房地产行业周观点：土地市场仍处低位，土地供应持续缩减

证券研究报告|房地产 强于大市(维持) 土地市场仍处低位，土地供应持续缩减 2023年04月10日 ——房地产行业周观点(04.03-04.09) 行业研 究 行业周观 点 证券研究报 告 行业核心观点： 房地产行业是我国国民经济支柱产业，在疫情管控放松的背景下，宏 观经济的修复仍离不开地产的企稳，预计政策面仍以宽松为主。地产在经历了一年半快速下行期后，供给已降至接近中长期均衡水平，继续下降的空间有限，政策不断叠加下有望驱动行业走出困境。建议关注（1）均好型头部房企以及深耕高能级城市的区域类房企；（2）融资政策放松下具有资源整合或风险化解能力的房企；（3）优质的头部物业管理公司。 投资要点： 上周行情回顾：上周，申万一级行业房地产指数上涨4.65%，沪深300 指数上涨1.79%，板块表现强于大市。2023年以来，房地产行业下跌 1.75%，沪深300指数上涨6.50%，板块表现弱于大市。 重点政策要闻：（1）杭州、沈阳、成都、东莞、绍兴、南昌等地陆续公布2023年度土地供应计划，涉宅土地供应量较去年均有所下降； （2）国家发展和改革委员会公布《固定资产投资项目节能审查办法》。有关政府投资项目，建设单位在报送项目可行性研究报告前，需取得节能审查机关出具的节能审查意见。企业投资项目，建设单位需在开工建设前取得节能审查机关出具的节能审查意见。若未按《办法》规定进行节能审查，或节能审查未通过的项目，建设单位不得开工建设，已经建成的不得投入生产、使用。此外，固定资产投资项目投入生产、使用前应对项目节能审查意见落实情况进行验收，未经节能验收或验收不合格的项目，不得投入生产、使用；（3）西藏自治区、广东东莞市、福建福州市、黑龙江大庆市、河南郑州市等多地持续优化购房政策，促进房地产行业健康发展。 行业基本面情况：3月27日-4月2日当周，30大中城市商品房成交量上涨，当周成交440.82万平方米，环比上涨16.41%，其中，一线城市成交114.71万平方米，二线城市成交232.64万平方米，三线城市成 交93.47万平方米；14大中城市二手房成交面积四周滚动同比上涨 92.50%，其中一线上涨50.69%，二线上涨146.09%，三线上涨 65.96%；百城住宅类土地供应建面为756.81万平方米，四周滚动同比下降52.7%，年初至今累计供应面积同比下降41.52%；百城住宅类土地成交建面为857.64万平方米，四周滚动同比下降28.4%，年初至今累计同比下降4.54%。4月3日至4月9日当周，青岛完成2023年首 批集中供地公开拍卖，广州完成2023年第一批第二场集中供地公开拍 卖，同时，重庆第一批2宗涉宅地块正式公告。 重点公司动态：中交地产、卧龙地产、香江控股等多家公司陆续发布 2022年年报；蓝光发展面临退市风险警示。 风险因素：消费者信心修复不及预期、政策放松力度不及预期、房价超预期下跌、房企盈利能力大幅下降等。 行业相对沪深300指数表现 房地产沪深300 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% -25% -30% -35% 数据来源：聚源，万联证券研究所 相关研究 3月百强销售实现正增长 REITs进一步扩容至商业地产 央行降准，持续关注销售修复情况 分析师:潘云娇 执业证书编号：S0270522020001 电话：02032255210 邮箱：panyj@wlzq.com.cn 正文目录 1市场回顾4 1.1上周房地产板块上涨4.65%，表现强于大市4 1.2上周地产各细分板块整体上涨4 2行业重点新闻信息6 3销售与土地市场情况7 3.1上周商品房销售维持上涨趋势7 3.2上周二手房销售持续升温9 3.3上周土地市场表现仍然较弱10 3.4集中供地情况11 4行业融资情况跟踪12 5重点公司公告跟踪13 6投资建议与风险提示17 图表1：上周申万一级行业市场表现情况（%）4 图表2：近期房地产板块相对表现较弱4 图表3：上周A股房地产各细分领域涨跌幅情况（%）5 