房地产行业3月公司月报：央国企销售与拿地增速整体占优，高能级市场复苏力度更强

行业研究 2023年4月28日 看好/维持 行业报告 房地产 分析师 陈刚 电话：010-66554028 邮箱：chen_gang@dxzq.net.cn 执业证书编号：S1480521080001 房地产行业3月公司月报：央国企销售与东拿地增速整体占优，高能级市场复苏力度兴更强 证 券 股投资摘要： 份 有行业销售： 限市场销售金额同比转正，主流房企复苏力度强于市场。从行业整体销售情况来看，3月份的商品房销售金额实现同比转正，2023公年3月商品房销售额同比增速为6.3%、前值为-0.1%。百强房企和我们跟踪的40家主流房企的销售额单月同比增速都大幅领司先于全国水平，且主流房企的销售均价增速也大幅领先全国水平。2023年3月百强房企销售额同比增速为28.7%、前值为-12.5%。证从我们跟踪房企(40家)的销售额来看，2023年3月跟踪房企销售额同比增速为23.7%、前值为-6.5%。我们认为，在政策支持，券经济转暖和积压购房需求释放之下，带动一季度销售规模有所修复。主流房企的销售领先于市场水平，且销售结构上更加向研高能级城市倾斜，整体销售实现了量价齐升。 究 报 告房企销售： 高均价房企销售复苏强劲，央国企销售明显领先。从我们跟踪的40家主流房企销售情况来看，销售均价更高的房企销售增速 大幅领先于低均价房企，央国企销售增速大幅领先于非央国企。从销售金额单月值来看，2023年3月高均价组(13家)商品房销售额同比增速为73.1%、前值为74.9%；低均价组(13家)商品房累计销售额同比增速为-25.9%、前值为-27.0%；央国企组(10家)商品房销售额同比增速为77.0%、前值为96.8%；非央国企组(30家)商品房销售额同比增速为-5.2%、前值为-11.2%。我们认为，当前市场销售复苏的动力主要来自于销售均价较高的高能级地区，布局于高能级区域的央国企正在抢占高能级区域的销售份额。过去布局低能级区域的房企和民企，如今也需要更多的依靠高能级区域的销售。从我们跟踪的房企(40家)销售金额、销售面积与销售均价的同比增速来看，保利置业、越秀地产和华发股份的销售情况最好，３家房企３月份销售金额的累计同比增速和单月同比增速都是最高的，销售均价也都处在较高水平。 行业土地成交： 主流房企拿地信心有所恢复，新增土地偏向于向高能级区域。从行业整体土地成交来看，全国商住用地土地成交水平还处在 低位，但大中城市土地成交有所回暖且同比增速优于全国平均水平。2023年1-3月全国商住用地累计成交土地出让金同比增速为-20.0%、前值为-20.4%；其中，35个大中城市同比增速为-17.1%、前值为-19.4%。我们跟踪的38家主流房企的拿地金额降幅大幅收窄，拿地力度也有所提升，说明主流房企对土地市场的信心有所恢复。2023年1-3月跟踪房企(38家)累计新增土地价值同比增速为-26.0%、前值为-45.0%，跟踪房企的整体拿地力度为7.1%，前值为6.3%。从拿地均价来看，主流房企拿地均价大幅提升，说明主流房企普遍倾向于在高能级区域拿地。2023年1-3月跟踪房企累计新增土地均价同比增速为31.9%、前值为3.7%。 房企土地成交： 高销售均价的央国企拿地力度更大，拿地均价显著提升。从我们跟踪的38家主流房企拿地情况来看，销售均价更高的房企拿地积极性高于低均价房企，拿地均价的增速也更高。2023年1-3月高均价组(13家)累计新增土地价值同比增速为-22.1%、前 值为-41.7%；低均价组(13家)累计新增土地价值同比增速为-58.7%、前值为-40.6%；高均价组(13家)累计新增土地均价同比增速为40.3%、前值为10.0%；低均价组(13家)累计新增土地均价同比增速为-11.0%、前值为28.1%。央国企拿地大幅领先于非央国企，不仅拿地均价远远高于非央国企，拿地均价的增速也大幅高于非央国企。