房地产行业6月月报：高能级区域销售明显回落，市场景气度下行

行业研究 2023年7月26日 看好/维持 行业报告 房地产 房地产行业6月月报：高能级区域销售明 东显回落，市场景气度下行 分析师 陈刚电话：010-66554028邮箱：chen_gang@dxzq.net.cn 执业证书编号：S1480521080001 兴 证券 股投资摘要： 份景气度水平： 有 限房地产行业景气度继续下降，仍处于低景气度水平。从数据来看，6月份房地产开发景气指数为94.06，前值94.55。。 公 司新房销售市场： 证从全国销售面积与金额来看，6月新房销售金额同比转跌，销售面积同比跌幅扩大，高能级区域销售明显回落。我们认为，上 券半年市场销售复苏的动力主要来自于销售均价较高的高能级地区，这类城市的销售回暖带动了销售均价和销售金额的提升，研随着高能级区域复苏动能的减弱，全国新房销售的下行压力大幅提升。2023年6月商品房销售面积同比-18.2%，前值-3.0%；究销售额同比-19.2%，前值6.8%。从分城市能级的销售面积单月值来看，我们跟踪的一线城市(4城)、新一线城市(5城)、二线报城市(7城)，2023年6月商品房销售面积同比增速分别为-20.2%、-53.9%、-21.9%；前值分别为70.5%、11.4%、6.8%。 告 二手房销售市场： 从我们跟踪的8城二手房销售面积来看，6月份二手房销售大幅度回落，单月同比转跌。70大中城市二手住宅价格降幅较上月扩大。从8城二手房销售面积单月值来看，2023年6月我们跟踪的8城二手住宅销售面积同比增速为-7.0%、前值为59.2%。 从70大中城市二手房价指数来看，2023年6月70个大中城市二手住宅价格指数同比增速为-2.79%、前值为-2.55%；环比增速为-0.44%、前值为-0.23%。 新开工与竣工： 从新开工与竣工来看，6月新开工面积同比进一步下滑，竣工改善速度放缓。我们认为，土地市场的弱势和销售恢复程度的不确定性将会持续制约新开工和投资的恢复速度。房企特别是民营房企投资信心的恢复，也需要等到资金面和销售预期出现更加实质性的改善。2023年6月房屋新开工面积同比增速为-31.4%，前值为-28.5%；房屋竣工面积同比增速为16.3%，前值为 24.4%。 开发投资： 从开发投资整体来看，6月建安投资同比跌幅收窄之下土地购置进一步下降，开发投资维持弱势。2023年6月开发投资金额同比增速为-10.3%，前值为-10.5%；其中，建筑工程同比增速为-11.4%，前值为-14.2%；安装工程同比增速为-4.1%，前值为 -5.1%；设备、工器具购置同比增速为-12.1%，前值为-13.4%；土地购置费同比增速为-9.0%，前值为-5.3%。 土地市场： 从土地成交面积来看，6月全国土地成交面积同比降幅较上月进一步扩大，住宅用地成交面积降幅大于商业办公用地。2023 年6月全国住宅建设用地成交面积同比增速为-50.1%，前值为-15.0%；全国商业办公建设用地成交面积同比增速为-22.3%，前值为0.8%。 到位资金： 从到位资金来看，6月受到销售下行的影响，房企到位资金同比跌幅扩大。销售的下行导致定金及预收款、个人按揭贷款两项 资金来源大幅下行，行业资金面压力有所增大。销售不振之下，房企的自我造血能力减弱，将会更加需要融资端政策的落地支持。2023年6月房地产开发企业到位资金同比增速为-21.5%，前值为-7.4%。其中，国内贷款同比增速为-13.8%，前值为-13.4%；自筹资金同比增速为-29.5%，前值为-29.2%；定金及预收款同比增速为-19.4%，前值为6.0%；个人按揭贷款同比增速为-12.8%，前值为25.4%。 居民存贷款： 从住户部门存贷款来看，6月住户部门增加的存款额明显大于贷款额，存贷差额进一步提升，12个月累计存贷款的差额水平小幅提升。从住户部门存贷款差额来看，截至2023年6月，近12个月住户部门人民币存贷款差额月度均值为12.48千亿元， 前值为12.41千亿元。 