居民中长期贷款修复，房地产开发用地供应减少

投资要点 30大中城市商品房成交面积农历三月累计+63%，13城二手房累计+90%。30大中城市商品房成交面积农历三月（截至4月14日）累计成交1206万方，同比+63%；农历二三年累计成交3388万方，同比+26%。其中一线城市三月累计成交286万方，同比+163%；二三年累计成交754万方，同比+37%。二线城市三月累计成交651万方，同比+47%；二三年累计成交1835万方，同比+17%。三线城市三月累计成交269万方，同比+44%；二三年累计成交799万方，同比+37%。二手房恢复势头好于新房，13城二手房农历三月累计成交840万方，同比+90%；农历二三年累计成交2297万方，同比+69%。 3月社会融资规模持续修复，较上年同期多增7079亿元。4月11日央行发布统计数据显示，截至2023年3月末社会融资规模存量为359万亿元，同比增长10%。对实体发放的人民币贷款余额为224万亿元，同比增长11.7%。从结构来看，2023年3月末对实体经济发放的人民币贷款余额占同期社会融资规模存量的62.4%，同比提高1pp。从增量来看，3月份社会融资规模增量为5.38万亿元，比上年同期多增7079亿元；对实体经济发放的人民币贷款增加3.95万亿元，同比多增7200亿元。 商品房销售边际回暖下居民中长期贷款修复。3月人民币贷款增加3.89万亿元，同比多增7497亿元。人民币居民贷款增加1.24万亿元，其中短期贷款增加6094亿元，居民消费信心有所恢复；以房贷为主的中长期贷款增加6348亿元，同比多增2613亿，同样超过了2021年同期的6239亿元，商品房销售边际回暖。 2023年房地产开发用地供应减少，核心城市供应规模相对稳定。据克尔瑞统计，已公布供地计划的15个一二线城市2023年房地产开发用地明显减少，普通商品住宅用地同比降幅达19%，保障性住房用地增加，增幅5%。一二线商品住宅用地同比降幅更大，达19%，三四线城市降幅为10%。核心城市住宅用地供应规模仍较稳定，如广州、上海、苏州等城市去化周期相对健康，库存压力较小。去化压力较大的城市如长春，2022年末商品住宅去化周期超35个月，受此影响2023普通商品住宅用地计划供应量同比大幅下降66%。已完成首轮集中供地的城市大都采用提质缩量的策略，规模偏小，质量明显提升，热点城市优质地块多数触顶成交，带动3月份溢价率升至7.3%。 投资建议：我们认为当前板块应当关注2条投资主线：1）开发企业：华发股份、越秀地产、招商蛇口、保利发展、滨江集团、建发股份、万科A、龙湖集团、华润置地等；2）物管企业：中海物业、华润万象生活、招商积余等。 风险提示：销售恢复不及预期；政策效果不及预期；行业流动性风险。 1每周点评 30大中城市商品房成交面积农历三月累计+63%，13城二手房累计+90%。30大中城市商品房成交面积农历三月（截至4月14日）累计成交1206万方，同比+63%；农历二三年累计成交3388万方，同比+26%。其中一线城市三月累计成交286万方，同比+163%；二三年累计成交754万方，同比+37%。二线城市三月累计成交651万方，同比+47%；二三年累计成交1835万方，同比+17%。三线城市三月累计成交269万方，同比+44%；二三年累计成交799万方，同比+37%。二手房恢复势头好于新房，13城二手房农历三月累计成交840万方，同比+90%；农历二三年累计成交2297万方，同比+69%。 图1：30大中城市商品房成交面积（万方，MA7） 图2：13城二手房成交面积（万方，MA7） 3月社会融资规模持续修复，较上年同期多增7079亿元。4月11日央行发布统计数据显示，截至2023年3月末社会融资规模存量为359万亿元，同比增长10%。对实体发放的人民币贷款余额为224万亿元，同比增长11.7%。从结构来看，2023年3月末对实体经济发放的人民币贷款余额占同期社会融资规模存量的62.4%，同比提高1pp。