、55.0亿、 52.0亿、22.6亿；中华企业、中建二局、安徽省交通控股集团分别以68.1亿、64.4亿、50.5亿各拍得1宗地，象屿地产通过联合拿地的方式以56.6亿拍得3宗地；浦东金桥等也均有拿地。联合拿地下民企拿地占比有所提升， 全口径拿地金额192.9亿，拿地金额占比18.3%，较今年第二轮的9.6%有所 提升。上海本地民企宝华56亿拍得1宗地，为拿地金额最大的民营房企；主流民营房企龙湖集团也有所参与，15.4亿拍得1宗地；中建大椿、祥源地产、合盛臵业分别拿地8.8亿、4.8亿、4.4亿，同进臵业、路劲隽御、新海通、江苏亚伦等小型民企则通过与国企、城投联合拿地的方式拿地，拿地金额合计103.4亿。城投拿地金额占比明显提升，全口径金额473.4亿，拿地金额占比44.9%，明显高于今年第一、二轮的17.7%、19.7%。静安国资和北方企业联合体120.6亿拍得1宗地，汇成集团、上海地产集团、浦房集团、西岸开发集团分别拿地59.9亿、55.2亿、45.4亿、36.0亿，奉贤新城、中环集团、嘉定新城等也均有拿地。 ■风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。 地方政府隐性债务专题 （七）：上海城投转型启示2022-09-27录 社融或微升至10.6%，PPI 继续回落而CPI上行——92022-09-26 月经济金融数据展望 内容目录 1.土拍规则基本不变，增强一次书面报价随机性3 2.土拍热度回落，板块冷热分化3 3.主流国企积极拿地，联合拿地下民企拿地占比有所提升5 图表目录 图1：上海2022年三轮土拍基本情况（宗，亿）3 图2：三轮土拍平均溢价率小幅下降（%）3 图3：上海广义流拍率为7城最低水平（%）4 图4：上海平均溢价率略低于7城平均水平（%）4 图5：国企仍为拿地主力，联合拿地下民企拿地占比有所提升（%）6 表1：上海本轮土拍调整竞价规则3 表2：上海2022年三轮土拍明细（元/方，万元，平方米）4 9月27日，上海完成2022年三轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ 1.土拍规则基本不变，增强一次书面报价随机性 上海本轮土拍规则基本不变，增强一次书面报价随机性。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源要求不变，保证金比例仍维持在20%，土地出让方式除嘉定新城1宗地为“招挂复合”外，其余地块均以挂牌的方式出让。拿地中，地块溢价率限制最高仍为10%，地价触顶后采取一次书面报价的方式确定竞得人。本轮一次书面报价规则微调，当有效报价超 过二个不足六个或有效报价为六个及以上且有竞买人报价相同时，系统新增相应数量“随机值”，调整后一次书面报价随机性增强。拿地后，本轮土拍地块均需配建5%（占该出让宗地规划总住宅建筑面积的比例）的保障性住房。 表1：上海本轮土拍调整竞价规则 土拍批次 拿地前 拿地中 拿地后 参与资格 保证金 地块限价 达到限价后竞拍规则 房价要求其他要求 22年首轮5%-10%一次性报价最接近均价者得 22年二轮 限马甲、严控购地资金来源 7%-10%一次性报价最接近均价者 销售指导价- 20% 得；摇号 （增设随机值） 22年三轮5%-10%一次性报价最接近均价者得 资料来源：上海政府官网，安信证券研究中心 2.土拍热度回落，板块冷热分化 上海本轮土拍平均溢价率小幅下降，底价成交率明显上升，土拍热度回落。上海2022年三轮土拍合计推地35宗，推地数量与今年第一、二轮基本持平；无地块流拍、撤销，成交35宗，成交金额1053.8亿，平均溢价率2.4%，较今年第一、二轮的3.5%、4.0%略有下 降，底价成交率68.6%，较今年二轮的35.3%明显上升，土拍热度回落。横向对比，在已 完成三轮土拍的7城中，上海广义流拍率为7城最低水平，平均溢价率略低于7城平均水平2.5%。 图1：上海2022年三轮土拍基本情况（宗，亿）图2：三轮土拍平均溢价率小幅下降（%） 2021年首轮2021年二轮 成交数流拍数终止/延期成交金额（右） 401,200 351,000 30 25800 20600 15400 10 5200 2022 2022 2022 2021 2021 2021 00 30% 25% 20% 15% 10% 5% 2021年三轮2022年首轮 2022年二轮2022年三轮 年年年年年年首二三首二三轮轮轮轮轮轮 0% 广义流拍率 平均溢价率 资料来源：上海政府官网，安信证券研究中心资料来源：上海政府官网，安信证券研究中心 图3：上海广义流拍率为7城最低水平（%）图4：上海平均溢价率略低于7城平均水平（%） 30% 25% 20% 15% 10% 5% 7 0% 城合 平肥 均 广义流拍率 青无杭北上岛锡州京海 6% 5% 4% 3% 2% 1% 7 0% 合北 城肥京 平 均 平均溢价率 上青厦无 海岛门锡 资料来源：各市政府官网，安信证券研究中心资料来源：各市政府官网，安信证券研究中心 板块冷热分化明显。