房地产行业周报：合肥、郑州放松限购，新房二手房热度回落

板块行情：本周申万地产板块上涨4.6%。本周（4月3日-4月7日）申万一级行业指数中，房地产指数上涨4.6%，在31个一级行业板块中排名第4位，其中4月7日单日涨幅达3.7%。A股华发股份周涨幅13%，H股中国海外发展、绿城管理周涨幅5.5、2.6%。 公司动态：头部房企陆续披露2023年一季度业绩情况，国央企与民企分化明显。1）越秀地产累计销售金额约438亿元，同比上升约217%，已完成年度销售目标的33%；中海、招商蛇口、金茂、保利发展一季度销售金额分别增加73%、51%、40%、26%。2）民企一季度销售金额普遍同比下降，中南、碧桂园、旭辉分别为120亿元、719亿元、211亿元，同比下滑26%、28%、26%。 销售端：1）从我们监测的21城数据来看，本周21城商品房单日平均成交面积41万方，周度成交面积286万方，环比下降49%，同比下降15%，市场热度有所回落；2）从11城的二手房数据来看，周度成交面积167万方，二手房环比下降31%，同比上升3.1%。 政策要闻：1）中央层面：住建部要求6月底前完成自建房摸底排查。2）地方层面：合肥多举措放松限购，远郊区工业区取消限购，多孩家庭可购第3套房，外地居民持安徽省居住证可在限购区购1套房。郑州二环外取消限购，限售调整为自网签日起满1年可出售。杭州临安、河南南阳等地下调公积金贷款首付比，提高贷款额度边际放松。 政策点评：地方层面延续需求端宽松导向，因城施策灵活放松，如合肥部分区域取消限购、降低外来人口购房门槛、增加多孩家庭购房套数，针对性较强。 多地也通过降低公积金贷款首付比、给予购房补贴等措施降低购房压力。 投资策略：震荡格局，左侧布局。预计2023年仍以震荡行情为主，建议基于估值左侧布局，赚取高胜率收益，推荐方向仍为“两个中心，一个基本点”， 1）以高能级城市复苏为中心，关注高能级城市土储占比高或者2022年在高能级城市逆势发力拿地的公司；2）以国央企估值修复为中心，在行业信用坍塌重塑的过程中，国央企享受天然优势，销售、拿地、融资端均有显现，而股权融资的放开，也将进一步放大该优势，该过程将促使国央企估值得到系统性修复；3）以逐步建立护城河为基本点，估值中枢的提升仍然是需要剩余收益展望期限的拉长，关注护城河逐步形成的公司。关注越秀地产、绿城中国、招商蛇口、华发股份、建发股份、保利发展、万科A、天地源、阳光股份等。 风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。 一、行情回顾：本周地产板块表现强势 本周申万地产板块上涨4.6%。本周（4月3日-4月7日）申万一级行业指数中，房地产指数上涨4.6%，在31个一级行业板块中排名第4位，地产板块表现强势，其中4月7日（周五）单日上涨3.7%。 图表1本周申万地产板块上涨4.6%，板块排名第4位 本周A股板块内涨幅第一为海南高速，累计涨幅达16.6%。从A股表现来看，涨幅排名前5的个股分别为海南高速、我爱我家、华发股份、万业企业、城建发展，跌幅前五的个股分别为蓝光发展、美好置业、新大正、空港股份、泛海控股。 图表2海南高速周涨幅达16.6% 图表3蓝光发展跌幅10.6% 本周港股板块内涨幅第一为中国海外发展，累计涨幅5.5%。从港股表现来看，涨幅排名前五的个股分别为中国海外发展、绿城管理控股、绿城服务、贝壳-W、越秀地产，跌幅前五的个股分别为远洋集团、佳兆业集团、中国金茂、中骏集团控股、宝龙地产。 图表4中国海外发展本周涨幅5.5% 图表5远洋集团跌幅11.2% 二、政策要闻：合肥、郑州针对性放松限购，延续宽松导向 中央层面：住建部要求6月底前完成所有自建房摸底排查。各地区需对排查发现存在安全隐患的经营性自建房，实施分类整治，加快推进危房解危工作。 图表6住建部要求6月底前完成所有自建房摸底排查 地方层面：合肥、郑州针对性放松限购，多地通过下调公积金贷款首付比、提高公积金贷款额度、给予购房补贴等政策边际放松。1）合肥庐阳区大杨镇、三十岗乡，蜀山区小庙镇，包河区淝河镇、大圩镇等郊区、工业区取消限购，多孩家庭可购第3套房，外地居民持安徽省居住证可再限购区购1套房；郑州二环外取消限购，限售调整为自网签日起满1年可出售。2）多地加大公积金贷款支持力度，如杭州临安、河南南阳等城市下调公积金贷款首付比，提高贷款额度边际放松。 