房地产行业Q3土地市场总结：土地供应成交处在低位，静待政策生效重塑信心

2023Q3全国土地供应及成交情况 土地供给方面，2022年全国供给土地规划建面49.9亿方，同比增速为-13%；2023年Q1-Q3分别为7.52亿方、9.43亿方、6.75亿方，同比增速分别为-12%、-20%、-49%。 土地出让金方面，2022年全国供土地出让金5.5万亿，同比增速为-24%；2023年Q1-Q3分别为0.55万亿、1.02万亿、0.91万亿，同比增速分别为-13%、-21%、-36%。 溢价率方面，2023Q3一线城市溢价率较Q2有所下行，4-6月月均在7%以上，而7-9月没有月份超过7%，二线城市4-6月月均溢价率在4.5%附近，7-9月基本在4%以下，三四线城市6月溢价率达到过6%，随后持续下行至8月和9月只有4%不到。分区域来看，2023Q3长三角及珠三角地区的溢价率相对高于其他区域。 流拍率方面，2023Q3全国流拍率整体平稳，7-9月流拍率基本维持在8-10%附近。整体来看，2023年1-9月土地市场在3-5月有过一段时间的复苏，随着房地产市场的回暖土地市场热度上行，流拍率下降，但转入三季度后，随着楼市冷却，土地市场进入淡季，流拍率随着上升，目前依旧弱势。 高总价及高溢价率地块的城市分析 2023年Q3高总价地块数共有11宗，主要分布在一线和核心二线城市。从城市分布来看，2023年Q3总价超过50亿元的地块北京有3块、上海有3块、广州2块、厦门1块、深圳1块、杭州1块。 城市数量来看，2023年9月，全口径土地溢价率超过20%的城市数量为22个（7月、8月分别为12、10城）；溢价率超过30%的城市数9城（7月、8月分别为9、4城）。 住宅口径9月单月溢价率超过20%的城市数为15城（7月、8月分别为9、9城），溢价率超过30%的城市数为12城（7月、8月分别为8、3城）。 2023年有4个省份及直辖市累计出让金同比为正：从增速上来看，天津2023年至今土地出让同比增幅均超130%，黑龙江、宁夏、吉林同比增速分别为13.99%、12.76%、0. 70%。从绝对数值来看，浙江、江苏和广东的累计土地出让金排名全国前三。 投资建议：2023年三季度，全国土地市场的成交仍维持低位，前三季度大多数省份的累计土地出让金同比为负数，土地市场成交低迷的背后反映了房地产销售市场的疲软，随着9月以来各地政策频出，我们看好楼市在政策的持续宽松环境下逐渐企稳，土地市场的表现跟随销售市场有望迎来复苏。投资方面，当前房地产销售市场与土地市场均处在低位，但政策环境为近年来最宽松的时候，预计板块的估值会随着政策呵护持续修复，建议关注业绩稳健且安全度较高的龙头房企保利发展、华发股份、招商蛇口、滨江集团、万科A等。相关受益标的包括越秀地产、绿城中国、中国海外发展、华润臵地等。 风险提示：销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期，研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险。 1.2023Q3全国土地供应及成交情况 1.1.推出建面与土地出让金 土地推出建面方面，2022年全国供给土地规划建面49.9亿方，同比增速为-13%； 2023年Q1-Q3分别为7.52亿方、9.43亿方、6.75亿方，同比增速分别为-12%、-20%、-49%。 土地出让金方面，2022年全国供土地出让金5.5万亿，同比增速为-24%；2023年Q1-Q3分别为0.55万亿、1.02万亿、0.91万亿，同比增速分别为-13%、-21%、-36%。 图表1：全国累计供给建面及同比 图表2：全国累计出让金及同比 从全国单月表现来看，2023年9月全国全口径推出建面为2.4亿平，同比-54%，全口径成交规划建面1.84亿平，同比-47%，全口径出让金为3056.1亿元，同比-49%，整体较此前月份保持下行趋势。综合2023Q3和9月单月的数据来看，即便降低土地出让的供给力度，土地成交并未出现明显改善，总体土地出让金维持在较低水平，可见土地市场的热度受房地产销售市场影响，总体呈现出较弱的态势。 图表3：全国单月供给成交建面及同比 图表4：全国单月出让金及其同比 从城市能级来看，2023Q3一线城市的土地出让金为1703亿元，同比-46%，占全国比重18.68%，二线城市的土地出让金为3770亿元，同比-31%，占全国比重41.35%，三四线城市的土地出让金为3644亿元，同比-35%，占全国比重的39.97%。总体来看，2023年Q3各线城市土地出让同比处在较低位置，整体的推地力度和成交力度都不大。 