房地产行业6月公司月报：高能级区域销售回落之下，主流房企销售压力明显增大

行业研究 2023年7月27日 看好/维持 行业报告 房地产 房地产行业6月公司月报：高能级区域销 东售回落之下，主流房企销售压力明显增大 分析师 陈刚电话：010-66554028邮箱：chen_gang@dxzq.net.cn 执业证书编号：S1480521080001 兴 证券 股投资摘要： 份行业销售： 有 限高能级区域复苏动能减弱，主流房企销售压力增大。从行业整体销售情况来看，6月份的商品房销售金额同比转跌，销售面积 公同比增速进一步下滑。2023年6月商品房销售额同比增速为-19.2%、前值为6.8%；销售面积同比增速为-18.2%、前值为-3.0%。司百强房企和我们跟踪的40家主流房企的销售额单月同比增速都明显落后于全国水平。2023年6月百强房企销售额同比增速为证-27.6%、前值为5.8%。从我们跟踪房企(40家)的销售额来看，2023年6月跟踪房企销售额同比增速为-34.3%、前值为4.0%。券我们认为，主流房企此前的销售领先于市场水平，是因为主流房企销售结构上更加向高能级城市倾斜，随着随着高能级区域研复苏动能的减弱，主流房企的销售压力开始增大。 究 报房企销售： 告主流房企销售普遍下滑，央国企销售承压但整体情况依然优于非央国企。从我们跟踪的40家主流房企销售情况来看，6月份 主流房企销售同比显著下滑。由于高能级区域销售的下行，高均价房企和央国企销售增速相比5月大幅下滑，但整体情况依然优于低销售均价的非央国企。从销售金额单月值来看，2023年6月高均价组(13家)商品房销售额同比增速为-30.9%、前值为33.7%；低均价组(13家)商品房累计销售额同比增速为-48.9%、前值为-35.1%；央国企组(10家)商品房销售额同比增速为 -22.0%、前值为31.9%；非央国企组(30家)商品房销售额同比增速为-42.9%、前值为-12.8%。从我们跟踪的房企(40家)销售金额累计增速来看，6月份销售金额同比增速最高的3家房企为建发股份、龙湖集团和越秀地产。 行业土地成交： 土地成交金额进一步下滑，但主流房企拿地力度继续提升。从行业整体土地成交来看，6月份的全国商住用地土地成交金额进一步下滑。2023年1-6月全国商住用地累计成交土地出让金同比增速为-24.9%、前值为-17.2%。我们跟踪的38家主流房企的拿地金额同比微增，拿地力度持续提升，说明主流房企对土地市场的信心有所恢复。2023年1-6月跟踪房企(38家)累计新增 土地价值同比增速为3.2%、前值为1.2%，跟踪房企的整体拿地力度为16.4%，前值为13.4%。从拿地均价来看，主流房企拿地均价有所提升，说明主流房企普遍倾向于在高能级区域拿地。2023年1-6月跟踪房企累计新增土地均价同比增速为14.7%、前值为20.1%。 房企土地成交： 高均价的央国企拿地力度更大，低均价房企积极布局高能级区域。从我们跟踪的38家主流房企拿地情况来看，房企普遍倾向于在高能级区域拿地，销售均价更高的房企拿地力度明显高于低均价房企。2023年1-6月高均价组(13家)的整体拿地力度为 24.2%，前值为19.5%；低均价组(13家)的整体拿地力度为2.0%，前值为1.9%。低销售均价房企的拿地均价大幅度提升，布局高能级城市的趋势明显。2023年1-6月低均价组(13家)累计新增土地均价同比增速为87.7%、前值为32.6%。央国企拿地金额增速领先于非央国企，拿地均价也明显高于非央国企，但两者的拿地金额与拿地均价的增速差距有所缩小。2023年1-6月央国企组(10家)累计新增土地价值同比增速为9.1%、前值为15.4%；非央国企组(28家)累计新增土地价值同比增速为-5.6%、前值为-16.3%；央国企组(10家)累计新增土地均价同比增速为14.2%、前值为23.3%；非央国企组(28家)累计新增土地均价同比增速为13.2%、前值为12.2%。