图表7合肥、郑州放松限购，多地加大公积金贷款支持力度 公司层面：头部房企陆续披露2023年一季度业绩情况，国央企与民企分化明显。1）越秀地产累计销售金额约438亿元，同比上升约217%，已完成年度销售目标的33%；中海、招商蛇口、金茂、保利发展一季度销售金额分别增加73%、51%、40%、26%。2）民企一季度销售金额普遍同比下降，中南、碧桂园、旭辉分别为120亿元、719亿元、211亿元，同比下滑26%、28%、26%。3）华润置地挂牌转让华润置地（太原）有限公司100%股权，实际资产为太原万象城项目，资产总计27.48亿元。 图表8头部房企陆续披露2023年一季度业绩，国央企与民企显著分化 三、销售端：新房及二手房成交显著下降 （一）新房市场：21城成交环比下降49%，市场热度回落 从我们监测的21城数据来看，本周21城商品房单日平均成交面积环比下降49%。1）从日平均数据来看，本周监测的21个城市商品房日平均成交面积41万方，环比下降49%，同比下降15%。2）从累计数据来看，年初至今21城成交面积4575万方，同比增长10.2%，其中一线城市商品房成交建面1254万方，同比增长19.5%，监测的6个二线城市商品房成交建面2086万方，同比增长-0.2%，11个三四线城市商品房成交建面1235万方，同比增长21.8%。 图表9本周21城商品房日平均成交面积41万方，环比下降49% 21城周度成交面积286万方，环比下降49%，同比下降15%。1）分城市级别来看，一线、二线、三四线城市本周成交面积分别为78万方、138万方、70万方，环比分别下降55%、36%、57%，相较去年同期上升49%、-29%、-21%。2）21城周度成交面积相较上周全部有所下降，其中一线城市中深圳成交面积5.6万方，环比下降71%，同比下降69%； 二线城市宁波、三线城市芜湖商品房成交环比下降均达到81%。 图表10本周21城周度成交面积286万方，环比下降49%，同比下降15% （二）二手房市场：11城成交环比下降31%，有所下滑 从我们监测的11城数据来看，本周二手房成交环比下降31%，市场有所降温。1）从单日平均数据来看，11城二手房日平均成交面积24万方，环比下降31%。2）从累计数据来看，年初至今11城二手房成交面积2251万方，同比增长49%。 图表11本周11城二手房日平均成交面积24万方，市场有所降温 11城本周二手房成交面积167万方，环比下降31%，同比上升3.1%。1）分城市级别来看，一线、二线、三四线城市本周成交面积分别为34万方、112万方、21万方，环比分别下降48%、21%、36%，相较去年同期上升-31%、19%、9%。2）一线城市中北京周成交面积26.5万方，环比下降53%，主要原因为学区房需求快速下降；二线城市厦门、三四线城市金华、江门二手房环比下降分别达到58%、72%、56%，均有不同程度降温。 图表12本周11城二手房成交面积167万方，环比下降31%，同比上升3.1% 四、融资端：发债主体均为国央企，招商蛇口超短期融资债仅2.2%利率 本周发债主体均为国央企，招商蛇口发行23亿超短期融资债，利率2.2%再创新低。招商蛇口发行2笔23亿元超短期融资债券，票面利率仅2.2%；秦汉集团发债利率相对较高，发行1笔7亿元私募债，票面利率7.15% 图表13本周发债主体均为国央企，招商蛇口超短期融资债利率仅2.2% 五、投资建议 震荡格局，左侧布局。本周地产板块上涨4.6%，在申万一级板块中排名第4。各地政策延续宽松导向，合肥、郑州针对性放松限购，但新房、二手房热度均有所回落，4月份数据将检验销售韧性。预计2023年仍以震荡行情为主，建议基于估值左侧布局，赚取高胜率受益，推荐方向仍为“两个中心，一个基本点”，1）以高能级城市复苏为中心，关注高能级城市土储占比高或者2022年在高能级城市逆势发力拿地的公司；2）以国央企估值修复为中心，在行业信用坍塌重塑的过程中，国央企享受天然优势，销售、拿地、融资端均有显现，而股权融资的放开，也将进一步放大该优势，该过程将促使国央企估值得到系统性修复；3）以逐步建立护城河为基本点，估值中枢的提升仍然是需要剩余收益展望期限的拉长，关注护城河逐步形成的公司。关注越秀地产、绿城中国、招商蛇口、华发股份、建发股份、保利发展、万科A、天地源、阳光股份等。 六、风险提示 微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。