2023年3月沈阳房地产市场报告

D保利和润2C23BRMONY 和润同心美好同行 保利和润 2023年3月沈阳市场月报 保利和润辽宁分公司POLYHARMONY2023年4月 PART01 宏观发展环境 宏观环境 ?保利和润 223HARMON 和润同心美好同行 两会：金融端主要助力房地产企业融资改善，住建部长发声稳地产战略意义 金融端，“促进房地产市场平稳健康发展”小组发声表示应拿出更大力度拯救房企、修正其资产负债表。行业端，住建部长明确稳地产对稳 经济的重要意义：地产对GDP贡献大，且房地产相关贷款占银行信贷40%，房地产相关收人占地方综合财力50%，居民财富60%都在住房上。 图：两会关于房地产行业论述 促进房地产市场平稳健康发展”小组讨论住建部部长倪虹在部长通道表示 拿出更大力度拯救企业，把政策聚焦对房地产市场企稳回升充满信心：2023年1、2月，全国商品房 到企业上销售结束了13个月的负增长，房价总体平稳 “重组一批、重整一批、出清 批”，为促进房地产市场健康发展营 造良好环境稳住房地产对稳定经济大盘有重要的意义：2022年建筑业和房地产业合计占GDP13%，房地产相关贷款占银行信贷40%，房地产 相关收人占地方综合财力50%，居民财富60%都在住房上 修正资产负债表，保证房地产融资平稳有序 02 避免金融风险和地方债风险，防范房地产“灰犀牛”风险，帮 实施差异化信贷政策，满足刚问题房企自救，也要严格依法依规处置 性需求和改善性需求 数据来源：保利和润研究院整理 宏观环境 ?保利和润2023HARMO 和润同心美好同行 央行：超预期降准0.25个百分点，宽松资金面有利于提振市场预期，但房贷利率再降空间不天 央行超预期降准0.25个百分点，但金融机构普遍预期本次降准后，短期降息可能性不大。对于房地产，宽松资金面有利于提振市场预期，但近期已通过首套房贷利率动态调整机制定向降息，加上房贷利率已到历史低位水平，再降空间收窄。 图：央行降准情况 工外用环境 降息背景对房地产影响 01 金融机构普遍预期本次降准后，3月甚至二季度的降息可能性 本周硅谷银行、瑞士信贷银行等危机事件爆发后，普遍预期 不大：去年12月降准0.25个百分点后，随后并未降息，叠加现 美联储加息节奏或放缓。我国货币制约点边际减弱，此时适阶段经济面边际提振下，再降息急迫性和必要性不高。 度降准有利于维稳。 2.国内环境已对房地产定向降息，LPR调整的必要性减弱：央行已通过首 套房贷利率政策动态调整机制，对房地产定向降息。 经济恢复基础不牢靠、降息提振预期：1-2月核心经济指标02现阶段房贷利率已到了历史低位，再降空间减弱：首套房利率 中规上工业（2.4%）、固投（5.5%），社零增速（3.5%）已大幅降低，70城价格环比上升城市提高，后续可降空间有限。有所上升，但出口、房投虽降幅收窄但仍同比下滑。 政策靠前发力，与央行前期基调一致：此时降准体现政策 适度靠前发力：央行前期表示实际利率水平合适、降准能 D3 有效提供流动性。 补充金融机构长端资金：1-2月国内信贷强劲扩展，部分银行长期流动性偏紧，降准有利于补充金融机构长端资金面。 数据来源：保利和润研究院整理 宽松的资金面有利于提升核心资产价值，提振房地产预期。 保利和润223HARMON 宏观环境和润同心美好同行 核心一二线十拍回暖，多热点地块触顶成交 核心一二线城市土拍热度回升，其中杭州10宗地6宗触顶，合肥9宗地5宗触顶，成都3宗地均触顶，深圳5宗地3宗触顶。土拍回暖有利 于提振市场信心，但需关注竞拍激烈度加剧，尤其是热点城市、热点板块，出现“多房企扎堆抢一宗地”情况。 