房地产行业研究周报：郑州、合肥全面取消限购，二手房成交同环比改善

房地产行业周报-20230917 一周行情回顾 本周，申万房地产指数下跌1.64%，沪深300指数下跌0.83%，相对收益为-0.81%，板块表现弱于大盘。 行业基本面 本周(09.08-09.14)，中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交28006套，同比增速-13.1%，环比增速6.8%；合计成交面积290.7万平方米，同比增速-6.6%，环比增速-2.2%。 本周(09.08-09.14)，中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交16996套，同比增速62.7%，环比增速16%；合计成交面积160.4万平方米，同比增速60.1%，环比增速12.6%。 本周（09.08-09.14），中泰地产组跟踪的17个重点城市商品房库存面积19587.2万平方米，环比增速0.2%，去化周期116.8周。 本周（09.04-09.10），土地供给方面，本周供应土地2571.3万平方米，同比增速-33.8%；供应均价2434元/平方米，同比增速13.1%。土地成交方面，本周成交土地1209.7万平方米，同比增速-30.3%；土地成交金额172.3亿元，同比增速-49.1%。 本周土地成交楼面价1424元/平方米，溢价率0.9%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市溢价率分别为0%、0%、1.2%。 本周（09.08-09.14）房地产企业合计发行信用债15.1亿元，同比增速-78.6%，环比增速-83.2%。本月至今（09.01-09.30）房地产企业合计发行信用债114.1亿元，同比增速-11.5%，环比增速-38.7%。 投资建议： 本周，又有一批城市跟进调整房地产相关政策，如郑州、合肥等地全面取消住房限购，当前楼市政策风向已经较为明确，我们看好在政策暖风下，房地产市场企稳复苏，而对应的优质房企有望迎来估值和业绩的修复。建议关注业绩稳健的龙头房企包括保利发展、招商蛇口、滨江集团、华发股份、万科A以及物管板块招商积余、新大正和南都物业。相关受益标的包括金地集团、龙湖集团、绿城中国、中国海外发展、建发国际集团等；港股物业板块建议关注：中海物业、华润万象生活、保利物业、招商积余、万物云、绿城服务等。 风险提示：销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期，研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险。 1.一周行情回顾 本周，申万房地产指数下跌1.64%，沪深300指数下跌0.83%，相对收益为-0.81%，板块表现弱于大盘。个股表现方面，申万房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：张江高科、泛海控股、世茂股份、中珠医疗、京汉股份，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为栖霞建设、同达创业、长春经开、新大正、中迪投资。 图表1：本周板块涨跌幅 图表2：本周龙头企业涨跌幅 2.行业新闻跟踪 【中央政策】深交所将继续在中国证监会统一领导下，坚持“两个毫不动摇”，充分发挥深市特色和功能优势，把支持高水平科技自立自强放在更加突出的位置，积极服务现代化产业体系建设。一是深化资本市场改革，加大直接融资支持力度。二是提升债市服务质效，打造REITs发展新高地。三是搭建全周期数智服务平台，助力经济高质量发展。 【中央政策】国家统计局新闻发言人付凌晖表示，近期，各地区各部门先后出台首套房贷款、“认房不认贷”、调整住房贷款最低首付比例等优化措施，支持居民刚性、改善性住房需求，有利于提振市场信心，改善房企经营预期。随着房地产市场调整优化政策措施落地见效，经济恢复向好，下阶段，房地产投资、销售、市场运行将逐步趋于改善。 【地方政策】9月14日，广东佛山市房地产业协会组织召开“金九银十”促房地产发展座谈会。会议指出，佛山市房地产业进入重要转型关键期，发展前景广阔，佛山将继续坚持“房住不炒”定位，支持刚需和改善型合理住房需求，结合国家、省近期出台的相关措施不断完善整体规划，因城施策、精准施策，竭尽全力帮助企业排忧解难，切实促进全市房地产市场平稳健康发展。 【地方政策】9月15日，经河源市政府同意，河源市住房和城乡建设局、中国人民银行河源市分行、国家金融监督管理总局河源监管分局联合印发关于优化河源市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知。通知明确，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在河源市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行信贷政策。 表3：本周新闻汇总类型内容 3.个股公告及新闻跟踪 【雅居乐】陈卓贤自2014年10月10日至2015年3月25日期间，曾任雅居乐执行董事、董事会署理联席主席兼雅居乐署理联席总裁。 【融创中国】融创中国表示，该集团预期将就交易事项下集团出让平台公司二及平台公司三的权益所录得除税前未经审核溢利约为人民币0.61亿元。 【世茂集团】世茂集团的累计合约销售总额约为333.2亿元，同比减少41.33%； 累计合约销售总面积为2,220,804平方米，同比减少36.85%；平均销售价格为每平方米15,004元。 【保利发展】保利发展管理层表示，公司不断加强按揭和待收房款管理，抢抓资金回笼，上半年，共实现回笼金额2273亿元，同比提升13.9%，回笼率96%，同比提升1.1个百分点；上半年公司经营性现金流约71亿，整体现金流情况良好。 表4：本周公司公告及新闻汇总公司名称 4.行业基本面 4.1重点城市一手房成交分析 本周(09.08-09.14)，中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交28006套，同比增速-13.1%，环比增速6.8%；合计成交面积290.7万平方米，同比增速-6.6%，环比增速-2.2%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为-27.8%、21.3%和-34.3%，环比增速为6%、7%和7.2%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为-34.8%、42.9%和-38.2%，环比增速为-3.5%、4.6%和1.1%。 