2023年1-3月央国企组(10家)累计新增土地价值同比增速为-10.0%、前值为-2.9%；非央国企组(28家)累计新增土地价值同比增速为-43.2%、前值为-72.6%；央国企 敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源 组(10家)累计新增土地均价同比增速为57.7%、前值为26.3%；非央国企组(28家)累计新增土地均价同比增速为2.7%、前值为-35.3%。我们认为，当前市场销售复苏的动力主要来自于销售均价较高的高能级地区，央国企凭借信用优势，在当前的销售市场和土地市场都获得了较为明显的领先。布局高能级区域的房企，在土地市场上也更加积极，拿地力度明显强于低均价房企。从我们跟踪的房企(38家)拿地情况来看，绿城中国、滨江集团和建发股份年内拿地金额最高，拿地力度最大。 行业内债及外债融资： 地方国有企业内债发行规模领先，行业外债余额持续下降。从境内债券融资情况来看，３月底内债存量规模同比小幅增长6.7％，地方国有企业内债发行额同比增速大幅领先，发行额占比接近８成。2023年1-3月央企房企的境内债券累计发行额的同比增 速为-5.9%、前值为-6.3%；地方国有房企的境内债券累计发行额的同比增速为23.3%、前值为24.2%；非央国企房企的境内债券累计发行额的同比增速为-18.0%、前值为-50.2%。从境外债券融资情况来看，外债余额持续下降。从债券到期情况来看，５月份债务到期压力较４月份大幅减小。从我们跟踪的房企(38家)境内信用债和境外地产债存量来看，存量债务规模最大的三家房企为碧桂园、华润置地和中海地产，5月份债务到期规模最大的三家房企为富力地产、万科和正荣地产。 境内债务成本低于境外，央企融资优势最明显。从房企境内存量信用债和境外存量债券的利率水平来看，境内信用债的发债 利率明显低于境外债券，央国企和混合所有制房企的发债利率明显低于民企，其中央企的融资成本最低。 市场行情： 本月A股地产板块表现弱于大盘、H股地产板块表现弱于大盘。本月（4.1-4.26）A股地产指数（申万房地产）涨幅-3.70%（上月-7.61%），A股大盘（中证A股）涨幅-3.14%（上月-0.83%）；H股地产指数（克而瑞内房股领先指数）涨幅-6.35%（上月-4.52%）， H股物业指数（恒生物业服务及管理指数）涨幅-5.18%（上月-2.76%），H股大盘（恒生指数）涨幅-3.15%（上月3.10%）。近三个月A股涨幅前3的房企为华发股份、招商蛇口和建发股份，港股为保利置业、越秀地产和金辉集团 估值水平： 截至4月26日收盘，A股PB最高的3家房企为华发股份、滨江集团和招商蛇口，H股PB最高的3家房企为华润置地、龙湖集团和越秀地产。从跟踪房企(38家)来看，截至4月26日收盘，A股PB(MRQ)最高的3家房企为华发股份、滨江集团和招商蛇口，PB(MRQ)分别为1.34、1.32和1.25。H股PB(MRQ)最高的3家房企为华润置地、龙湖集团和越秀地产，PB(MRQ)分别为 0.95、0.85和0.63。A股PE(TTM)最高的3家房企为招商蛇口、新城控股和绿地控股，PE(TTM)分别为25.51、24.11和19.91。H股PE(TTM)最高的3家房企为中骏集团、宝龙地产和中国金茂，PE(TTM)分别为97.61、10.98和8.80。 投资策略： 防范化解房企风险与支持改善性住房需求是近一段时间以来房地产供需两端支持政策的主要方向。我们认为，当前供需两端政策都在确保房地产市场回归平稳发展，政策正在形成合力，销售市场正走向触底回升。我们推荐具有信用优势的优质央企、 国企以及有望受益于融资端的支持，有效改善资产负债状况的优质民企。优质头部房企将受益于融资政策的支持进一步优化资产结构，有望抓住行业出清与竞争格局改善的机会在需求回暖之时抢占先机，保利发展、越秀地产、金地集团、碧桂园、龙湖集团等龙头房企将有望受益。 风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险、资产大幅减值的风险。 