从增量来看，3月份社会融资规模增量为5.38万亿元，比上年同期多增7079亿元；对实体经济发放的人民币贷款增加3.95万亿元，同比多增7200亿元。 商品房销售边际回暖下居民中长期贷款修复。3月人民币贷款增加3.89万亿元，同比多增7497亿元。人民币居民贷款增加1.24万亿元，其中短期贷款增加6094亿元，居民消费信心有所恢复；以房贷为主的中长期贷款增加6348亿元，同比多增2613亿，同样超过了2021年同期的6239亿元，商品房销售边际回暖。 图3：新增居民中长期贷款规模 图4：新增居民中长期贷款占新增人民币贷款比例 2023年房地产开发用地减少，核心城市供应规模相对稳定。据克尔瑞统计，已公布供地计划的15个一二线城市2023年房地产开发用地明显减少，普通商品住宅用地同比降幅达19%，保障性住房用地增加，增幅5%。一二线商品住宅用地同比降幅更大，达19%，三四线城市降幅为10%。核心城市住宅用地供应规模仍较稳定，如广州、上海、苏州等城市去化周期相对健康，库存压力较小。去化压力较大的城市如长春，2022年末商品住宅去化周期超35个月，受此影响2023普通商品住宅用地计划供应量同比大幅下降66%。已完成首轮集中供地的城市大都采用提质缩量的策略，规模偏小，质量明显提升，热点城市优质地块多数触顶成交，带动3月份溢价率升至7.3%。 图5：2023年各类建设用地计划供应同比变化情况对比 图6：典型城市商品住宅用地计划供应里较2022年变化情况 2市场回顾 上周上证指数上升0.32%、沪深300指数下降0.76%，创业板指下降0.77%，万得全A上周交易额5.69万亿，环比上升17.98%。从板块表现来看，有色金属、建筑装饰、传媒、公用事业等表现靠前。 申万房地产板块（简称申万地产）上周下降了0.29%，在所有申万一级行业中相对排名12/28。从年初涨跌幅来看，申万地产下跌2.03，在所有申万一级行业中相对排名26/28。 上周申万地产板块交易额753.50亿，环比上涨16.56%。 图7：近一年申万地产板块相对沪深300走势 图8：年初以来申万地产板块相对沪深300表现（pp） 从个股涨跌幅来看，上周天地源、新湖中宝、三湘印象等个股涨幅显著。财信发展、蓝光发展、数源科技等个股跌幅显著。 图9：上周天地源、新湖中宝、三湘印象等个股涨幅显著 图10：上周财信发展、蓝光发展、数源科技等个股跌幅显著 从板块交易额来看，上周万科A、保利地产、张江高科等排在行业前列，成交额均超过了35亿。其中万科A和保利地产交易额合计126.83亿，占板块交易额比重为14.89%，万科A和保利地产交易量维持在较高位置。从年初累计涨幅来看，中润资源、张江高科、我爱我家等涨幅居前，上涨个股个数占比40.15%。年初以来，中国国贸、滨江集团、万泽股份等个股跌幅居前。 图11：上周申万地产板块中交易额靠前个股（亿元） 图12：年初以来申万地产上涨个股占比为40.15% 从港股通内房股（根据Wind-港股概念类-内房股，且为港股通标的）表现来看，上周有46只股票上涨，中国海外宏洋集团、龙光地产、中国金茂等位居涨幅前列。融创中国、易居企业控股、建业地产等位居跌幅前列。年初以来，太阳城集团、越秀地产、中国海外宏洋集团等个股表现强势。上周从成交金额来看，融创中国、华润置地、碧桂园、中国海外发展、龙湖集团超过15亿（人民币）。 图13：上周表现强势的港股通内房股 图14：年初以来表现强势的港股通内房股 从物业板块表现来看，在我们跟踪的26只股票中，上周碧桂园服务、正荣服务、世贸服务等个股涨幅靠前，新大正、滨江服务、招商积余等个股跌幅靠前。年初以来，滨江服务、中海物业、华润万象生活等个股表现比较强势。从上周成交额来看，碧桂园服务达到19.32亿（人民币），其余股票成交额均在5亿元以下。 