房地产行业8月公司月报：主流房企销售压力有所增大，提升核心城市的拿地力度

行业研究 2023年9月26日 看好/维持 行业报告 房地产 房地产行业8月公司月报：主流房企销售 东压力有所增大，提升核心城市的拿地力度 分析师 陈刚电话：021-25102897邮箱：chen_gang@dxzq.net.cn 执业证书编号：S1480521080001 兴 证券 股投资摘要： 份销售：从行业整体销售情况来看，百强房企和我们跟踪的40家主流房企的销售额单月同比增速都明显落后于全国水平。我们 有 限认为，主流房企此前的销售领先于市场水平，是因为主流房企销售结构上更加向高能级城市倾斜，随着随着高能级区域销售 公的减弱，主流房企的销售压力开始增大。2023年8月全国商品房销售额同比增速为-16.4%、前值为-19.3%；百强房企销售额 司同比增速为-37.6%、前值为-37.2%；2023年8月跟踪主流房企(40家)销售额同比增速为-44.3%、前值为-38.3%。 证从我们跟踪的房企(40家)销售金额累计增速来看，2023年1-8月保利置业、越秀地产和华发股份的销售情况最好。8月份销 券售金额同比增速最高的3家房企为越秀地产、华润置地和招商蛇口,增速分别为21.3%、-8.9%和-18.2%。 研 究土地成交：从行业整体土地成交来看，8月份我们跟踪的38家主流房企的拿地金额同比降幅进一步收窄，拿地力度和均价持报续提升，说明主流房企对核心土地市场的信心有所恢复。2023年1-8月跟踪主流房企(38家)累计新增土地价值同比增速为告-6.2%、前值为-13.3%；整体拿地力度为19.7%、前值为17.7%。2023年1-8月高均价组(13家)累计新增土地均价同比增速为 4.2%、前值为0.9%；中均价组(12家)累计新增土地均价同比增速为1.7%、前值为8.8%；低均价组(13家)累计新增土地均价同比增速为89.0%、前值为89.0%。 从我们跟踪的房企(38家)拿地情况来看，华润置地、保利发展和万科A年内拿地金额最高，建发房产、绿城中国和滨江集团拿地力度最大，华发股份、新城控股和越秀地产拿地平均溢价率最高。 债权融资：从境内债券融资情况来看，8月房企内债发行同比增速较7月有所减缓。2023年8月房地产行业境内债券发行额的同比增速为18.3%、前值为31.5%。地方国有企业今年1-8月内债发行额同比增速大幅领先，累计发行额占比进一步提升至 94.9%。从境外债券融资情况来看，外债余融资几近停止。从债券到期情况来看，10月份债务到期压力较9月份有所提升。从我们跟踪的房企(38家)境内信用债和境外地产债存量来看，存量债务规模最大的三家房企为碧桂园、华润置地和中海地产，10月份债务到期规模最大的三家房企为融创中国、合景泰富和禹洲集团。 市场行情与估值水平：截至9月25日收盘，9月A股地产板块表现弱于大盘、H股地产板块表现弱于大盘。近三个月A股涨幅前3的房企为金科股份、中南建设和滨江集团,涨幅分别为50.85%、12.77%和11.07%；港股为融创中国、绿城中国和远洋 集团,涨幅分别为71.94%、14.84%和12.50%。A股PB最高的3家房企为招商蛇口、滨江集团和华发股份，PB(MRQ)分别为1.26、 1.20和1.11；H股PB最高的3家房企为华润置地、越秀地产和龙湖集团，PB(MRQ)分别为0.83、0.62和0.59。 投资策略：我们认为中央对楼市的定调已经发生重大变化，核心城市限购政策正迎来普遍放松。自八月底三部门联合推动落实购买首套房贷款“认房不认贷”政策措施之后，已经诸多核心城市陆续取消限制性购房政策。我们认为重点布局一二线城 市的优质房企将受益于一二线需求端政策的落地和城中村改造的加速推进。高能级城市布局较多的保利发展、龙湖集团、越秀地产、万科等优质房企有望受益于核心一二线城市的政策改善，在需求回暖之际抢占先机。 风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险、资产大幅减值的风险。 