2023年11月沈阳房地产市场报告

D保利和润12C23RMON 和润同心美好同行 保利和润11月市场月报 11月市场逐渐寻底，全年成交已超过22年， 有望实现筑底走稳。 保利和润辽宁分公司POLYHARMONY2023年11月 PART01 宏观 经济基本盘有所改善，但经济结构转型仍有阵痛，投资、消费、出口以稳为主。同时受房地产拖累，增长受限，预期长期处于宽松、扩张的政策之下 经济运行 P保利和润2C23HARMO 和润同心好同行 CPI、PPI供销两端跌入负区间，供销需求疲软，有货币继续宽松预期 PMI指数微跌，持续处荣枯线以下，新订单、从业人员等核心指标预期较差 物价方面：消费物价CPI和生产物价PPI再次跌人负区间，Ppi较前值下降0.4个点，cpi较前值下降0.3个点，供销两端均较为疲软，货币有继续宽松可能。PMI：11月30日我国官方PMI为49.4，比上月下降0.1个百分点，制造业景气水平连续两月至荣枯线下方，前值为46.5。其中生产PMI高于荣枯线水 平，为50.7；新订单下滑，原材料库存指数、从业人员指数也低于临界点，需求不足。 %GDP平减指数为货币政策重要观测指标PMI走势与核心指标类别波动情况 整体：49.4 15生产：50.7 新订单：49.4 从业人员48.1 9原材科库存：48.0 三季度GDP平减指数:-0.84供应商配送时间50.3 cpi:-0.5 3ppi:-3.0 2/312015/07/312017/02/282018/09/302020/04/302021/11/302023/06/30 2020/12/312021/06/302021/12/312022/06/302022/12/312023/06/30 一中国方PMIPMI:新订单PMI生产PMI:从业人员-O-PMI：供货商配送时间 O-中国GDP平减指数O-PPI-O-CPIPMI:原材料库存 数据来源：wind 增长动力一投资 保利和润 2023HARM. 和润同心美好同行 房地产、制造业投资维稳，基建投资涨幅放缓房地产投资持续处于负区间，房投增长压力较大 固定投资累计增速同比提升2.9%，环比上月放缓0.2个百分点。其中制造业增速同比提升6.2%，与上月持平。基建同比增速8.27%，年尾增 长放缓，发挥托底作用。房地产投资-7.8%，止跌走稳，拖累经济严重，销售市场疲软的背景下，预计房投增长压力较大。 固定资产投资 % % 亿元40 制造业，基建，房地产投资水平 房地产投资：-7.8% 40700,000制造业投资：6.2% 30600,000 20 基建投资：8.27% 20500,00010 0 润比 :2.9%0.000 300,000-10 -10200,000-20 -30 20100,000 -40 302018/12/312019/10/312020/08/312021/06/302022/04/302023/02/28 2013/12/312015/09/302017/06/302019/03/312020/11/302022/08/31 -O-固定资产投资同比 投资完成额 O-制造业投资：累计同比-O一房地产投资：累计同比一O-基建投资：累计同比 数据来源：wind 增长动力一消费 P保利和润2C23HARMO 和润同心美好同行 消费受石油和汽车类消费拉动，连续三个月回升，消费同比明显增长房地产相关家具、家电等消费回升至正增长，装潢类仍较低迷 社销零售总额同比增长7.6%，持续恢复，较前值提升2.1个百分点回升明显，其中汽车类消费提升11.4%，大幅上涨。地产相关消费类较前期 有所改善，其中建筑装潢-7.5%，较前值提升0.4个点，家电音像0.3%，上升0.9个点，步人正增长，家具2.9%，较前值下降0.2个点。 社会消费品主要分项走势分化房地产相关类消费零售额累计增速 %%% 社销零售总额：7.6% 40日用品：4.4% 60家具：2.9% 30家电音像：0.3% 石油及制品：5.4%6040建筑装潢：-7.5% 20汽车类：11.4% 40 1020 20 0 10 -20-2020 30-40 018/12/312019/10/312020/08/312021/06/302022/04/302023/02/28 社会消费品零售总额：当月同比-○－零售额：日用品类：当月同比(右)-O-零售额：石油及制品类：当月同比(右) -40 2017/05/312018/06/302019/07/312020/08/312021/09/302022/10/31 -零售额：汽车类：当月同比(右)O-家具-O家电音像建筑装潢 数据来源：wind P保利和润223ARM. 增长动力一进出口和润同心美好同行 出口有所回升，进口金额下滑，本月出口有所改善，但仍处回落阶段 11月进口大幅滑落，出口小幅回升。出口同比增速由前值-6.4%回升至0.5%，部分原因是去年高基数影响，未来出口压力仍大。进口由前值 3%下滑至-0.6%。 贸易差额与进出口金额增速走势 亿美元% 1,200180 900150 600 300 120 06 60 30贸易差额：684亿美元 3000进口金额：-0.6% 出口金额：0.5% -600-30 -900-60 2018/12/312019/11/302020/10/312021/09/302022/08/312023/07/31 贸易差额：当月值0进口金额：当月同比（右）出口金额：当月同比（右） 数据来源：wind PART02 土地 沈阳2023年以来仅供应9宗地块，合计成交75万m²，11月新挂牌2宗预计12万m²，整体供应仍低于往年水平。 沈阳土地市场 P保利和润223BARMO 和润同心美好同行 23年两次土拍共成交9宗地块，成交建面75万m，均为平台托底：整体供应较往年菱缩严重 7月土地市场成交两宗，建面21.4万方，成交楼面价4249元/m²10月再次成交7宗地块，成交面积53.9万m²，均为政府平台托底。