图15：上周表现强势的物业股 图16：年初以来表现强势的物业股 3行业及公司动态 3.1行业政策动态跟踪 4月10日，江苏省常州市住房公积金管理中心出台《关于调整我市住房公积金贷款有关支持政策的通知》，对多孩家庭贷款额度、人才贷款政策支持范围进行调整。在提高多孩家庭贷款额度方面，《通知》提到，符合常州市住房公积金贷款条件且遵守国家生育政策生育二孩、三孩的家庭，首次申请住房公积金贷款且借款人均无购房类住房公积金使用记录，贷款额度在可贷额度的基础上分别增加20万元、30万元。（中国网地产） 4月10日，北京市住建委发布《2023年市政府工作报告重点任务清单及实事事项一季度工作进展情况》，披露相关事项的推进进度。文中明确，多子女家庭和职住平衡家庭购房支持政策按照“一区一策”的方式由房山区试点。相关部门正在会签全龄友好购房支持政策，已有3个部门签回，还有1个部门未签回，经与人行营管部沟通，同意在正式发文前就3个试点项目窗口指导银行办理全龄友好购房信贷业务。（中国网地产） 4月10日，广东省韶关市住房公积金管理委员会发布关于调整住房公积金使用政策的通知。将租住商品房住房公积金提取额度调整为800元/月/人；上调购买首套住房公积金最高贷款额度，一人申请最高贷款额度为35万元，两人及以上共同申请最高贷款额度为60万元；使用住房公积金购买首套自住住房的多子女家庭，符合二孩政策的最高贷款额度为65万元，符合三孩政策的最高贷款额度为80万元，离异后再婚家庭根据夫妻双方各自拥有抚养权的子女数和共同生育的子女数合并计算；支持退役军人住房公积金贷款。（观点网） 4月10日，河南省安阳市住房公积金管理中心发布了关于调整住房公积金个人住房贷款额度的通知。通知表示，夫妻双方均在安阳市连续足额缴存住房公积金、满足住房公积金贷款条件的，最高贷款额度为70万元；夫妻一方或单身人员连续足额缴存住房公积金的，最高贷款额度为60万元。（观点网） 4月10日，据河南省周口市住房公积金管理中心网站消息，该市决定放款多项住房公积金政策。住房公积金提取方面将宽购房提取时限；将持不动产权证和持备案的购房合同申请购房提取住房公积金的年限由一年或以内统一调整为三年以内；将购房提取住房公积金范围放宽至“直系亲属（配偶、父母、子女）”；提高租房提取额度；公积金最高贷款额度提高至60万元；公积金贷款的放款时限，在取得不动产（预告）抵押权证书后，由原来的五个工作日，调整为三个工作日。（观点网） 4月11日，央行发布2023年一季度金融统计数据报告。数据显示，3月末，广义货币(M2)余额281.46万亿元，同比增长12.7%；一季度人民币贷款增加10.6万亿元，其中住户贷款增加1.71万亿元，其中，短期贷款增加7653亿元，中长期贷款增加9442亿元；一季度人民币存款增加15.39万亿元，其中，住户存款增加9.9万亿元，超过去年全年新增额的一半。（腾讯网） 4月11日，国家统计局发布了中国3月CPI和PPI。2023年3月份，全国居民消费价格同比上涨0.7%。其中，城市上涨0.7%，农村上涨0.6%；食品价格上涨2.4%，非食品价格上涨0.3%；消费品价格上涨0.5%，服务价格上涨0.8%；1-3月平均，全国居民消费价格比上年同期上涨1.3%。（观点网） 4月11日，郑州市自然资源和规划局、郑州市住房保障和房地产管理局联合印发《郑州市存量房“带押过户”办理流程的通知》。为确保登记安全，在存量房转移登记（俗称二手房买卖）的“带押过户”中，郑州市不动产登记部门、房管部门在其他城市确保安全措施的基础上，引入不动产转移预告登记与抵押预告登记“双预告登记”及转本登记并行办理模式，为“带押过户”再加一个保险。（中国网地产） 4月11日，佛山市住房公积金管理中心发布了关于征求《关于调整提取住房公积金支付房租有关事项的通知（征求意见稿）》。调整内容主要包括调整租住商品住房最高可提取额度的计算方式、加大对多孩家庭租住商品住房的支持力度以及提高租房提取频次。如果意见稿正式通过，将从2023年7月1日起实施。此外，职工在佛山市连