从区位来看，上海本轮土拍中心城区1徐汇、静安、普陀共推地7宗，占比20%，浦东新区共推地6宗，青浦区、松江区、嘉定区各推地4宗，其余区域推地数 量均在1-3宗之间。热门地块竞争激烈，共有8宗地地价达到中止价，触发一次性书面报价环节，集中于普陀、徐汇、闵行等区的热门区域；共3宗地溢价成交，集中于松江区、徐汇区；共24宗地底价成交，其中4宗为城中村改造地块，其余地块多数集中于松江区、奉贤区、青浦区等相对较偏的区域，静安中兴社区、徐汇华泾镇、嘉定新城等地块虽地理位臵相对较好，但因起拍金额较大、商业占比高等原因也底价成交。 表2：上海2022年三轮土拍明细（元/方，万元，平方米） 行政区宗地代码成交状态起拍楼面价 成交楼面价 溢价率 成交价格 拿地企业 普陀区普陀区桃浦科技智慧城（W06-触发一次性书43622.5 47750.5 9.5% 560450 上海宝华 浦东新区浦东新区唐镇中心镇区PDP0-触发一次性书39155.8 42849.2 9.4% 504980 安徽省交通控股集团 嘉定区嘉定区菊园新区JDC1-0403单元触发一次性书20800.1 22751.3 9.4% 159150 路劲隽御&象屿地产 宝山区宝山区罗店镇美罗家园大型居住触发一次性书18477.7 20198.9 9.3% 112390 象屿地产&新海通 徐汇区徐汇区龙华街道188S-B-3地块触发一次性书66907.9 73018.9 9.1% 360140 保利发展&西岸开发集团 闵行区闵行区华漕镇MHPO-1403单元触发一次性书35000.2 38135.6 9.0% 173550 南山控股 闵行区闵行区梅陇镇古美北社区S110502触发一次性书54040.4 58874.8 8.9% 520010 建发股份 青浦区青浦区夏阳街道青松路西侧H3a-触发一次性书22621.0 24224.7 7.1% 95090 江苏亚伦&新黄浦 松江区松江区广富林街道SJC10004单元溢价成交27000.0 29035.5 7.5% 154057 龙湖集团 徐汇区徐汇区华泾镇XHPO-0001单元溢价成交47001.5 49963.5 6.3% 226030 招商蛇口&汇成集团 松江区广富林街道SJC10004单元 松江区2街区03-04、06-02、07-10号地溢价成交27171.3 块 27211.2 0.1% 681442 中华企业 浦东新区浦东新区周浦镇08单元16-02地底价成交31080.1 31080.1 0.0% 313281 浦东金桥 浦东新区浦东新区杨思社区Z000602单元底价成交50243.1 50243.1 0.0% 453700 浦房集团 1401单元）015-01地块面报价 0405单元C-05B-02地块面报价 30B-01地块面报价 社区0221-01地块面报价 面报价 53-01地块面报价 单元112b-02、112b-05地块面报价 01、H3b-01地块面报价 2街区11-05号地块D2B-1地块 块 20C-14地块 1中心城区：黄浦区、徐汇区、长宁区、杨浦区、虹口区、普陀区、静安区 浦东新区 浦东新区航头镇中社区东单元 底价成交 23046.5 23046.5 0.0% 240645 外高桥 底价成交 48127.9 48127.9 0.0% 803730 华发股份 底价成交 47839.9 47839.9 0.0% 1205984 静安国资&北方企业 底价成交 19046.2 19046.2 0.0% 373000 汇成集团&龙华房地产& （PDS1-0205）B01-15、B01-16地 块 静安区静安区中兴社区C070202单元 321-01、322-09地块 静安区静安区中兴社区C070202单元 304-03地块 徐汇区徐汇区华泾镇XHPO-0001单元 D1-2、D5B-1地块 普陀区普陀区桃浦科技智慧城（W06- 1401单元）027-01、039-01地块 宝山区宝山区顾村大型居住社区BSP0-0104单元0414-02、0415-01地块 嘉定区嘉定区嘉定工业区南门社区JDC1-0801单元06-04、07-01地块 嘉定区嘉定区南翔镇JDC2-0201单元14-