从我们跟踪的房企(38家)拿地情况来看，2023年1-6月滨江集团、建发房产(建发股份)和绿城中国的拿地力度最大。 敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源 行业内债及外债融资： 房企内债发行有所回稳，地方国有企业内债发行规模领先。从境内债券融资情况来看，6月内债发行额同比增速为12.4%，前 值为-7.4%。2023年1-6月央企房企的境内债券累计发行额的同比增速为-23.8%、前值为-22.2%；地方国有房企的境内债券累计发行额的同比增速为29.4%、前值为29.4%；非央国企房企的境内债券累计发行额的同比增速为-24.5%、前值为-30.5%。从境外债券融资情况来看，外债余额持续下降。从债券到期情况来看，8月份债务到期压力较7月份有所下降。从我们跟踪的房企(38家)境内信用债和境外地产债存量来看，存量债务规模最大的三家房企为碧桂园、华润置地和中海地产，8月份债务到期规模最大的三家房企为招商蛇口、龙湖集团和建业地产。 境内债务成本低于境外，央企融资优势最明显。从房企境内存量信用债和境外存量债券的利率水平来看，境内信用债的发债 利率明显低于境外债券，央国企和混合所有制房企的发债利率普遍低于民企，其中央企的融资成本最低。 市场行情： 7月A股地产板块表现强于大盘、H股地产板块表现弱于大盘。本月（7.1-7.25）A股地产指数（申万房地产）涨幅7.63%（上月0.58%），A股大盘（中证A股）涨幅0.53%（上月0.92%）；H股地产指数（克而瑞内房股领先指数）涨幅1.35%（上月7.15%）， H股物业指数（恒生物业服务及管理指数）涨幅-1.81%（上月4.62%），H股大盘（恒生指数）涨幅2.74%（上月3.74%）。近三个月A股涨幅前3的房企为金科股份、中南建设和绿地控股，港股为合景泰富、金辉集团和禹洲集团 估值水平： 截至7月25日收盘，A股PB最高的3家房企为招招商蛇口、滨江集团和华发股份，H股PB最高的3家房企为华润置地、龙湖集团和越秀地产。从跟踪房企(38家)来看，截至7月25日收盘，A股PB(MRQ)最高的3家房企为招商蛇口、滨江集团和华发股份,PB(MRQ)分别为1.33、1.25和1.22。H股PB(MRQ)最高的3家房企为华润置地、龙湖集团和越秀地产,PB(MRQ)分别为 0.88、0.73和0.72。A股PE(TTM)最高的3家房企为绿地控股、招商蛇口和新城控股,PE(TTM)分别为94.70、27.21和22.93。H股PE(TTM)最高的3家房企为中骏集团、越秀地产和金辉集团,PE(TTM)分别为70.92、8.66和8.43。 投资策略： 基于行业格局进一步分化，“高负债、高杠杆、高周转”的粗放式发展模式难以为继的行业趋势，我们推荐两条投资主线：主线一：重点布局高能级城市，具有信用优势的优质央企、国企。优质央国企有望抓住行业出清与竞争格局改善的机会在需求回暖之时抢占先机，高能级城市布局较多的保利发展、越秀地产等龙头央国企将有望受益。主线二：具有优质的经营体系，开发主业稳健，同时在地产运营和服务领域有所建树的优质房企。我们推荐在运营效率、产品质量和战略布局等方面都是行 业翘楚，同时具备较为领先的不动产综合运营能力的龙头房企。开发业务稳健，同时在不动产运营和服务领域具有一定先发优势和布局优势的龙湖集团、万科A等龙头房企，有望在行业发展转型过程中抢占先机。 风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险、资产大幅减值的风险。 目录 1.行业销售8 1.1行业销售概述：高能级区域复苏动能减弱，主流房企销售压力增大8 1.2行业销售金额数据汇总8 1.3行业销售面积数据汇总9 1.4行业销售均价数据汇总10 2.房企销售11 2.1房企销售概述：主流房企销售同比显著下滑，高均价房企及央国企增速下滑幅度更大11 2.2房企销售金额数据汇总：按均价高低和所有制12 2.3房企销售面积数据汇总：按均价高低和所有制14 2.4房企销售均价数据汇总：按均价高低和所有制15 3.