投资策略： 基于行业格局进一步分化，“高负债、高杠杆、高周转”的粗放式发展模式难以为继的行业趋势，我们推荐两条投资主线：主线一：重点布局高能级城市，具有信用优势的优质央企、国企。优质央国企有望抓住行业出清与竞争格局改善的机会在需求回暖之时抢占先机，高能级城市布局较多的保利发展、越秀地产等龙头央国企将有望受益。主线二：具有优质的经营体系，开发主业稳健，同时在地产运营和服务领域有所建树的优质房企。我们推荐在运营效率、产品质量和战略布局等方面都是行 业翘楚，同时具备较为领先的不动产综合运营能力的龙头房企。开发业务稳健，同时在不动产运营和服务领域具有一定先发优势和布局优势的龙湖集团、万科A等龙头房企，有望在行业发展转型过程中抢占先机。 风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险、资产大幅减值的风险。 P3 东兴证券普通报告 房地产行业6月月报：高能级区域销售明显回落，市场景气度下行 目录 1.房地产开发景气度9 1.1地产景气度概述：景气度持续下降，仍处于低景气度水平9 2.新房销售面积与金额9 2.1新房销售情况概述：新房销售金额同比转跌，高能级区域销售明显回落9 2.2全国：新房销售面积与金额数据汇总11 2.3分区域：新房销售面积与金额数据汇总13 2.4分城市能级：新房销售面积数据汇总14 2.5分都市圈：新房销售面积数据汇总15 3.新房销售价格16 3.1新房销售价格概述：高能级城市销售回落拉低销售均价，各线城市房价均有所下降16 3.2全国：新房销售均价数据汇总17 3.3分区域：新房销售均价数据汇总19 3.470大中城市：新房价格数据汇总20 3.5分城市能级：70大中城市新房价格数据汇总20 3.6分户型大小：70大中城市新房价格数据汇总21 3.7分涨跌城市数：70大中城市新房价格数据汇总21 4.二手房销售面积与价格22 4.1二手房销售面积与价格概述：二手房销售增速大幅回落，各线城市房价均有所下降22 4.2跟踪8城：二手房销售面积数据汇总23 4.370大中城市：二手房价格数据汇总24 4.4分城市能级：70大中城市二手房价格数据汇总24 4.5分户型大小：70大中城市二手房价格数据汇总25 4.6分涨跌城市数：70大中城市二手房价格数据汇总25 5.新房库存及二手房挂牌量26 5.1新房库存及二手房挂牌量概述：中期库存水平和去化周期均有所下降，二手房挂牌量环比进一步减少26 5.2新房中期库存数据汇总27 5.3新房短期库存数据汇总28 5.4二手房挂牌量数据汇总29 6.新开工与竣工31 6.1新开工与竣工概述：新开工进一步下滑，竣工改善速度放缓31 6.2施工面积数据汇总32 6.3新开工面积数据汇总32 6.4竣工面积数据汇总33 6.5净停工面积数据汇总34 7.开发投资35 7.1开发投资概述：土地购置进一步下降，开发投资维持弱势35 7.2开发投资：全国数据汇总36 7.3开发投资：分项目数据汇总36 P4 东兴证券普通报告 房地产行业6月月报：高能级区域销售明显回落，市场景气度下行 7.4开发投资：分类型数据汇总37 7.5开发投资：分区域数据汇总38 8.土地市场38 8.1土地市场概述：土地成交面积同比降幅增大，住宅土地成交均价进一步提升38 8.2建设用地：成交面积数据汇总39 8.3建设用地：供需比数据汇总40 8.4建设用地：成交出让金数据汇总41 8.5建设用地：成交均价数据汇总42 8.6建设用地：溢价率43 9.到位资金44 9.1到位资金概述：受到销售下行的影响，房企到位资金同比跌幅扩大44 9.2房企到位资金及应付工程款45 10.居民存贷款47 10.1居民存贷款概述：住户部门累计存贷款差额继续小幅提升47 10.2金融机构存贷款余额47 10.3金融机构贷款利率49 11.投资策略50 12.