表：多城集中供地情况 批次杭州合肥成都深圳广州 无变化 竞拍规则 无变化取消毛坏销售，允许精装无变化 “限房价、限地价+摇号”销售 “三限双竞+摇号”“双限 单竞+摇号” 无变化 “限价竞买+抽签竞得”（限地价、限房价，限自持保租“限地价+摇号” 房建面：竞地价：竞自持保租房建面） 宗数10宗，全部成交9宗，全部成交3宗，全部成交5宗，全部成交 1宗，全部成交 成交6宗触顶5宗触顶3宗触顶3宗触顶1宗触顶 情况面积和总建面75万m总建面99万m总建面26万㎡总建面47万m总建面6万m 金额总成交价145亿元总成交价82亿元总成交价38亿元总成交价72亿元总成交价19亿元 国央企为主 地方房企为主地方房企为主地方房企+龙头房企为主 拿地房企地方房企5宗（滨江2宗）地方房企6宗地方房企2宗待摇号 绿城2宗，中海、金地、华龙湖1宗保利2宗 发各1宗 龙湖2宗，招商1宗 保利和润20523HARMON 行业格局和润同心美好同行 TOP100房企3月单月同比涨3成，保利一季度销售额第-2023年3月，TOP100房企销售操盘金额6608.6亿，单月同比增长29.2%，环比增长42.3%，同环比保持增长且增幅较上月提升。累计业绩来看，一季度百强房企实现销售操盘金额14827.7亿元，累计业绩同比转正，增长3.1%。 整体来看，一季度特别是春节以来中国房地产市场止跌回升，表现出稳步修复的行情。 图：2023年1-3月房企销售排名（亿元） 排名 房企名称 1-3月全日径金额 1 保利 1139.2 2 万科 1007.5 3 碧桂园 880.0 4 中海 835.1 5 华润 790.2 6 招商蛇口722.0 7 龙湖 503.4 8 华发 491.4 9 绿城 491.3 10 建发 458.8 数据来源：克而瑞 保利和润2523HARMON 城市政策和润同心美好同行 公积金提高可贷限额，“商转公”4月正式落地执行 公积金贷款最高限额提高至单人72万、双人96万、三人120万； 商贷转公积金政策2023年4月1日起落地执行，但现阶段限制条款相对较多，政策执行后期有望根据需求局部放宽 表：公积金贷款提额情况表：商转公政策要求 公积金申请人原最高限额调整后最高限额执行细则执行时间2023年4月1日起执行 1、原商贷银行必须同意 单人60万72万 2、商贷已偿还5年及以上，近2年无逾期 需满足条件3、借款人在沈阳公积金存缴，异地不可用4、首次申请住房公积金贷款，名下不得有其他住房贷款 双人84万96万6、原商贷所购房屋为自住住宅，且位于沈阳行政区域内 1、顺位抵押，目前建行、工行、农行、中行、交行、盛京银行可实现，公积金贷款直接划拨至商业银行提前还款，可形成组合贷。 方式 三人108万120万2、先还后贷，预审通过的职工，先结清商贷，撤抵押，公积金中心办理商转公贷款， 贷款资金划拨至借款人个人账户，只能纯公积金贷款。 保利和润223HARMON 城市政策和润同心美好同行 “沈5条”重磅利好政策出台，皇姑开启购房补贴 3月28日“沈5条”政策出台，此次政策内容涉及土地、利率、公寓、资金监管、限购五个方面，包含首套利率阶段降至3.8%、二环外解 除限购、取消集中供地等重要利好。 皇姑区“购房有礼政策优惠活动之2023春季篇”于3月25日正式启动，这次补贴从“税费补贴”升级为按照备案合同价格1%给予消费补贴。 政策内客执行细则阜姑区补贴政策执行细则 执行时间：2023年4月1日起执行 合理制定年度土地储备，出让计划。结合已供土地开发利用及市场库存情况，执行时间2023年3月25日2023年4月5日 1.科学安排土地供应科学确定供地总量、容积率、商住比和地出让时序，采取清单化、滚动式供应土 ②实施首套个人住房贷款利率动态二季度起新发放首套住房个人贷款利率下限由一季度的LPR-40BP调整为LPR 调整机制50BP，即由3.9%降至3.8% 补贴对象皇姑区行政范国内新建商品住宅 ③支持公寓类非住宅去库存 对购买公寓类非住宅实际用于居住且为首套刚需的，水电气暖收费价格参照住补贴金额按照备案合同价格1%给予消费补贴宅标准执行。 精细化管理。 ④进一步优化商品房预售资金监管以重点监管额度和企业信用评价为依据，动态调整监管资金比例，实施差异化、 购房人需持有活动期间购房首付款交款刷卡票据或转账记录；补贴发放具体程活动期间经沈阳市不动产中心查档确认的备案合同：商品房购序房发票：房屋契税证明：购房人身份证明、银行卡等要件，方 ③优化限购区域 维续对和平、沈河，铁西、皇姑大东、于洪等六区（不含二环外）实施限购可申请优惠补贴。 政策。 宁分 PART02 土地市场 保利和润223BARMONY 供地计划和润同心美好同行 2023年沈阳各区供地计划出炉，皇姑、于洪计划供地超20公项 多区域供地紧缩，和平、苏家屯计划供地为0，而洗河、沈北供地不超过3万方。皇姑区、于洪区的计划供地数量则较多， 均超过20公项。 表：2023年沈阳市供地计划单位：公项 产权住宅用地租赁住宅用地 区县（市）总量 商品住宅用地 共有产权住宅 小计 用地 保障性租赁住宅用市场化租赁住宅用 地 地 其他住宅 小计用地 合计 145.7 139.7 139.7 市区 125.4 121.7 121.7 66 3.73.7 和平区 0 0 0 沈河区 1.2 1.2 1.2 大东区 10.7 10.7 10.7 皇姑区 21 21 21 铁西区 14.8 11.1 11.1 3.7 3.7 苏家屯区 0 0 浑南区 17.7 17.7 17.7 沈北新区 3 3 3 于洪区 23.4 23.4 23.4 辽中区 33.6 33.6 33.6 县市 20.3 18 18 2.3 2.3 康平县 0.4 0.4 0.4 法库县 5.3 3 2.3 2.3 新民市 14.6 14.6 14.6 宁分 PART03 商品房市场 趣亿宁 保利和润2523HARMON 商品房和润同心美好同行 市场热度延续，单月供销量价再次齐涨：价格继续回弹超过去年7月水平 3月商品房供应面积47.9万m，环比涨230%：成交75.9万m²，环比涨27%：成交均价11272元/m，环比涨1% 2021.2-2023.3沈阳商品房供销走势 300 250 新增供应面积/万m成交面积/万m成交均价 14000 12000 商品住宅 供应：38.3万m²200% 成交：70万m个37% 均价：11229元/m13% 10000 200供应：2.22万m（0） 8000公寓成交：0.96万㎡ 150 0.45% 6000均价：9310元/m↑5% 1221321.4.21.521.621.721.821.921.1.21.11.2112 4000 000 供应：8.31万m(0) 商业/办公成交：0.96万m40.44% 商业均价：13934元/m2% 办公均价：9961元/m+1% 数据来源：新峰系统，2021-2022已刷除伍大数据。 保利和润2C23HARMON 商品住宅和润同心美好同行 房企供货意愿加强，成交量价持续上行，价格走势平稳上扬，3月均价小幅上涨3% 3月商品住宅供应38.3万m²，环比涨200%，同比涨335%。3月住宅市场表现超过2021年5月水平，市场仍处于回暖通道 2012-2023年沈阳商品住宅月度供销情况 新增供应面积/万㎡成交面积/万m成交均价 160.0 14000 140.0 12000 120.0 10000 100:0 8000 3月38.3万m² 供应量环比：200% 3月 80.0成交量 70万m 6000环比：37% 60.0 0.0 20.0 4000 20003月 11229元/m² 成交均价环比：3% 数据来源：新峰系统，已别除恒大集中备案数据 保利和润2523HARMONI 商品住宅和润同心美好同行 沈河区领涨14%，核心主城及成交热力区域价格小幅上涨 沈河区均价环比涨幅14%，和平、大东、浑南、沈北新区价格均呈现小幅上涨，铁西、皇姑、于洪、苏家屯等区域价 格仍在下探。 3月沈阳各区供销情况【沈北新区】 1620000供应环比：↑64% 成交环比：115% 14%818000【于洪区】 成交