样本房企销售明细17 3.1样本房企销售明细概述：跟踪主流房企中，6月建发股份、龙湖集团和越秀地产销售增速最优17 3.2样本房企销售明细数据汇总18 4.行业土地成交22 4.1行业土地成交概述：土地成交金额进一步下滑，但主流房企拿地力度继续提升22 4.2行业土地成交金额数据汇总23 4.3行业土城成交均价数据汇总23 4.4行业拿地力度及地货比数据汇总24 5.房企土地成交25 5.1房企土地成交概述：高均价的央国企拿地力度更大，低均价房企积极布局高能级区域25 5.2房企土地成交金额数据汇总：按均价高低和所有制26 5.3房企拿地金额占比数据汇总：按均价高低和所有制26 5.4房企土地成交均价数据汇总：按均价高低和所有制27 5.5房企拿地力度数据汇总：按均价高低和所有制28 5.6房企地货比数据汇总：按均价高低和所有制29 6.样本房企土地成交明细29 6.1样本房企土地成交明细概述：跟踪主流房企中，滨江集团、建发股份和绿城中国年内拿地力度最大30 6.2样本房企土地成交明细数据汇总31 7.行业内债及外债融资36 7.1行业内债及外债融资概述：房企内债发行有所回稳，地方国有企业内债发行规模领先36 7.2行业内债发行额度数据汇总37 7.3行业内债发行结构数据汇总39 7.4行业内债及外债存量数据汇总40 7.5行业当月到期债券规模数据汇总40 8.样本房企存量及到期债务41 8.1样本房企存量及到期债务概述：8月份债务到期规模最大的三家房企为招商蛇口、龙湖集团和建业地产41 8.2样本房企存量及到期债务数据汇总42 9.样本房企存量债务利率水平43 9.1样本房企存量债务利率水平概述：境内债务成本低于境外，央企融资优势最明显43 9.2样本房企境内存量债务利率水平数据汇总44 9.3样本房企境外存量债务利率水平数据汇总47 10.A股及H股市场行情50 10.1A股及H股市场行情概述：7月A股地产板块表现强于大盘、H股地产板块表现弱于大盘50 10.2A股及H股市场行情数据汇总50 11.A股及H股样本房企行情53 11.1A股及H股样本房企行情概述：近三个月A股涨幅前3的房企为金科股份、中南建设和绿地控股，港股为合景泰富、金辉集团和禹洲集团53 11.2A股及H股样本房企行情数据汇总54 12.A股及H股样本房企估值水平55 12.1A股及H股样本房企估值水平概述：A股PB最高的3家房企为招招商蛇口、滨江集团和华发股份，H股PB最高的 3家房企为华润置地、龙湖集团和越秀地产55 12.2A股及H股样本房企估值水平数据汇总56 13.投资策略58 14.风险提示58 插图目录 图1：行业销售金额8 图2：统计局销售金额、面积、均价:累计同比(%)9 图3：TOP100房企销售金额、面积:累计同比(%)9 图4：跟踪房企销售金额、面积、均价:累计同比(%)9 图5：统计局、TOP100房企和跟踪房企销售金额:累计同比(%)9 图6：统计局、TOP100房企和跟踪房企销售金额:单月同比(%)9 图7：行业销售金额10 图8：统计局、TOP100房企和跟踪房企销售面积:累计同比(%)10 图9：统计局、TOP100房企和跟踪房企销售面积:单月同比(%)10 图10：行业销售均价10 图11：统计局和跟踪房企销售均价:累计同比(%)10 图12：统计局和跟踪房企销售均价:单月同比(%)11 图13：统计局和跟踪房企销售均价:单月环比(%)11 图14：房企销售金额12 图15：高均价房企销售金额、面积、均价:按2022年销售均价高低分组:累计同比(%)12 图16：中均价房企销售金额、面积、均价:按2022年销售均价高低分组:累计同比(%)12 图17：低均价房企销售金额、面积、均价:按2022年销售均价高低分组:累计同比(%)13 图18：央国企房企销售金额、面积、均价:累计同比(%)13 图19：非央国企房企销售金额、面积、均价:累计