房地产行业周报：新房成交同比增长环比回落，合肥郑州限购松动

房地产 2023年04月09日 投资评级：看好（维持）行业走势图 房地产沪深300 12% 0% -12% -24% -36% 2022-042022-082022-12 数据来源：聚源 《集中土拍热度回升明显，厦门放松限购限售—行业周报》-2023.4.2 《两部委推动REITs发展，多城公积金贷款额度提升—行业周报》 -2023.3.26 《央行年内首次降准，南京土拍热度回升—行业周报》-2023.3.19 新房成交同比增长环比回落，合肥郑州限购松动 ——行业周报 齐东（分析师） qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002 核心观点：新房成交同比增长环比回落，合肥郑州限购松动 我们跟踪的64城新房成交面积环比明显回落，在低基数下仍连续6周同比实现 增长，年初以来累计成交面积首次止跌回正；23城二手房连续7周成交面积同比增长超85%，销售市场回暖节奏持续，但单周成交下行减弱了二季度持续复苏的预期。广州和青岛热点地块土拍摇号依旧，在房企信用和资金逐渐修复和补货动力影响下，我们预计二季度重点城市土地市场将维持热度。合肥和郑州限购政策松动，意味着核心城市宽松购房政策有望延续。我们认为新房市场基本面复苏态势初显，二手房成交持续回暖，市场信心有望持续提升，行业估值将陆续修复，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 相关研究报告 政策端：住建部发文排查自建房，合肥郑州限购放松 中央层面：住建部提出对排查发现存在安全隐患的经营性自建房，抓紧实施分类 整治，加快推进危房解危，确保6月底前完成所有自建房摸底排查任务。央行一季度贷款总体需求指数为78.4%，环比上升19个点。 地方层面：合肥限购放松，新增部分不限购区域，持有居住证的非本市户籍家庭 可在限购区购买1套住房，有60岁及以上老人或有未成年二孩及以上的本市区 户籍家庭可购买第3套住房。郑州二环外取消限购，徐州限售再次放宽。深圳取消了安居型商品房、人才住房，新增了保障性租赁住房和共有产权住房类型。 市场端：新房成交同比持续增长，青岛开启首批次土拍 销售端：2023年第14周，全国64城商品住宅成交面积300万平米，同比增加 19%，环比下降55%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达5368万平米，累计同比增加1%。全国23城二手房成交面积为178万平米，同比增速144%，前值94%；年初至今累计成交面积2403万平米，同比增速67%，前值63%。 投资端：2023年第14周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积3773万平 方米，成交土地规划建筑面积4116万平方米，同比增加13%，成交溢价率为7.2%。广州一批次荔湾区地块经过14轮竞价，达到上限价19.3亿，12家房企进入摇号环节，最终武汉地产成功竞得。青岛一批次土拍两宗地块成功出让，其中崂山张村河地块达到上限价20.55亿，9家房企进入竞品质环节，最终由越秀地产和青岛地铁联合体斩获。 融资端：国内信用债发行同比增长 2023年第14周，信用债发行131.2亿元，同比增加872%，环比增加15%，平 均加权利率3.29%，环比减少145BPs；信用债累计同比发行1463.9亿元，同比增长12%；海外债无新增发行。 风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。 行业研究 行业周报 开源证券 证券研究报 告 目录 1、住建部发文排查自建房，合肥郑州限购放松3 2、销售端：新房及二手房成交同比持续增长4 2.1、64大中城市新房成交增速同比增长环比回落4 2.2、23城二手房成交同比持续高增6 3、投资端：土地成交同比增长，青岛开启首批次土拍7 4、融资端：国内信用债同比增长8 5、一周行情回顾9 6、投资建议：维持行业“看好”评级11 7、风险提示11 图表目录 图1：64大中城市单周新房成交面积同比增长4 图2：64大中城市单周新房成交面积环比下降5 图3：2023年第14周64大中城市成交面积同比增长环比下降5 图4：2023年第14周64大中城市中一线城市成交面积同比增长环比下降5 图5：2023年第14周64大中城市中二线城市成交面积同比增长环比下降5 图6：2023年第14周64大中城市中三四线城市成交面同比环比下降5 图7：2022年初至今低能级市场累计成交面积表现相对更差6 图8：23城二手房成交单周同比持续增长6 图9：二线城市二手房市场单周成交情况相对更好7 图10：100大中城市土地成交面积同比增长7 图11：100大中城市土地成交总价同比下降8 图12：100大中城市土地成交溢价率环比增长8 图13：信用债单周发行规模同比增长9 图14：信用债累计发行规模同比增长9 图15：本周房地产指数上涨4.65%，板块表现强于大市10 表1：住建部发文排查自建房，合肥郑州限购放松3 表2：本周房地产行业个股中我爱我家、华发股份、万业企业涨幅靠前10 表3：本周房地产行业个股中蓝光发展、美好置业、荣丰控股跌幅靠前10 1、住建部发文排查自建房，合肥郑州限购放松 中央层面：（1）住建部：要严格落实各方责任，对排查发现存在安全隐患的经营性自建房，抓紧实施分类整治，加快推进危房解危。要抓紧开展非经营性自建房摸底排查，认真落实“快、准、严、实”工作要求，确保6月底前完成所有自建房摸底排查任务。（2）央行：一季度贷款总体需求指数为78.4%，环比上升19个点。银行业景气指数为71.9%，环比上升6.1个百分点，同比下降0.1个百分点。房地产企业贷款需求指数为55.3%，环比上升11.6个百分点。货币政策感受指数为67.7%，环比下降0.3个百分点，同比上升4.8个百分点。 