图表5：一手房成交套数同比分析（周度） 图表6：一手房成交套数同比分析（8周移动平均） 图表7：一手房成交面积同比分析（周度） 图表8：一手房成交面积同比分析（8周移动平均） 本月至今（09.01-09.14），中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交54228套，同比增速-73.1%，环比增速-65.4%；合计成交面积575.1万平方米，同比增速-72.4%，环比增速-63.4%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为-73.7%、-67.7%和-78.9%，环比增速为-74.4%、-55.9%和-67.8%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为-75.6%、-66.6%和-78.9%，环比增速为-70.5%、-57.5%和-67.9%。 图表9：一手房成交套数同比分析（月度） 图表10：一手房成交套数环比分析（月度） 图表11：一手房成交面积同比分析（月度） 图表12：一手房成交面积环比分析（月度） 表13：58城一手房成交套数及成交面积 4.2.重点城市二手房成交分析 本周(09.08-09.14)，中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交16996套，同比增速62.7%，环比增速16%；合计成交面积160.4万平方米，同比增速60.1%，环比增速12.6%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为53%、96.3%和8.3%，环比增速为34.6%、7.8%和20.7%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为50.4%、90.3%和11.3%，环比增速为31.7%、8.3%和4.7%。 图表14：二手房成交套数同比分析（周度） 图表15：二手房成交套数同比分析（8周移动平均） 图表16：二手房成交面积同比分析（周度） 图表17：二手房成交面积同比分析（8周移动平均） 本月至今（09.01-09.14），中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交31651套，同比增速-57.5%，环比增速-53%；合计成交面积302.9万平方米，同比增速-59.2%，环比增速-53.7%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为-55.9%、-57.8%和-59%，环比增速为-42.3%、-54.2%和-60.8%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为-55.9%、-61.4%和-54.9%，环比增速为-44.6%、-54.8%和-59%。 图表18：二手房成交套数同比分析（月度） 图表19：二手房成交套数环比分析（月度） 图表20：二手房成交面积同比分析（月度） 图表21：二手房成交面积环比分析（月度） 表22：15城二手房成交套数及成交面积 4.3.重点城市库存情况分析 本周（09.08-09.14），中泰地产组跟踪的17个重点城市商品房库存面积19587.2万平方米，环比增速0.2%，去化周期116.8周。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市库存面积环比增速分别为0.8%、-0.2%、-0.1%，去化周期分别为107.7周、118.7周、142.4周。 图表23：17城合计库存面积及去化周期 图表24：一线城市库存面积及去化周期 图表25：二线城市库存面积及去化周期 图表26：三线城市库存面积及去化周期 表27：17城库存面积及去化周期 4.4.土地市场供给与成交分析 本周（09.04-09.10），土地供给方面，本周供应土地2571.3万平方米，同比增速-33.8%；供应均价2434元/平方米，同比增速13.1%。土地成交方面，本周成交土地1209.7万平方米，同比增速-30.3%；土地成交金额172.3亿元，同比增速-49.1%。 本周土地成交楼面价1424元/平方米，溢价率0.9%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市溢价率分别为0%、0%、1.2%。 图表28：100大中城市商品房土地供应面积 图表29：100大中城市商品房土地供应均价 图表30：100大中城市商品房土地成交面积 图表31：100大中城市商品房土地成交金额 图表32：100大中城市商品成交土地楼面价及溢价率 图表33：100大中城市商品房成交土地各线城市溢价率 表34：近期房企拿地明细 4.5.房地产行业融资分析 本周（09.08-09.14）房地产企业合计发行信用债15.1亿元，同比增速-78.6%，环比增速-83.2%。本月至今（09.01-09.30）房地产企业合计发行信用债114.1亿元，同比增速-11.5%，环比增速-38.7%。 图表35：房企信用债发行额（周度） 图表36：房企信用债发行额（月度） 5.投资观点 本周，又有一批城市跟进调整房地产相关政策，如郑州、合肥等地全面取消住房限购，当前楼市政策风向已经较为明确，我们看好在政策暖风下，房地产市场企稳复苏，而对应的优质房企有望迎来估值和业绩的修复。建议关注业绩稳健的龙头房企包括保利发展、招商蛇口、滨江集团、华发股份、万科A以及物管板块招商积余、新大正和南都物业。相关受益标的包括金地集团、龙湖集团、绿城中国、中国海外发展、建发国际集团等；港股物业板块建议关注：中海物业、华润万象生活、保利物业、招商积余、万物云、绿城服务等。 6.风险提示 销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期，研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险。