中国金茂二零二二年年报

中国金茂控股集团有限公司 (于香港注册成立的有限公司) 股票代号：00817 释放城市 未来生命力 二零二二年年报 中国中化成员企业 引领 促进 以城聚人 以城促产 拉动 吸引 协作频繁知识密集创新活跃科技引领 高需求高视野高知识高素质 活力强配套优环境佳品质高 目录 关于中国金茂 公司大事记公司资料财务摘要主席致辞荣誉和奖项 管理层讨论与分析 投资者关系可持续发展 董事及高级管理层简介 企业管治报告董事会报告 独立核数师报告合并损益表 合并全面收益表合并财务状况表合并权益变动表合并现金流量表财务报表附注 五年财务资料 2 4 6 7 8 14 16 81 84 98 113 133 169 176 177 178 180 182 185 320 关于中国金茂 中国金茂控股集团有限公司（“中国金茂”、“公司”、“本公司”）是中国中化控股有限责任公司（“中国中化”）旗下城市运营领域的平台企业，于2007年8月17日在香港联合交易所有限公司（简称“香港联交所”）主板上市（股票代号：HK.00817），被香港恒生指数纳入包括恒生综合指数、恒生综合行业指数－地产建筑业、恒生中国国有企业指数、恒生港股通指数、恒生中国高股息率指数等在内的一系列成分股。公司连续多年入选《财富》中国500强，位列《福布斯》全球企业2000强。中国中化是由中国中化集团有限公司（“中化集团”）与中国化工集团有限公司 （“中国化工”）联合重组而成，为国务院国资委监管的国有重要骨干企业。中国中化业务范围覆盖生命科学、材料科学、石油化工、环境科学、橡胶轮胎、机械装备、城市运营、产业金融等八大领域，是全球规模领先的综合性化工企业。 中国金茂以“释放城市未来生命力”为己任，始终坚持高端定位和精品路线，在以品质领先为核心的“双轮两翼”战略基础上，聚焦“两驱动、两升级”的城市运营模式，致力于成为中国领先的城市运营商。基于对城市潜能的远见，中国金茂集成国际领先的优质资源，引进合理互生的城市规划理念，实现区域功能和城市活力的全面提升。目前，中国金茂已成功进驻京津冀、长三角和珠三角等中国高速发展区域，公司在北京、天津、上海、广州等52个核心城市，持有360余个项目。 城市运营 中国金茂发挥板块间协同效应和联动优势，打造了以“金茂”品牌为核心的高端系列产品。“智慧科技、绿色健康”已成为“金茂”系列产品独有的优质基因及品牌内涵，并在行业中不断重新定义高端和质量。 物业开发 酒店经营 商务租赁与零售商业运营 科技与服务 坚持“城市运营商”战略定位，推动“双轮两翼”升级 公司将继续发挥城市运营经验，坚持以规划驱动为牵引，以资本驱动为基石，推动城市升级与产业升级，以城聚人，以城促产，助力政府打造城市新核心。 公司在不断深化城市运营模式的同时，持续提升开发及持有核心业务的经营效益，将两翼内涵升级为“科技 +服务”，短期以“科技引领”和“服务创新”为抓手，助力公司各业务发展，未来两大抓手逐步固化为公司的科技板块和服务板块，打造行业核心竞争能力。 规划驱动 积极发挥公司在规划方面的专业能力，以整体性、系统性、前瞻性、科学性的规划，实现功能多元化、产业高端化、城市国际化。 资本驱动 结合公司资金及信用优势，发挥金茂资本控股有限公司（“金茂资本”）在拓展资金渠道、助力产业落地的作用，以资本撬动区域开发，实现以投引产。 产业升级 重点发挥北京金茂绿建科技有限公司（“金茂绿建”）在科技产业领域带动力的同时，聚焦大文化、大健康、大科技三大产业，通过产业合作和产业孵化，推动城市产业升级。 城市升级 依托公司在质量住宅、高端酒店、精品商业、5A级写字楼领域积累的产品优势与品牌影响力，带动城市消费升级与城市功能升级。 科学至上，聚焦创新推动转型 公司将继续以“科学至上”为引领，聚焦“数字•科技”核心主线，培育新的支柱业务，向科技驱动的创新型企业转型发展。 