房地产行业7月月报：高能级城市销售走弱，市场景气度持续下行

行业研究 2023年8月24日 看好/维持 行业报告 房地产 房地产行业7月月报：高能级城市销售走 东弱，市场景气度持续下行 分析师 陈刚电话：010-66554028邮箱：chen_gang@dxzq.net.cn 执业证书编号：S1480521080001 兴 证券 股投资摘要： 份景气度水平：房地产行业景气度继续下降，仍处于低景气度水平。从数据来看，7月份房地产开发景气指数为93.78，前值94.05。 有 限 公新房市场：从全国销售面积与金额来看，7月新房销售面积同比跌幅略微收窄，销售金额下行趋势未见改善。我们认为，随着 司高能级区域复苏动能的减弱，全国新房销售正面临较大的下行压力。从区域来看，截至7月份，各区域累计销售情况都显著证下滑，其中中部地区累计销售额同比下滑幅度最大。从城市能级来看，我们跟踪的19城7月份销售数据中，高能级城市（15券城）销售数据普遍走弱，其中一线城市（4城）和新一线城市（5城）销售回落幅度较上月有所收窄，二线城市（6城）销售研跌幅明显扩大。 究 报二手房市场：从我们跟踪的8城二手房销售面积来看，7月份二手房销售同比跌幅扩大。从70大中城市二手房价来看，7月 告份70大中城市二手住宅价格同比降幅较上月扩大，环比跌幅也在扩大。从城市能级来看，7月份各线城市二手房价同比降幅 均有所扩大，一线城市环比降幅最大。从户型来看，7月份各类户型的二手房价格都在下滑，其中90平米以下的刚需户型价格同比跌幅最大。 施工与投资：从新开工与竣工来看，7月新开工面积同比降幅略微收窄，竣工明显改善。从开发投资整体来看，7月建安投资和土地购置的同比跌幅均进一步下降，开发投资降幅扩大。从土地市场来看，7月土地成交金额同比降幅增大，成交均价同比转跌。我们认为，土地市场的弱势和销售恢复程度的不确定性将会持续制约新开工和投资的恢复速度。房企特别是民营房企 投资信心的恢复，还需要等到资金面和销售预期出现更加实质性的改善。随着“保交楼”的落地和前些年销售的楼盘的进入交房周期，竣工情况迎来明显好转。 到位资金：从到位资金来看，7月受到销售持续下行的影响，房企到位资金未见改善。销售的下行导致定金及预收款、个人按揭贷款两项资金来源进一步下滑，行业资金面依旧面临较大压力。销售不振之下，房企的自我造血能力减弱，将会更加需要融资端政策的落地支持。 居民存贷款：7月住户部门增加的存款额明显小于贷款额，存贷差额有所下降，12个月累计存贷款的差额水平小幅下降。投资策略： 我们认为中央对楼市的定调已经发生重大变化，核心城市的政策出台力度与效果对市场整体预期的修复至关重要。目前仍有 诸多一二线城市首套房首付比例在30%甚至更高，部分城市首套房贷利率仍高于5年期以上LPR。众多核心一二线城市仍执行二套房“认房又认贷”政策。随着中央政治局对地产行业定调的转变以及住建部明确了政策支持方向，包括一线城市在内的各核心城市，都在积极落实中央和住建部的相关政策精神，后续核心一二线城市的楼市支持政策有望陆续落地。 我们认为重点布局一二线城市的优质房企将受益于一二线需求端政策的落地和城中村改造的加速推进。高能级城市布局较多 的保利发展、龙湖集团、越秀地产、万科等优质房企有望受益于核心一二线城市的政策改善，在需求回暖之际抢占先机。 风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险、资产大幅减值的风险。 P2 东兴证券普通报告 房地产行业7月月报：高能级城市销售走弱，市场景气度持续下行 目录 1.房地产开发景气度8 1.1地产景气度概述：景气度持续下降，仍处于低景气度水平8 2.新房销售面积与金额8 2.1新房销售情况概述：新房销售额同比跌幅扩大，中部地区销售额同比降幅最大8 2.2全国：新房销售面积与金额数据汇总10 2.3分区域：新房销售面积与金额数据汇总12 2.4分城市能级：新房销售面积数据汇总13 2.5分都市圈：新房销售面积数据汇总13 3.新房销售价格14 3.1新房销售价格概述：东部地区销售均价环比明显回升，二三线城市房价环比下滑14 3.2全国：新房销售均价数据汇总16 3.3分区域：新房销售均价数据汇总18 3.470大中城市：新房价格数据汇总19 3.5分城市能级：70大中城市新房价格数据汇总19 3.6分户型大小：70大中城市新房价格数据汇总20 3.7分涨跌城市数：70大中城市新房价格数据汇总21 4.二手房销售面积与价格21 4.1二手房销售面积与价格概述：二手房销售量价齐跌，三线城市房价同比降幅最大21 4.2跟踪8城：二手房销售面积数据汇总22 4.370大中城市：二手房价格数据汇总23 4.4分城市能级：70大中城市二手房价格数据汇总23 4.5分户型大小：70大中城市二手房价格数据汇总24 4.6分涨跌城市数：70大中城市二手房价格数据汇总24 5.新房库存及二手房挂牌量25 5.1新房库存及二手房挂牌量概述：中期和短期库存的去化周期均有所上升，二手房挂牌量持续减少25 5.2新房中期库存数据汇总26 5.3新房短期库存数据汇总27 5.4二手房挂牌量数据汇总28 6.新开工与竣工30 6.1新开工与竣工概述：新开工降幅收窄，竣工明显改善30 6.2施工面积数据汇总30 6.3新开工面积数据汇总31 6.4竣工面积数据汇总32 6.5净停工面积数据汇总33 7.开发投资34 7.1开发投资概述：建安投资和土地购置均在走低，开发投资降幅扩大34 7.2开发投资：全国数据汇总35 7.3开发投资：分项目数据汇总35 P3 东兴证券普通报告 房地产行业7月月报：高能级城市销售走弱，市场景气度持续下行 7.4开发投资：分类型数据汇总36 7.5开发投资：分区域数据汇总37 8.土地市场37 8.1土地市场概述：土地成交金额同比降幅增大，成交均价同比转跌37 8.2建设用地：成交面积数据汇总38 8.3建设用地：供需比数据汇总39 8.4建设用地：成交出让金数据汇总40 8.5建设用地：成交均价数据汇总41 8.6建设用地：溢价率42 9.到位资金42 9.1到位资金概述：受到销售持续下行的影响，房企到位资金未见改善42 9.2房企到位资金及应付工程款43 10.居民存贷款45 10.1居民存贷款概述：住户部门存款增加额小于贷款增加额，累计存贷款差额有所收窄45 10.2金融机构存贷款余额46 10.3金融机构贷款利率47 11.投资策略48 12.风险提示48 插图目录 图1：国房景气指数当期值及前值8 图2：国房景气指数走势8 图3：全国：新房销售面积与金额10 图4：商品房销售面积:累计值(万平米)及累计同比(%)10 图5：商品房销售面积:单月同比(%)10 图6：商品房销售面积分类型单月同比(%)11 图7：商品房销售金额:累计值(亿元)及累计同比(%)11 图8：商品房销售金额:单月同比(%)11 图9：商品房销售金额分类型单月同比(%)11 图10：商品房销售面积及金额累计值的现房和期房比值(%)11 图11：商品房销售面积及金额单月值的现房和期房比值(%)11 图12：分区域：新房销售面积与金额12 图13：商品房累计销售面积分区域占比12 图14：商品房销售面积分区域累计同比(%)12 图15：商品房累计销售金额分区域占比12 图16：商品房销售金额分区域累计同比(%)12 图17：分城市能级：新房销售面积13 图18：商品房销售面积分城市能级累计同比(%)13 图19：商品房销售面积分城市能级单月同比(%)13 P4 东兴证券普通报告 房地产行业7月月报：高能级城市销售走弱，市场景气度持续下行 图20：分都市圈：新房销售面积13 图21：商品房销售面积三大都市圈累计同比(%)14 图22：商品房销售面积核心与非核心都市圈累计同比(%)14 图23：商品房销售面积三大都市圈单月同比(%)14 图24：商品房销售面积核心与非核心都市圈单月同比(%)14 图25：全国：新房销售均价16 图26：商品房销售均价:累计值(元/平米)及累计同比(%)16 图27：商品房销售均价:单月值(元/平米)及单月同比(%)16 图28：商品房销售均价分类型单月同比(%)17 图29：商品房销售均价分类型单月环比(%)17 图30：商品房销售均价累计值:现房和期房(元/平米)17 图31：商品房销售均价累计同比:现房和期房(%)17 图32：商品房销售均价单月值:现房和期房(元/平米)17 图33：商品房销售均价单月同比:现房和期房(%)17 图34：分区域：新房销售均价18 图35：商品房销售均价累计值:分区域(元/平米)18 图36：商品房销售均价累计同比:分区域(%)18 图37：商品房销售均价单月值:分区域(元/平米)19 图38：商品房销售均价单月同比:分区域(%)19 图39：70个大中城市：新建商品住宅价格指数19 图40：70个大中城市:新建商品住宅价格指数同比(%)19 图41：70个大中城市:新建商品住宅价格指数环比(%)19 图42：分城市能级：70个大中城市新建商品住宅价格指数19 图43：70个大中城市:新建商品住宅价格指数同比:分能级(%)20 图44：70个大中城市:新建商品住宅价格指数环比:分能级(%)20 图45：分户型大小：70个大中城市新建商品住宅价格指数20 图46：70个大中城市:新建商品住宅价格指数同比:分户型大小(%)20 图47：70个大中城市:新建商品住宅价格指数环比:分户型大小(%)20 图48：分涨跌城市数：70个大中城市新建商品住宅价格指数21 图49：70个大中城市:新建商品住宅价格:同比涨跌城市数21 图50：70个大中城市:新建商品住宅价格:环比涨跌城市数21 图51：跟踪9城：二手房销售面积22 图52：二手住宅销售面积:累计同比(%)22 图53：二手住宅销售面积:单月同比(%)22 图54：70个大中城市：二手住宅价格指数23 图55：70个大中城市:二手住宅价格指数同比(%)23 图56：70个大中城市:二手住宅价格指数环比(%)23 图57：分城市能级：70个大中城市二手住宅价格指数23 图58：70个大中城市:二手住宅价格指数同比:分能级(%)23 图59：70个大中城市:二手住宅价格指数环比:分能级(%)23 P5 东兴证券普通报告 房地产行业7月月报：高能级城市销售走弱，市场景气度持续下行 图60：分户型大小：70个大中城市二手住宅价格指数24 图61：70个大中城市:二手住宅价格指数同比:分户型大小(%)24 图62：70个大中城市:二手住宅价格指数环比:分户型大小(%)24 图63：分涨跌城市数：70个大中城市二手住宅价格指数24 图64：70个大中城市:二手住宅价格:同比涨跌城市数25 图65：70个大中城市:二手住宅价格:环比涨跌城市数25 图66：中期库存：累计新开工-累计销售26 图67：商品房中期可售库存(百万平)及去化周期(月)26 图68：商品住宅中期可售库存(百万平)及去化周期(月)26 图69：短期库存：可售面积27 图70：10城商品房可售面积(万平)及同比、环比(%)27 图71：一线城市(4城)商品房可售面积(万平)及同比、环比(%)27 图72：10城及一线城市商品房可售面积去化周期(月)27 图73：统计局商品房待售面积同比(%)27 图74：统计局商品房待售面积环比(%)28 图75：统计局商品房现房去化周期比(月)28 图76：二手房挂牌量指数及当月环比28 图77：全国城市二手房出售挂牌量指数走势及挂牌价当月环比(%)29 图78：全国城市二手房出售挂牌量指数走势:分户型大小29 图79：一线城市(4城)商品房可售面积(万平)及同比、环比(%)29 图80：全国城市二手房出售挂牌量指数走势:分能级29 图81：全国城市二手房出售挂牌量指数当月环比:分能级(%)29 图82：全国城市二手房出售挂牌量指数走势:分区域30 图83：全国城市二手房出售挂