P2 东兴证券普通报告 房地产行业8月公司月报：主流房企销售压力有所增大，提升核心城市的拿地力度 目录 1.行业销售7 1.1行业销售概述：高能级区域销售走弱，主流房企销售压力增大7 1.2行业销售金额数据汇总7 1.3行业销售面积数据汇总8 1.4行业销售均价数据汇总9 2.房企销售10 2.1房企销售概述：主流房企销售普遍下滑，央国企销售承压但整体情况依然优于非央国企10 2.2房企销售金额数据汇总：按均价高低和所有制11 2.3房企销售面积数据汇总：按均价高低和所有制13 2.4房企销售均价数据汇总：按均价高低和所有制14 3.样本房企销售明细15 3.1样本房企销售明细概述：跟踪主流房企中，8月越秀地产、华润置地和招商蛇口销售增速最优15 3.2样本房企销售明细数据汇总16 4.行业土地成交20 4.1行业土地成交概述：主流房企拿地力度继续提升，偏向于在高能级区域拿地20 4.2行业土地成交金额数据汇总21 4.3行业土城成交均价数据汇总21 4.4行业拿地力度及地货比数据汇总22 5.房企土地成交22 5.1房企土地成交概述：低均价房企积极布局高能级区域，民企拿地力度有所提升22 5.2房企土地成交金额数据汇总：按均价高低和所有制24 5.3房企拿地金额占比数据汇总：按均价高低和所有制24 5.4房企土地成交均价数据汇总：按均价高低和所有制25 5.5房企拿地力度数据汇总：按均价高低和所有制26 5.6房企地货比数据汇总：按均价高低和所有制27 6.样本房企土地成交明细27 6.1样本房企土地成交明细概述：跟踪主流房企中，建发房产、绿城中国和滨江集团年内拿地力度最大，华发股份、新城控股和越秀地产拿地平均溢价率最高27 6.2样本房企土地成交明细数据汇总29 7.行业内债及外债融资34 7.1行业内债及外债融资概述：地方国有企业内债发行规模领先，10月债务到期压力有所提升34 7.2行业内债发行额度数据汇总35 7.3行业内债发行结构数据汇总36 7.4行业内债及外债存量数据汇总37 7.5行业当月到期债券规模数据汇总38 8.样本房企存量及到期债务38 8.1样本房企存量及到期债务概述：10月份债务到期规模最大的三家房企为融创中国、合景泰富和禹洲集团38 8.2样本房企存量及到期债务数据汇总40 P3 东兴证券普通报告 房地产行业8月公司月报：主流房企销售压力有所增大，提升核心城市的拿地力度 9.样本房企存量债务利率水平41 9.1样本房企存量债务利率水平概述：境内债务成本低于境外，央企融资优势最明显41 9.2样本房企境内存量债务利率水平数据汇总42 9.3样本房企境外存量债务利率水平数据汇总45 10.A股及H股市场行情47 10.1A股及H股市场行情概述：9月A股地产板块表现弱于大盘、H股地产板块表现弱于大盘47 10.2A股及H股市场行情数据汇总47 11.A股及H股样本房企行情51 11.1A股及H股样本房企行情概述：近三个月A股涨幅前3的房企为金科股份、中南建设和滨江集团，港股为融创中国、绿城中国和远洋集团51 11.2A股及H股样本房企行情数据汇总52 12.A股及H股样本房企估值水平53 12.1A股及H股样本房企估值水平概述：A股PB最高的3家房企为招商蛇口、滨江集团和华发股份，H股PB最高的3 家房企为华润置地、越秀地产和龙湖集团53 12.2A股及H股样本房企估值水平数据汇总54 13.投资策略56 14.