关于中国金茂 城市运营与物业开发 年内成功在北京、上海、天津、南京、成都、西安、合肥、宁波及青岛等地增加土地储备 签约销售额（人民币百万元） 2022 155,000 2021 235,603 商务租赁与零售商业运营 十四处主要投资物业，物业面积约95万平方米，旗下投资物业租金和出租率均位居同行业前列 租金收入（人民币百万元） 2022 1,468.0 2021 1,563.3 酒店经营十二所豪华酒店，拥有4,393间客房本年度面对区域性疫情的挑战，酒店始终强调差异化经营的理念，逐步强化成本管控手段，优化成本结构，加强经营的灵活性，积极调整销售策略，以应对外部宏观环境的变化酒店经营收入（人民币百万元） 2022 2021 1,143.9 1,638.1 公司大事记 2022 1月 公司与湖北联投新城集团签署战略合作框架协议 公司举行“Young时代生活实验室”开放发布会 2月 公司在南昌举行赣江新区中医药国际生态科技小镇项目开工仪式 3月 金茂物业服务发展股份有限公司（“金茂服务”）在香港联交所主 板挂牌上市 公司与光大银行、中信银行及中国联塑签署战略合作协议 公司成功获取青岛市即墨区金茂智慧国际城四批地613号地块路北地块 4月 公司与华为技术有限公司签署战略合作框架协议 公司成功获取天津市东丽区上东金茂智慧科学城览秀城组团（二期） 6月 公司在南京举行南京汤山温泉康养小镇“苏茂颐园”颐养中心示范 区开放仪式 公司成功获取北京市朝阳区崔各庄乡奶西村319、320地块 公司大事记 2022 7月 公司出席第二十二届中国文旅全球论坛 公司出席广联达“稳健经营、提质增效”房地产市场形势及房企数字化转型经验交流会 公司成功获取宁波市奉化区宁南41号及57号地块 8月 公司出席第十一届中国房地产产业链创新合作高峰论坛 公司举行广州南沙金茂万豪酒店开业典礼 9月 公司成功获取青岛市李沧区世博园LCO605-81、LC0605-137、 LC0605-142a三宗地块 公司成功获取北京市丰台区大红门FT00-0516-0008地块 11月 公司举行金茂未来科学城项目科创园开园仪式 公司参加中国－上海合作组织地方经贸合作综合服务平台上线启用暨上合组织贸易数字化便利化专题交流活动 12月 公司在青岛举行青岛金茂览秀城开业典礼仪式 公司在张家港举行张家港金茂览秀城开业典礼仪式 公司在天津举行天津金茂汇开业典礼仪式 公司资料 公司名称 中国金茂控股集团有限公司 主要办事处 香港湾仔港湾道1号会展广场 办公大楼47楼 4702-4703室 非执行董事 李凡荣先生（主席）李福利先生 安洪军先生程永先生陈川先生 执行董事 李从瑞先生（首席执行官）江南先生（首席财务官）宋镠毅先生（高级副总裁） 独立非执行董事 苏锡嘉先生孙文德先生高世斌先生钟伟先生 首席财务官 江南先生 合资格会计师 廖继勤先生 公司秘书 廖继勤先生 授权代表 李从瑞先生江南先生 法律顾问 瑞生国际律师事务所有限法律责任合伙香港中环 康乐广场8号 交易广场一座18楼 北京市天元律师事务所中华人民共和国 北京市西城区金融大街 35号国际企业大厦A座509 核数师 安永会计师事务所 执业会计师 注册公众利益实体核数师 香港鲗鱼涌英皇道979号 太古坊一座27楼 股票代号 00817 股份过户登记处 香港中央证券登记有限公司香港湾仔皇后大道东183号合和中心17楼1712-1716室 投资者联络方式 电子邮件：chinajinmao_IR@sinochem.com 公司网站 www.chinajinmao.cn 财务摘要 2022年 （人民币百万元） 2021年 （人民币百万元） 百分比变动 (%) 收入 82,991.4 90,059.9 -8 毛利 13,145.6 16,757.6 -22 本公司所有者应占溢利 1,984.1 4,689.9 -58 减：投资物业公平值收益╱亏损（已扣除递延税项） 1,074.0 -136.8 886 本公司所有者应占溢利－扣除投资物业 公平值收益╱亏损（已扣除递延税项） 910.1 4,826.7 -81 资产总额 421,895.6 412,002.3 2 本公司所有者应占权益 47,445.4 49,961.3 -5 每股基本盈利（人民币分） 15.56 36.95 -58 每股基本盈利－扣除投资物业 公平值收益╱亏损（已扣除递延税项）（人民币分） 7.14 38.03 -81 股息（港仙）（注1）—末期及中期息每股 11 12 -8 净债务与调整后资本比率(%（)注2） 64 58 不适用 注1:2022年中期息每股9港仙，末期息每股2港仙，共计每股11港仙。2021年中期息每股12港仙，末期息每股0港仙，共计每股12港仙。 注2：净债务与调整后资本比率=（计息银行贷款和其他借款－现金及现金等价物－受限制银行结余－若干其他金融资产）╱ （权益总额+本公司应付直接控股公司款项） 主席致辞 面对行业挑战与机遇，未来中国金茂将遵循既定战略规划纲领，深化“城–人–产”城市运营模式，推动“双轮两翼”业务战略升级，发挥“智慧科技、绿色健康”的产品及服务特色，保持品质领先的核心竞争地位，抢抓新机遇、奋楫新征程，全面实现公司高质量发展。 主席 李凡荣 尊敬的各位股东： 本人谨代表中国金茂董事会（“董事会”）提呈本公司及其子公司（“本集团”、“我们”）截至2022年12月31日止年度（“回顾期”、“报告期”、“2022年”或“本年度”）之全年业绩报告，请各位股东审阅。 2022年，百年变局与世纪疫情交织，世界经济增长动能趋缓，中国经济发展内外部环境复杂严峻。中央政府坚持“房住不炒”主基调不动摇，着力稳定房地产市场，但受疫情反覆、房企大面积债务违约、业主停贷等超预期因素冲击影响，房地产市场急剧下行，全年全国商品房销售面积同比下降24%。面对市场极端下行压力，公司攻坚克难，实现签约额人民币1,550亿元，签约排名提升至第12位，报告期内实现本公司所有者应占溢利人民币19.8亿元，“三道红线”维持绿檔，国际三大评级机构给予“全投资”评级。公司整体持续稳健，得益于积极响应行业新发展要求，践行国家战略部署，以“城市运营商”为战略定位，推动“双轮两翼”升级，狠抓提质增效，巩固综合实力行业第一梯队地位，实现经营行稳致远。 公司将经营安全作为各项工作的重中之重，实现持续稳健发展。努力克服疫情影响，全力抢抓销售回款，回款率创历史新高，为公司贡献稳定现金流；积极开展并购主题公司债、长年期CMBS等方式融资创新，畅通融资渠道；同时，坚持“以收定支、以回定投”，压缩资金支出，持续优化投资，严控公司债务规模，公司“三道红线”维持绿檔。为“有效防范化解重大经济金融风险，确保房地产市场平稳发展”贡献金茂力量。 公司落实中央“保交楼、稳民生”要求，助力民生保障。坚持精益建造与品质交付兑现承诺，打造“工程管理”主题年，工程推动、专业协同，以精工品质100%兑现6万余套房屋交付。并创新打造大会员体系，首次打通公司四大业务板块，客户满意度提至91分，达到行业标杆水平，圆满实现“风险受控、品质优良、进度保障、工效提高、客户满意”的目标，得到客户和政府高度认可。 公司勇担时代使命，积极践行国家战略部署与要求。一是紧随新型城镇化战略，坚持城市运营商定位，深入落实“两配套、两同步”要求，完成文化、科技、健康等产业资源战略签约337家，助力城市升级与产业升级。二是承担开放合作的国之重任，落地国内唯一一个面向上合组织国家及“一带一路”沿线国家开展地方经贸合作的示范区－青岛上合智慧生态城项目，成为中国通过“一带一路”建设促进地区和平稳定、发展繁荣的生动实践。三是投身京津翼区域一体化发展，服务雄安新区001大厦的规划设计及开工代建，助力首批央企疏解和雄安新区建设。 扎实推进“双轮两翼”业务战略，巩固行业综合实力第一梯队。开发业务聚焦提质增效。一是坚持“质在量先”原则，在北京、上海、南京等核心城市的核心位置新获取