图表4：A股申万地产行业上周涨幅前十个股5 图表5：A股申万地产行业上周跌幅前十个股5 图表6：港股申万地产行业上周涨幅前十个股5 图表7：港股申万地产行业上周跌幅前十个股5 图表8：行业重点新闻一览6 图表9：行业重点政策一览7 图表10：30大中城市商品房销售同比增速8 图表11：一线城市四周滚动同比增速8 图表12：二线城市四周滚动同比增速8 图表13：三线城市四周滚动同比增速8 图表14：30大中城市商品房成交量对比（万平方米）8 图表15：一线城市商品房成交量对比（万平方米）8 图表16：二线城市商品房成交量对比（万平方米）9 图表17：三线城市商品房成交量对比（万平方米）9 图表18：14大中城市二手房成交面积四周滚动同比增速9 图表19：一线城市二手房成交面积四周滚动同比增速9 图表20：二线城市二手房成交面积四周滚动同比增速9 图表21：三线城市二手房成交面积四周滚动同比增速9 图表22：14大中城市二手房成交量对比（万平方米）10 图表23：一线城市二手房成交量对比（万平方米）10 图表24：二线城市二手房成交量对比（万平方米）10 图表25：三线城市二手房成交量对比（万平方米）10 图表26：百城住宅类土地供应建面同环比增速11 图表27：百城住宅类土地成交建面同环比增速11 图表28：百城住宅类土地成交总价同比增速11 图表29：百城住宅类土地成交溢价率11 图表30：2023年已完成集中出让地块情况11 图表31：2023年已公告集中出让城市12 图表32：境内债券发行金额（亿元）13 图表33：境外债发行情况13 图表34：重点公司公告跟踪13 1市场回顾 1.1上周房地产板块上涨4.65%，表现强于大市 上周（2023/04/3-2023/04/09），申万一级行业房地产指数上涨4.65%，沪深300指数上涨1.79%，板块表现强于大市。 图表1：上周申万一级行业市场表现情况（%） 资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所 2023年以来，房地产行业下跌1.75%，沪深300指数上涨6.50%，板块表现弱于大市。图表2：近期房地产板块相对表现较弱 资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所 1.2上周地产各细分板块整体上涨 上周,A股地产板块整体上涨，其中商业地产上周涨幅最大，当周上涨6.64%，住宅开发板块上涨4.44%，产业地产板块上涨2.99%，物业管理板块上涨1.58%。个股方面，A股涨幅排名前3的房地产个股为：我爱我家、华发股份、万业企业，其中，我爱我家周度涨幅15.74%，华发股份周度涨幅12.99%，万业企业周度涨幅11.50%。跌幅排名前3位的房地产个股为：蓝光发展、美好置业、荣丰控股。港股市场地产板块涨幅 排名前3的房地产个股为：易居企业控股、希慎兴业、天誉置业，其中，易居企业控股周度涨幅37.66%，希慎兴业周度涨幅7.62%，天誉置业周度涨幅7.14%。跌幅排名前3位的房地产个股为：绿地香港、合景泰富集团、禹洲集团。 图表3：上周A股房地产各细分领域涨跌幅情况（%） 资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所 图表4：A股申万地产行业上周涨幅前十个股图表5：A股申万地产行业上周跌幅前十个股 资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所 图表6：港股申万地产行业上周涨幅前十个股图表7：港股申万地产行业上周跌幅前十个股 资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所 2行业重点新闻信息 图表8：行业重点新闻一览 分类 主要内容 地方新闻 4月3日，湖南省长沙市统计局发布《长沙市2022年国民经济和社会发展统计公报》。根据统计公报数据显示，全年固定资产投资比上年增长5.1%。