目录 1.行业销售8 1.1行业销售概述：市场销售金额同比转正，主流房企复苏力度强于市场8 1.2行业销售金额数据汇总8 1.3行业销售面积数据汇总10 1.4行业销售均价数据汇总10 2.房企销售11 2.1房企销售概述：高均价房企销售复苏强劲，央国企销售明显领先11 2.2房企销售金额数据汇总：按均价高低和所有制13 2.3房企销售面积数据汇总：按均价高低和所有制15 2.4房企销售均价数据汇总：按均价高低和所有制16 3.样本房企销售明细17 3.1样本房企销售明细概述：跟踪主流房企中，保利置业、越秀地产和华发股份销售增速最优17 3.2样本房企销售明细数据汇总18 4.行业土地成交22 4.1行业土地成交概述：主流房企拿地信心有所恢复，新增土地偏向于向高能级区域22 4.2行业土地成交金额数据汇总23 4.3行业土城成交均价数据汇总23 4.4行业拿地力度及地货比数据汇总24 5.房企土地成交25 5.1房企土地成交概述：高销售均价的央国企拿地力度更大，拿地均价显著提升25 5.2房企土地成交金额数据汇总：按均价高低和所有制26 5.3房企拿地金额占比数据汇总：按均价高低和所有制27 5.4房企土地成交均价数据汇总：按均价高低和所有制27 5.5房企拿地力度数据汇总：按均价高低和所有制28 5.6房企地货比数据汇总：按均价高低和所有制29 6.样本房企土地成交明细30 6.1样本房企土地成交明细概述：跟踪主流房企中，绿城中国、滨江集团和建发股份年内拿地最为积极30 6.2样本房企土地成交明细数据汇总31 7.行业内债及外债融资36 7.1行业内债及外债融资概述：地方国有企业内债发行规模领先，行业外债余额持续下降36 7.2行业内债发行额度数据汇总37 7.3行业内债发行结构数据汇总38 7.4行业内债及外债存量数据汇总39 7.5行业当月到期债券规模数据汇总40 8.样本房企存量及到期债务41 8.1样本房企存量及到期债务概述：5月份债务到期规模最大的三家房企为富力地产、万科和正荣地产41 8.2样本房企存量及到期债务数据汇总42 9.样本房企存量债务利率水平44 9.1样本房企存量债务利率水平概述：境内债务成本低于境外，央企融资优势最明显44 9.2样本房企境内存量债务利率水平数据汇总44 9.3样本房企境外存量债务利率水平数据汇总47 10.A股及H股市场行情50 10.1A股及H股市场行情概述：A股地产板块表现弱于大盘、H股地产板块表现弱于大盘50 10.2A股及H股市场行情数据汇总50 11.A股及H股样本房企行情53 11.1A股及H股样本房企行情概述：近三个月A股涨幅前3的房企为华发股份、招商蛇口和建发股份，港股为保利置业、越秀地产和金辉集团53 11.2A股及H股样本房企行情数据汇总54 12.A股及H股样本房企估值水平55 12.1A股及H股样本房企估值水平概述：A股PB最高的3家房企为华发股份、滨江集团和招商蛇口，H股PB最高的3 家房企为华润置地、龙湖集团和越秀地产55 12.2A股及H股样本房企估值水平数据汇总56 13.投资策略58 14.风险提示58 插图目录 图1：行业销售金额8 图2：统计局销售金额、面积、均价:累计同比(%)9 图3：TOP100房企销售金额、面积:累计同比(%)9 图4：跟踪房企销售金额、面积、均价:累计同比(%)9 图5：统计局、TOP100房企和跟踪房企销售金额:累计同比(%)9 图6：统计局、TOP100房企和跟踪房企销售金额:单月同比(%)9 图7：行业销售金额10 图8：统计局、TOP100房企和跟踪房企销售面积:累计同比(%)10 图9：统计局、TOP100房企和跟踪房企销售面积:单月同比(%)10 图10：行业销售均价10 图11：统计局和跟踪房企销售均价:累计同比(%)11 图12：统计局和跟踪房企销售均价:单月同比(%)11 图13：统计局和跟踪房企销售均价:单月环比(%)11 图14：房企销售金额13 图