地方层面：（1）合肥：限购放松，新增庐阳区大杨镇、三十岗乡，蜀山区小庙镇，包河区淝河镇、大圩镇等不限购（原仅三县+新站、瑶海），上述区域住房不计入家庭住房套数。持有合肥居住证的非本市户籍家庭，即可在限购区购买1套住房 （原需6个月社保）。有60岁及以上老人或有未成年二孩及以上的本市区户籍家庭， 可购买第3套住房（原限购2套）。刚需资格认定由3年内“连续缴纳”调整为“累计缴纳”2年以上个税或社保证明。（2）郑州：二环外取消限购，限售政策也调整，限购区域外的房产套数，不计入限购房产数量。（3）徐州：限售再次放宽，房产证登记满1年即可交易，不考虑是否是唯一住房。原限售取证2-3年，3月初曾出新政， 卖旧换新居民限售1年。（4）深圳：规自局发布一则关于“修订地价测算规则”的征求意见通告，而在其起草说明中明确提到，取消了原来的安居型商品房、人才住房等住房类型，同时新增了保障性租赁住房、共有产权住房类型。 时间政策 表1：住建部发文排查自建房，合肥郑州限购放松 2023/4/3 央行：一季度贷款总体需求指数为78.4%，环比上升19个点。银行业景气指数为71.9%，环比上升6.1个百分点，同比下降0.1个百分点。房地产企业贷款需求指数为55.3%，环比上升11.6个百分点。货币政策感受指数为67.7%，环比下降0.3个百分点，同比上升4.8个百分点。 2023/4/3郑州：二环外取消限购，限售政策也调整，限购区域外的房产套数，不计入限购房产数量。 东莞：严控“商改住”行为，继续加大配套型住宅用地供给，同时继续加大对共有产权住房、保障性租赁住房等保 2023/4/3 2023/4/3 2023/4/4 2023/4/4 2023/4/4 2023/4/6 障性住房的建设。 徐州：限售再次放宽，房产证登记满1年即可交易，不考虑是否是唯一住房。原限售取证2-3年，3月初曾出新政， 卖旧换新居民限售1年。 国家发改委：印发《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》。提到支持消费基础设施建设，研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。 大庆：放开租房提取限制频次，可按季度提取，年度累计租房提取总额不得超过年租房提取额度上限；提高租房提取限额，年租房提取限额提升至市区20000元和县区16000元/年/户。 新乡：夫妻双方按时连续足额缴存住房公积金的，贷款最高额度由55万元调整为65万元；单方按时连续足额缴存 住房公积金的，贷款最高额度由40万元调整为45万元。已婚缴存职工家庭，每月最高可提取住房公积金额度由原 来的1200元调整为1600元。 合肥：限购放松，新增庐阳区大杨镇、三十岗乡，蜀山区小庙镇，包河区淝河镇、大圩镇等不限购（原仅三县+新站、瑶海），上述区域住房不计入家庭住房套数。持有合肥居住证的非本市户籍家庭，即可在限购区购买1套住房 （原需6个月社保）。有60岁及以上老人或有未成年二孩及以上的本市区户籍家庭，可购买第3套住房（原限购2 套）。刚需资格认定由3年内“连续缴纳”调整为“累计缴纳”2年以上个税或社保证明。 2023/4/6北京：市委城市工作委员会会议强调重视城市更新：聚焦改善居住品质，加大老旧平房院落、老旧小区、危旧楼房 时间政策 2023/4/6 2023/4/6 和简易楼等更新力度；聚焦打造更多活力空间，加快老旧厂房、低效产业园、老旧低效楼宇和传统商业设施更新。四川宜宾：提高公积金住房贷款额度，夫妻双方70万元（原60万元），单方50万元（原40万元），生育二孩的 缴存职工家庭最高贷款额度80万元，生育三孩且符合高端人才政策的缴存职工家庭最高贷款额度90万元。 西藏：正常缴存住房公积金职工购买住房的，可先提取本人及配偶账户缴存金额并留足贷款金额要求的余额后，再申请住房公积金贷款；在区内购买新建普通商品住宅的，贷款最高额度由90万元提高至120万元。 2023/4/6南京：为了更好地服务缴存职工，南京住房公积金中心完善了业务系统功能，实现了公积金提取的跨行实时支付。住建部：要严格落实各方责任，对排查发现存在安全隐患的经营性自建房，抓紧实施分类整治，加快推进危房解危。 2023/4/7 2023/4/7 2023/4/7 2023/4/7 要抓紧开展非经营性自建房摸底排查，认真落实“快、准、严、实”工作要求，确保6月底前完成所有自建房摸底排查任务。 北京：《办法》拟明确，征收宅基地房屋的，应采取房屋安置、货币补偿方式予以补偿，被征收人可以选择其中一种方式。同时，实行货币补偿的，宅基地房屋补偿价值=宅基地区位补偿价×宅基地面积+宅基地房屋重置成新价。郑州：承租郑州市公租房、人才公寓、保障性租赁住房或其他租赁住房的，单缴存家庭年提取金额为18000元，双 缴存家庭年提取金额为36000元。 深圳：规自局发布一则关于“修订地价测算规则”的征求意见通告，而在其起草说明中明确提到，取消了原来的安居型商品房、人才住房等住房类型，同时新增了保障性租赁住房、共有产权住房类型。 资料来源：Wind、各地政府官网、开源证券研究所 2、销售端：新房及二手房成交同比持续增长 2.1、64大中城市新房成交增速同比增长环比回落 根据房管局数据，2023年第14周，全国64城商品住宅成交面积300万平米，同比增加19%，环比下降55%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达5368万平米，累计同比增加1%。 图1：64大中城市单周新房成交面积同比增长 1000 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% 2021W1 2021W4 2021W7 2021W10 2021W13 2021W16 2021W19 2021W22 2021W25 2021W28 2021W31 2021W34 2021W37 2021W40 2021W43