风险提示56 插图目录 图1：行业销售金额7 图2：统计局销售金额、面积、均价:累计同比(%)8 图3：TOP100房企销售金额、面积:累计同比(%)8 图4：跟踪房企销售金额、面积、均价:累计同比(%)8 图5：统计局、TOP100房企和跟踪房企销售金额:累计同比(%)8 图6：统计局、TOP100房企和跟踪房企销售金额:单月同比(%)8 图7：行业销售金额9 图8：统计局、TOP100房企和跟踪房企销售面积:累计同比(%)9 图9：统计局、TOP100房企和跟踪房企销售面积:单月同比(%)9 图10：行业销售均价9 图11：统计局和跟踪房企销售均价:累计同比(%)9 图12：统计局和跟踪房企销售均价:单月同比(%)10 图13：统计局和跟踪房企销售均价:单月环比(%)10 图14：房企销售金额11 图15：高均价房企销售金额、面积、均价:按2022年销售均价高低分组:累计同比(%)11 图16：中均价房企销售金额、面积、均价:按2022年销售均价高低分组:累计同比(%)11 图17：低均价房企销售金额、面积、均价:按2022年销售均价高低分组:累计同比(%)12 图18：央国企房企销售金额、面积、均价:累计同比(%)12 图19：非央国企房企销售金额、面积、均价:累计同比(%)12 图20：跟踪房企销售金额:按2022年销售均价高低分组:累计同比(%)12 P4 东兴证券普通报告 房地产行业8月公司月报：主流房企销售压力有所增大，提升核心城市的拿地力度 图21：跟踪房企销售金额:按2022年销售均价高低分组:单月同比(%)12 图22：跟踪房企销售金额:按企业所有制分组分组:累计同比(%)12 图23：跟踪房企销售金额:按企业所有制分组分组:单月同比(%)13 图24：房企销售面积13 图25：跟踪房企销售面积:按2022年销售均价高低分组:累计同比(%)13 图26：跟踪房企销售面积:按2022年销售均价高低分组:单月同比(%)13 图27：跟踪房企销售面积:按企业所有制分组分组:累计同比(%)14 图28：跟踪房企销售面积:按企业所有制分组分组:单月同比(%)14 图29：房企销售均价14 图30：跟踪房企销售均价:按2022年销售均价高低分组:累计同比(%)14 图31：跟踪房企销售均价:按2022年销售均价高低分组:单月同比(%)14 图32：跟踪房企销售均价:按2022年销售均价高低分组:单月环比(%)15 图33：跟踪房企销售均价:按企业所有制分组分组:累计同比(%)15 图34：跟踪房企销售均价:按企业所有制分组分组:单月同比(%)15 图35：跟踪房企销售均价:按企业所有制分组分组:单月环比(%)15 图36：40家样本房企累计销售金额及面积16 图37：40家样本房企单月销售金额及面积17 图38：40家样本房企销售均价18 图39：跟踪样本房企2023年1-8月累计销售金额、销售面积、销售均价同比19 图40：跟踪样本房企2023年6月单月销售金额、销售面积、销售均价同比19 图41：跟踪样本房企2023年1-8月销售金额累计值及累计同比、8月单月同比19 图42：跟踪样本房企2023年1-8月销售均价累计值，单月值及同比20 图43：行业土地成交金额及房企拿地金额占比21 图44：全国及35大中城市商住用地成交土地出让金、房企新增土地价值累计同比(%)21 图45：房企拿地金额占比(%)21 图46：行业土地成交均价21 图47：全国及35大中城市商住用地成交土地均价、跟踪房企新增土地均价(万元/平)22 图48：全国及35大中城市商住用地成交土地均价同比、跟踪房企新增土地均价同比(%)22 图49：38家样本房企拿地力度及地货比22 图50：跟踪房企拿地力度(%)22 图51：跟踪房企地货比(%)22 图52：房企土地成交金额24 图53：按2022年销售均价高低分组:跟踪房企新增土地价值累计同比(%)24 图54：按企业所有制分组分组:跟踪房企新增土地价值累计同比(%)24 图55：房企拿地金额占比24 图56：按2022年销售均价高低分组:跟踪房企拿地金额占比(%)25 图57：按企业所有制分组分组:跟踪房企拿地金额占比(%)25 图58：房企土地成交均价25 图59：按2022年销售均价高低分组:跟踪房企新增土地均价(万元/平)25 图60：按2022年销售均价高低分组:跟踪房企新增土地均价同比(%)25 P5 东兴证券普通报告 房地产行业8月公司月报：主流房