其中全年房地产开发投资2424.93亿元，比上年增长8.4%。全年商品房销售面积1699.36万平方米，比上年下降34.8%;商品房销售额1789.72亿元，下降31.7%。经计算，全年商品房销售单价约为10531.73元/平，比上年约上涨4.7%。2022年末长沙市常住总人口1042.06万人，比上年末增长1.8％。城镇化率为83.27％，比上年末提高0.11个百分点。按户籍人口计算，人口出生率为7.84‰，死亡率为7.25‰，自然增长率为0.59‰。（观点网）4月3日，由海南省自然资源和规划厅牵头组织，联合海口、澄迈、文昌、定安、屯昌�个市县举办海南省“土地超市+项目投资”招商推介会（海口经济圈专场），现场推介发布90宗优质地块，总用地面积5203.9亩，总价约129亿元，包括现代物流业用地、高附加值加工及低碳制造业用地、新型产业用地、先进制造业用地、现代化立体化养殖产业用地等。（观点网）4月3日，绍兴市自然资源和规划局发布《2023年绍兴市区国有建设用地供应计划》，据计划，2023年绍兴市区计划供应国有建设用地总面积24616亩，包含经营性用地5300亩、工业仓储用地8809亩、公益性项目用地10507亩。其中，住宅用地共计4236亩，占比17.2%；包含商品住房用3849亩，占总供地面积比例为15.6%。（观点网）4月3日，南昌市自然资源和规划局公布了南昌市本级2023年度土地供应计划。2023年南昌市区范围内计划供地20297亩，其中住宅用地4331亩，商品住宅3856亩，安置房475亩。今年供地总量、住宅用地相比去年均有不同程度下降，总供应量减少4983亩，住宅减少1921亩；安置房用地大幅减少，2022年计划1511亩，今年仅有475亩，住宅供应差额主要来自于安置房，主要在经开和新建区；商品住宅和商服用地的供应量，从去年的5716亩，下降至4092亩，同比下降28.41%。（观点网）4月4日，杭州市规划和自然资源局发布《杭州市2022年度国有建设用地供应计划》，杭州今年国有建设用地供应计划总量为5175.09公顷。包含住宅用地956.69公顷，占计划总量的18.49%。住宅用地中，商品住宅用地136宗，总用地632.1192公顷，同比去年供应计划减少55.6公顷，减幅8.1%。此外，还包括共有产权住宅用地47.06公顷；保障性租赁住宅用地61.27公顷；和其他住宅用地216.24公顷。4月4日，上海中原地产数据显示，3月上海新建商品住宅成交面积100.1万平方米，按月增加94%。数据显示，3月上海新房供应面积为88.1万平方米，按月增加138.7%。其中，改善产品依然是主流，成交结构并没有太多变动，均价维持波动状态，成交均价为每平方米6.1万元人民币，按月下跌2.8%。（观点网）4月4日，据东莞自然资源局近日信息，今年东莞计划出让33宗宅地，总用地约143.6万平方米，是近4年来宅地供应最少的一年。按照计划，东莞3月应挂牌4宗地块、5月挂牌3宗、6月挂牌11宗、7月挂牌8宗，9月挂牌7宗。然而截止目前，仅两宗地块挂牌，分别是3月17日挂牌的松山湖2023WR001地块，和4月3日挂牌的常平2023WR002地块。这也宣告着，今年东莞取消了集中供地模式，执行出让地块清单公布制度，恢复单宗分散供地。（观点网）4月6日，深圳规划和自然资源局发布最新的存量住宅用地清单。汇总表显示，深圳存量住宅项目612个，其中，普通商品房385个。存量用地总面积1192.04公顷，未动工土地面积308.78公顷，已动工土地面积883.26公顷（其中未销售土地面积390.16公顷）。此次的统计存量住宅量比12月31日统计的宅地量多了170个。存量用地总面积增加221.26公顷，未动工土地面积减少39.33公顷，已动工土地面积增加260.39公顷。开工建设进度加快。（观点网）日前，《成都市各区2023年度国有建设用地供应计划》正式发布。单就住宅用地来看，商品房用地供应计划567公顷（8505亩），同比减少了19%。2021年与2022年，成都市各区商品住宅用地供应计划均为700公顷