近两年土地供销萎缩严重，22年仅成交133万方，同比-80%，预计23年成交持续下滑趋势，低于22年水平。 图：2021-2023年度住宅用地供销及楼面价走势图：2021.1-2023.10月度住宅用地供销及楼面价走势 1400600070010000 5667 1200 1187 600 0006 4623 50008000 1000 4000 500 400 7000 6000 8005000 6813000300 600 2000 4000 2003000 4002000 100 2311000 2001331000 75 0 2021年2022年2023年 0112100000 1土地供应土地成交。成交楼面价供应面积成交面积楼面地价 沈阳土地预计供应情况 D保利和润2C23HARMON 和润同心美好同行 2023年已成交9宗地块，均为政府平台兜底，11月新挂牌2宗地块，总建面约约12.1万方 沈阳市已公告地块共计11宗，目前已成交7块总用建面约73万m，均为旧改平台、地铁集团托底，无溢价成交。11月新挂牌两宗地块，总建面约12.1万方，其中高深东路南地块为新市府热门地块，中海意向较为强烈 洗土挂[2023]4号挂牌交易地块情况说明表 起抢价600 近两年土地供应成交量对比 西至范围 上地面积用地性商业建筑绿地建筑服（元/建竞买保增价奶度23年预计供应量大 地欢名称 东系：用地界线 座店容积家密度高年限第平方证金（元/建筑各注 半方米） *) 该地块离让面积以 500 484 幅缩减 高深东路南票：全邓北路北侧规刘绿线 二类基不大于 住用地2.0大 不大不小 7800万 任老70元5500实测为准：2.其停要 西至：北中大街东创桃刘绿线(R2)710拌净空求洋第《竞买文件》 北至：高深东路南创规刘绿线批复）值外币400 东系：深河十六街西侧规划绿线二类基不大于1900万 上谈地换出让图积以 10 小青02东南系：开发北二号路北侧观划绿术开发28627.92住用地18大 线西系：用地界线(R2) 北系：用地界线 于L0 不大不大不小不大于佳老70年 手5%手30%于35%56米商业40年 1820 元人民币或等值外币 实用为享：2具停要 300 231 ：关于装配式建筑及成品住宅建设要求详见《沈阳市人民政府办公室关于印发沈阳市大力发展能配式建筑工作方家的造加》（沈政办发[2021]26号）。 高深东路南-1地块土地面积35000.43平方米，用地性质为二类居住用地 200 146133 （R2），容积率不大于2.0、大于1.0，起始价5500元/建筑平方米。1007575 小青02东-1B地块土地面积28627.92平方米，用地性质为二类居住用地0预计供应实际供应实际成交 （R2），容积率不不大于1.8、大于1.0，起始价1820元/建筑平方米。2022年484231133 ■2023年1467575 PART03 市场 11月市场逐渐筑底，下滑幅度趋缓，主要以沈北远郊下滑为主。近郊及主城较为坚挺：沈阳库存已至历年最低，主要成交市场呈现出低总价、刚需刚改面积需求为主。 厂保利和润 2C23RARMON 行业现行政策和润同心美好同行 沈阳目前已“回归市场”，整体政策限制已全部解除，利率、贷款政策等也均为历年最宽松水平，后续继续放宽空间已较小，当下市场条件下，预计维持较宽松水平， 类别区域时间政策 利率全市9月5日首套3.7%,二套4.4% 2023年9月起 ①支持高层次人才公积金贷款，符合条件首次购房、贷款限额最高可放宽到当期贷款最高限额的1.5-4倍；②支持多孩家庭住房公积金贷款，贷款限额可放宽到1.3倍；③支持新市民、青年人使用住房公积金贷款，贷款限额1.2倍；④支持改 公积金全市2023年9月善性住房贷款，拥有1套住房并已结清贷款，执行首套房最低首付比例：③支持首套住房商贷未结清的职工使用公积金贷 款购买第二套住房；③支持职工延长贷款偿还期限，偿还贷款年龄限制由男60周岁、女55周岁，放宽为男65周岁、女60 周岁。①调整首套和第二套住房公积金贷款最低首付比例：首套最低首付比例由30%调整为20%。二套最低首付比例由40%调整为30%：③取消提取公积金后准贷时限，借款申请人及共同申请人现金提取公积金后，即可申请住房公积金贷 款 限购 取消 2023年9月 2023年9月起，①取消二环内限购，自2018年以来首次全面放开全域限购； 限贷 全市 2023年9月 2023年9月起，①认房不认贷；②降低商贷首付比例：首套20%、二套30% 成交易过户 限售取消2023年9月2023年9月起，取消限售，二手房交易允许带押过户，抵押房屋在不用提前还清抵押贷款并注销抵押登记的情况下，完 P保利和润223ARM. 商品房-月度和润同心美好同行 11月市场延续下行趋势，商品房成交量价小幅下跌，市场逐渐筑底 11月商品房供应面积12.69万m²，环比下跌17%，同比上涨13%；成交34.87万m²，环比下跌2%，同比下跌38%：成交 均价10923元/m²，环比下跌8%，同比持平0%。 2021.10-2023.11沈阳商品房供销走势 供应：11.5万m²↓16%成交：29万㎡²←1%均价：10992元/m +4% 供应：0万m²↓0% 成交：1.04万m +23% 均价：8753元/㎡² 14% 新增供应面积/万m成交面积/万m月均成交/万m成交均价 300.014000商品住宅 12000 250.0 200.0 150.0 月均成交60万方 月均成交48.5万方 10000 8000公寓 6000 100.0 月均成交115万方4000 供应：1.18万m²29% 商业/办公成交：8.77万m↑88% 商办均价：11412元/㎡²+28% 数据来源：新峰系统，剔除集中备案 P保利和润223HARM 商品住宅一月度和润同心好同行 11月住宅热度延