图表5：2023Q3各线城市土地出让金及其同比 图表6：2023Q3一线城市土地出让金及其同比 图表7：2023年单月各线城市土地出让金同比 重点一线城市中，北京、上海、广州、深圳在2023Q3全口径累计土地出让金分别为435亿元、687亿元、482亿元、99亿元，同比分别为-19%、-64%、+88%、-80%，一线城市出让金分化较大，主要受集中供地节奏影响，比如广州Q3同比大幅增长，因为广州的第二批次和第三批次集中供地正好纳入到Q3的统计范畴。单月表现上，9月全国城市出让金同比-49%，较8月降幅较大；其中三四线城市在9月的成交表现降幅最少为-37.51%，二线城市同比-41%但好于8月份的-44%，一线城市同比-74%大幅低于8月份同比+49.76%，一线城市变动较大主要受集中供地的统计错配影响。 1.2.溢价率 从溢价率数据来看，2023Q3一线城市溢价率较Q2有所下行，4-6月月均在7%以上，而7-9月没有1个月超过7%，二线城市溢价率类似，4-6月月均溢价率在4.5%附近，7-9月基本在4%以下，三四线城市6月溢价率达到过6%，随后持续下行，至8月和9月只有4%不到。从单月数据来看，2023年9月全国、一线、二线、三四线溢价率分别为3.91%、5.78%、3.79%、3.41%，分别较8月+0.39pct、-1.21pct、+0.75pct、+1.04pct。分区域来看，2023Q3长三角及珠三角地区的溢价率相对高于其他区域，从单月数据来看，9月东北、珠三角、中西部、长三角、环渤海溢价率分别为3.29%、5.24%、3.46%、4.54%、1.85%。从各城市溢价率大于20%的地块数来看，浙江金华市2023年Q3的溢价率大于20%的地块数为28块。 图表8：各线城市单月全口径土地溢价率 图表9：各区域城市单月全口径土地溢价率 图表10：2023Q3各城市溢价率大于20%的地块数（全口径） 图表11：2023Q1重点城市溢价率排名前十的地块概况(住宅用地口径) 1.3.流拍率 流拍率方面，2023Q3全国流拍率整体平稳，7-9月流拍率基本维持在8-10%附近。 整体来看，2023年1-9月土地市场在3-5月有过一段时间的复苏，随着房地产市场的回暖土地市场热度上行，流拍率下降；但转入三季度后，随着楼市冷却，土地市场进入淡季，流拍率随着上升，目前依旧弱势。 图表12：全国土地单月流拍率（%） 2.高总价及高溢价率地块的城市分析 2.1.高总价地块主要分布在一线城市和重点二线城市 2023年Q3高总价地块数共有11宗，主要分布在一线和核心二线城市。从城市分布来看，2023年Q3总价超过50亿元的地块北京有3块、上海有3块、广州2块、厦门1块、深圳1块、杭州1块。 图表13：2023年以来地价>50亿元的地块数 图表14：2023年以来地价>50亿元的地块按城市分布 图表15：2023Q3土地总价超过50亿元地块概览 2.2.9月高溢价率城市数量较7-8月增多 从高溢价率城市数量来看，2023年9月，全口径土地溢价率超过20%的城市数量为22个（7月、8月分别为12、10城）；溢价率超过30%的城市数9城（7月、8月分别为9、4城）。 住宅口径土地溢价率方面，9月单月溢价率超过20%的城市数为15城（7月、8月分别为9、9城），溢价率超过30%的城市数为12城（7月、8月分别为8、3城）。 图表16：按全口径溢价率分布的城市数目 图表17：按住宅溢价率分布的城市数目布 2.3.各省市土地出让金统计 2023年有4个省份及直辖市累计出让金同比为正：从增速上来看，天津2023年至今土地出让同比增幅均超130%，黑龙江、宁夏、吉林同比增速分别为13.99%、12.76%、0.70%。从绝对数值来看，浙江、江苏和广东的累计土地出让金排名全国前三。 图表18：2023年Q3各省市全口径出让金及增速 3.投资建议 2023年三季度，全国土地市场的成交仍维持低位，前三季度大多数省份的累计土地出让金同比为负数，土地市场成交低迷的背后反映了房地产销售市场的疲软，随着9月以来各地政策频出，我们看好楼市在政策的持续宽松环境下逐渐企稳，土地市场的表现跟随销售市场有望迎来复苏。投资方面，当前房地产销售市场与土地市场均处在低位，但政策环境为近年来最宽松的时候，预计板块的估值会随着政策呵护持续修复，建议关注业绩稳健且安全度较高的龙头房企保利发展、华发股份、招商蛇口、滨江集团、万科A等。相关受益标的包括越秀地产、绿城中国、中国海外发展、华润置地等。 4.风险提示 销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期，研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险。