风险提示50 插图目录 图1：国房景气指数当期值及前值9 图2：国房景气指数走势9 图3：全国：新房销售面积与金额11 图4：商品房销售面积:累计值(万平米)及累计同比(%)11 图5：商品房销售面积:单月同比(%)11 图6：商品房销售面积分类型单月同比(%)12 图7：商品房销售金额:累计值(亿元)及累计同比(%)12 图8：商品房销售金额:单月同比(%)12 图9：商品房销售金额分类型单月同比(%)12 图10：商品房销售面积及金额累计值的现房和期房比值(%)12 图11：商品房销售面积及金额单月值的现房和期房比值(%)12 图12：分区域：新房销售面积与金额13 图13：商品房累计销售面积分区域占比13 图14：商品房销售面积分区域累计同比(%)13 图15：商品房累计销售金额分区域占比14 图16：商品房销售金额分区域累计同比(%)14 图17：分城市能级：新房销售面积14 图18：商品房销售面积分城市能级累计同比(%)14 图19：商品房销售面积分城市能级单月同比(%)14 P5 东兴证券普通报告 房地产行业6月月报：高能级区域销售明显回落，市场景气度下行 图20：分都市圈：新房销售面积15 图21：商品房销售面积三大都市圈累计同比(%)15 图22：商品房销售面积核心与非核心都市圈累计同比(%)15 图23：商品房销售面积三大都市圈单月同比(%)15 图24：商品房销售面积核心与非核心都市圈单月同比(%)15 图25：全国：新房销售均价17 图26：商品房销售均价:累计值(元/平米)及累计同比(%)17 图27：商品房销售均价:单月值(元/平米)及单月同比(%)17 图28：商品房销售均价分类型单月同比(%)18 图29：商品房销售均价分类型单月环比(%)18 图30：商品房销售均价累计值:现房和期房(元/平米)18 图31：商品房销售均价累计同比:现房和期房(%)18 图32：商品房销售均价单月值:现房和期房(元/平米)18 图33：商品房销售均价单月同比:现房和期房(%)18 图34：分区域：新房销售均价19 图35：商品房销售均价累计值:分区域(元/平米)19 图36：商品房销售均价累计同比:分区域(%)19 图37：商品房销售均价单月值:分区域(元/平米)20 图38：商品房销售均价单月同比:分区域(%)20 图39：70个大中城市：新建商品住宅价格指数20 图40：70个大中城市:新建商品住宅价格指数同比(%)20 图41：70个大中城市:新建商品住宅价格指数环比(%)20 图42：分城市能级：70个大中城市新建商品住宅价格指数20 图43：70个大中城市:新建商品住宅价格指数同比:分能级(%)21 图44：70个大中城市:新建商品住宅价格指数环比:分能级(%)21 图45：分户型大小：70个大中城市新建商品住宅价格指数21 图46：70个大中城市:新建商品住宅价格指数同比:分户型大小(%)21 图47：70个大中城市:新建商品住宅价格指数环比:分户型大小(%)21 图48：分涨跌城市数：70个大中城市新建商品住宅价格指数22 图49：70个大中城市:新建商品住宅价格:同比涨跌城市数22 图50：70个大中城市:新建商品住宅价格:环比涨跌城市数22 图51：跟踪9城：二手房销售面积23 图52：二手住宅销售面积:累计同比(%)23 图53：二手住宅销售面积:单月同比(%)23 图54：70个大中城市：二手住宅价格指数24 图55：70个大中城市:二手住宅价格指数同比(%)24 图56：70个大中城市:二手住宅价格指数环比(%)24 图57：分城市能级：70个大中城市二手住宅价格指数24 图58：70个大中城市:二手住宅价格指数同比:分能级(%)24 图59：70个大中城市:二手住宅价格指数环比:分能级(%)24 P6 东兴证券普通报告 房地产行业6月月报：高能级区域销售明显回落，市场景气度下行 图60：分户型大小：70个大中城市二手住宅价格指数25 图61：70个大中城市: