金茂服务二零二二年年报

ThinkFarGrowFurther 目录 2 公司概览 4 大事记 6 公司资料 7 财务摘要 8 主席报告 10 首席执行官报告 12 荣誉和奖项 13 地理覆盖范围 14 管理层讨论与分析 31 董事及高级管理层 45 企业管治报告 57 董事会报告 71 独立核数师报告 76 综合损益表 77 综合全面收益表 78 综合财务状况表 80 综合权益变动表 82 综合现金流量表 84 财务报表附注 152 五年财务摘要 二零二二年年报 我们是中国增长迅速的高端物业管理及城市运营服务提供商。根据中指研究院的资料，按服务范围、服务标准、服务收费三个维度的多项指标计，我们是行业领先的公司。根据中指研究院的资料，于2022年我们按综合实力位列中国物业服务百强企业第15名，并获认可为中国高端物业服务领先企业及中国智慧城市服务领先企业。根据克而瑞研究的资料，我们位列2022物业上市公司领先企业发展速度第一名。 2 金茂物业服务发展股份有限公司 公司概览 我们的历史可追溯至1993年，当时我们作为中国中化集团有限公司（“中化集团”）的附属公司成立，在中国北京为中国金茂控股集团有限公司（“中国金茂”）的前身及其附属公司（“金茂集团”）开发的物业提供物业管理服务。我们的控股股东中国金茂是中国领先的综合性物业开发商，其股份在香港联合交易所有限公司（“联交所”）主板上市，股份代号：00817。多年来，我们为各种物业提供全方位的物业管理服务，并已在中国创建起全国性业务，特别侧重核心城市的高端物业。截至2022年12月31日，我们的总合约建筑面积（“建筑面积”）约达80.8 百万平方米，遍及中国24个省、直辖市及自治区的68个城市，同时我们在中国管理382个物业项目，总在管建筑面积约达56.9百万平方米，包括241个住宅社区及141个非住宅物业。 服务 68 个城市 二零二二年年报金茂物业服务发展股份有限公司3 公司概览 我们的物业管理服务涉及多种物业类型，包括住宅社区、商写物业（主要是写字楼、商场）以及公共物业（如学校、政府设施及其他公共空间）。除物业管理服务外，我们亦提供非业主增值服务，包括向物业开发商提供案场协助销售服务及咨询及其他增值服务。我们亦主要为在管物业的业主及住户提供社区增值服务，以解决其日常生活需求，主要包括：美居平台服务、社区生活服务、社区空间运营服务及房地产经纪服务。 382 个在管物业 8,082 万平方米合约建筑面积 二零二二年年报 2022年1月，中化金茂物业管理（北京）有限公司（“金茂物管”）与江西赣江中医药科创城建设投资有限公司正式签署城市物业服务战略合作协议，助力提升赣江新区城市管理效能，推动城市空间管理与运营升级，打造赣江新区新名片。 2022年3月，金茂物管与金华市金东城市资产经营有限公司签署城市物业服务战略合作协议，以经营城市的理念，将高端服务渗透至金华未来科学城的景观公园、文化馆、商务办公等城市功能模块，致力于打造功能完善、业态丰富、运营智能的省级全域城市标杆。 4 金茂物业服务发展股份有限公司 大事记 2022年3月10日，金茂物业服务发展股份有限公司（“金茂服务”）在香港联合交易所主板挂牌上市，成为2022年度首个完成上市的物管公司。砥砺发展29年，金茂服务以崭新面貌打开市场化发展新征程。 2022年5月，金茂物管联合平阳县新鳌城市建设有限公 司共同成立温州市鳌茂产业运营服务有限公司，双方致力促进产业发展城镇化进程的融合，为鳌江打造共同富裕示范区镇域样板注入更多动力。 二零二二年年报金茂物业服务发展股份有限公司5 大事记 2022年6月，金茂服务全资附属公司金茂物管以人民币 4.5亿元投得首置物业服务有限公司（“首置服务”）100%的股权，进一步扩大公司业务规模及在管物业组合，实现合作双方的双向赋能与提速发展。 2022年11月，金茂物管与山东博政集团下属山东中博产业发展有限公司正式签署城市物业服务战略合作协议，为淄博博山区域提供“精细化网格治理、智慧化民生配套、定制化产业赋能”的城市服务运营新模式。 服务平台，打通中国金茂多业态丰富会员特权、积分消费服务实现会员分级成长管理，提升会员服务体验的同时，推动金茂服务围绕“金珼”积分进入用户分层精细化运营阶段。 2022年11月，金茂物管协同中国金茂集成开发“大会员体系”重磅上线，基于“金茂荟”与“回家”APP集成业主 2022年12月，金茂物管与徐州经济技术开发区管委会签署战略合作协议，立足经开区CBD和产业园聚集地资源优势，以产业园“招商运营+园区服务”为切入点，集成片区资源统筹运营，力图打造成江苏省乃至全国城市运营服务发展的范本，以高品质演绎“产业聚人，服务留人”。 二零二二年年报 6 金茂物业服务发展股份有限公司 公司资料 公司法定名称 金茂物业服务发展股份有限公司 股票代号 00816 上市日期 2022年3月10日 中国主要营业地点 中国 北京丰台区 西铁营中路2号院佑安国际大厦6楼 注册办事处 香港 湾仔港湾道1号会展广场办公大楼47楼4702-03室 执行董事 谢炜先生（首席执行官）周立烨女士 非执行董事 江南先生（主席）贺亚敏女士 乔晓洁女士 独立非执行董事 陈杰平博士 韩践博士黄诚思先生 审计委员会 陈杰平博士（主席）黄诚思先生 乔晓洁女士 薪酬及提名委员会 韩践博士（主席）陈杰平博士 贺亚敏女士 战略及ESG委员会 江南先生（主席）谢炜先生 周立烨女士黄诚思先生 公司秘书 何咏紫女士 授权代表 周立烨女士 何咏紫女士 股份过户登记处 香港中央证券登记有限公司 香港 皇后大道东183号 合和中心17楼1712-1716室 核数师 安永会计师事务所 注册公众利益实体核数师香港 鲗鱼涌 英皇道979号太古坊一座27楼 法律顾问 瑞生国际律师事务所有限法律责任合伙 香港中环康乐广场8号 交易广场1座18楼 合规顾问 第一上海融资有限公司 香港 德辅道中71号 永安集团大厦19楼 主要往来银行 星展银行有限公司香港分行 中国银行香港分行 投资者及传媒关系 电子邮件：ir_jmservices@sinochem.com 网站：www.jinmaowy.com 二零二二年年报金茂物业服务发展股份有限公司7 财务摘要 财务概要 综合业绩 2022年 人民币千元 2021年 人民币千元变动 收入 2,436,035 1,515,525 60.7% 毛利 733,870 470,034 56.1% 毛利率(%) 30.1% 31.0% -0.9pts 年内利润 341,421 179,011 90.7% 净利润率(%) 14.0% 11.8% 2.2pts 母公司拥有人应占利润 336,002 177,977 88.8% 每股基本及摊薄盈利（人民币元） 0.38 0.22 72.7% 综合财务状况 2022年 人民币千元 2021年 人民币千元变动 资产总值 3,003,528 1,359,052 121.0% 权益总额 1,360,226 203,981 566.8% 归属于母公司拥有人的权益 1,343,173 195,397 587.4% 现金资源1 1,020,607 554,897 83.9% 资产负债比率2 – – – 流动比率（倍） 1.59 1.11 0.48 附注： 1.包括受限制现金。 2.计息借贷（不包括租赁负债）除以权益总额，乘以100%。 二零二二年年报 物业服务始于信任、成于品质，终于价值。金茂服务将坚持以客户为中心、持续提升服务品质，持续提高运营管理质效，为股东、客户及社会各界创造更大价值。 主席兼非执行董事 江南 尊敬的各位股东： 8 金茂物业服务发展股份有限公司 主席报告 本人谨代表公司董事会（“董事会”）提呈金茂物业服务发展股份有限公司（“金茂服务”或“本公司”）及其附属公司（统称“本集团”或“我们”）2022年全年业务回顾及未来业务展望。 2022年回顾 2022年，国际局势复杂动荡，新冠疫情几乎贯穿全年，国内经济发展经历了诸多挑战。本集团积极践行央企担当，保持“高、全、新、快”战略定力，一手抓疫情防控，一手抓企业经营，各项经营业绩均实现逆势增长，高端服务力、企业成长力均保持行业领先。 坚持以客户为中心。物业服务企业打造核心竞争力高度依赖于品牌和口碑，金茂服务的品牌形象是长期优质服务的口碑积累。2022年，金茂服务持续在客户研究和服务力打造方面进行“强投入”，通过搭建VOC客户之声体系、服务创新研发体系、客户体验管理体系、客户体验官计划、茂lin里美好生活计划，升级全业态品质管控标尺，持续提升客户服务体验和社区氛围。公司管理规模快速增长同时，实现了品质和客户满意度的高位稳定。 坚持高质量增长。2022年，我们通过体系建设、系统平台建设、人员队伍建设等措施，进行了积极的市场实 二零二二年年报金茂物业服务发展股份有限公司9 主席报告 践，全面提升了公司的市场拓展能力。城市服务方面，聚焦城市公共服务、城市经营服务及城市治理服务三大核心业务，锚定高能级城市，进一步拓展了城市运营服务规模；收并购方面，我们完成了对首置服务的并购，快速完成了属地融合，管理业态得到了进一步丰富，管理效率得到了有效提升；单盘拓展方面，我们积极发挥在管项目品牌影响力，获取了多个符合公司高品质定位要求的优质项目，进一步提升了项目管理密度，为更多用户提供了优质物业服务。 坚持服务生态建设。2022年，我们加大了社区增值服务创新，坚持以客户需求为导向，聚焦四项核心业务，不断进行产品迭代升级。我们不断丰富社区生活服务品类和商业企业服务内容，有效满足了疫情期间客户的多元服务需求；美居、资产、空间资源业务进行了积极的创新实践，升级了中后台管理系统，创建了“敏捷小组”赋能模式，大幅提升了服务响应效率，实现了社区增值服务业绩的快速增长。 坚持数字化发展。业务赋能方面，我们完成了投拓辅助平台、美居业务系统、租售业务系统、空间资源业务系统开发上线，赋能公司规模拓展及社区增值业务发展；运营赋能方面，我们完成了主数据平台、电商招采平台、前介案例库平台上线，稳步推进业财一体化项目建设，推动公司运营管理效率持续提升。 坚持组织能力提升。2022年，我们开展了精益管理专项行动。进一步优化公司组织架构和权责流程，强化对标和标尺管理体系落位，加强组织和员工激励力度，落实 国资委关于提高上市公司质量的纲领要求，各项人效指标同比提升，组织活力得到进一步释放，为全年业绩实现提供了坚实的组织保障。 展望 党的二十大报告提出，增进民生福祉，提高人民生活品质，不断实现人民对美好生活的向往。物业行业作为最贴近人民生活、生产的服务行业，随着宏观经济向上向好积极因素的持续释放，政府对物业服务行业的积极引导将持续增强，物业管理行业稳定健康增长的趋势更加明确。同时，人民高品质生活需求、企业高质量发展需求、城市精细化管理需求将进一步拓展物业管理边界，多元化、全业态、高品质的服务将进一步受到市场青睐。 本集团将坚持以客户为中心，保持品质领先的“高、全、新、快”发展战略，主动作为、抢抓机遇，充分发挥品质服务和城市运营服务优势，深挖客户需求，高质量推动管理规模稳步增长和增值业务快速发展。同时，本集团将大力推进精益管理工程，强化基层治理和数字化建设投入，为公司发展提供可持续的组织能力保障。本人谨代表董事会，对公司股东、客户及社会各界的信任与支持表示诚挚的感谢。 金茂物业服务发展股份有限公司 主席兼非执行董事 江南 二零二二年年报 金茂服务将坚守服务客户、服务城市、服务社会的初心，坚守高品质服务，贴心打造服务体验，聚焦核心客户、核心市场及核心赛道，围绕客户需求，拓展服务范围，强基固本，奋楫笃行。 执行董事兼首席执行官 谢炜 尊敬的各位股东： 10 金茂物业服务发展股份有限公司 首席执行官报告 本人欣然向各位股东提呈本集团截至2022年12月3