2023年第13周地产周报：核心城市土拍回温，房企销售分化延续

行业研究|行业周报 看好（维持） 核心城市土拍回温，房企销售分化延续 ——2023年第13周地产周报 房地产行业 国家/地区中国 行业房地产行业 报告发布日期2023年04月04日 核心观点 本周市场回顾。第13周房地产板块指数弱于沪深300指数，弱于创业板指。房地产板块较沪深300指数相对收益为-3.7%。沪深300指数报收4050.93，周度涨幅为 0.6%；创业板指数报收2399.50，周度涨幅1.2%；房地产板块指数报收2812.03，周度涨幅为-3.1%。 本周行业要闻。自然资源部、银保监会：各地根据当地“带押过户”推行情况、模式及配套措施情况，深入探索，以点带面，积极做好“带押过户”，进一步提升便 利化服务水平，降低制度性交易成本，同时防范各类业务风险。文旅部、发改委：聚焦推动东北地区旅游业转型升级和高质量发展。北京：启动存量住房交易“带押过户”模式。厦门：本市户籍单身可购买二套房，多孩家庭可购买三套，自网签之日起2年限售。沈阳：首套住房贷款利率由3.9%降至3.8%，支持公寓类非住宅去库存。郑州：出台房企信用激励措施，鼓励金融机构增加对AAA级房企贷款授信，优先推荐参与保障性住房建设。湖南：暂停与渤海银行商品房预售资金监管合作。杭州临安、武汉、福州、中山、莆田等多城出台公积金优化及购房补贴政策。襄 阳：首套房最低首付20%，二套房最低首付30%。深圳、杭州、合肥、宁波、长春等城市集中供地分别成交5、10、10、10、8宗涉宅地块。 赵旭翔zhaoxuxiang@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860521070001 李睿lirui1@orientsec.com.cn 张续远zhangxuyuan@orientsec.com.cn 第13周新房销售量和二手房销售量均较上周上升。第13周44大城市新房销售为 5.2万套，较第12周增加20.3%；21大城市二手房销售2.8万套，较第12周增加0.5%；一线城市新房、二手房交易较第12周分别增加29.3%、27.6%；二线城市新房、二手房交易较第12周分别增加14.4%、减少7.7%。库存量和库销比较第12周下降。截至第13周，20大城市库存为114.7万套，较第12周下降6010套；库销比为14.0个月，比第12周下降1.1个月。本周土地市场活跃度较第12周上升。第13周36大城市市本级合计成交土地66块。土地出让金增加。2023年第13周36大城市市本级土地出让金为530.6亿元，较第11周增加303.7亿元。平均溢价率上升。2023年第13周36大城市市本级土地成交平均溢价率10.2%，较第12周 上升3.4个百分点。 重点公司公告。多家房企及物企公布22年全年业绩或年度报告。华润置地已完成华夏幸福旗下项目公司股权收购。融创中国公布境外债重组进展。万物云境内未上市股份全流通获批。华润万象生活终止收购浙江祥生物业服务有限公司。 公募REITs扩容至消费基础设施：—— 2023年第12周地产周报 1-2月统计局数据超预期：——2023年第 11周地产周报 销售恢复超预期，到位资金仍有缺口：— —2023年1-2月统计局数据点评 2023-03-27 2023-03-21 2023-03-16 投资建议与投资标的 3月克而瑞百强房企单月销售金额和销售面积同比分别增长28.7%/18.1%，销售景气度基本延续，同时新房供应放量、延迟备案等因素对数据也有增强效果。销售结构性分化延续，TOP30央国企3月单月销售金额同比增长73.8%，民企和混合所有制单月销售金额同比减少2.5%。22年拿地力度的强弱决定了23年供货质量的优劣和去化的易难。头部央国企和少数地方性民企去年拿地力度较大，供货质量高、推盘坚决，土储维持良性滚动，此外市场有效供给收缩也进一步降低销售压力，后续销售确定性仍强。而其他拿地力度不足的房企只能摊售较难去化的存货，拖累行业整体销售增速，同时换仓减缓后更容易暴露出存货问题，行业将延续分化态势。核心城市土拍市场有所回温，本周深圳、成都、杭州、合肥、宁波集中供地热度回升，触顶、溢价成交地块占比明显提高，但低能级城市土地市场仍然平淡。政策方面，自然资源部和银保监会联合发文推行二手房“带押过户”，进一步提升便利化服务水平，北京随即响应，预计仍未采用该模式的城市将陆续跟进。厦门进一步放松限购，各地限贷和公积金政策持续优化。看好能够穿越本轮周期的企业，看好央国企和稳健经营的高评级民企在当前竞争格局中的相对优势，同时看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业。 风险提示：地产逆周期政策不及预期。销售大幅下滑。房企信用风险进一步扩大。 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 目录 1.第13周市场行情回顾（2023.03.27~2023.04.02）4 1.1第13周行业指数表现4 1.2第13周地产板块个股表现4 2.行业及公司要闻回顾（2023.03.27~2023.04.02）4 2.1行业一周要闻回顾4 2.2房地产行业重点城市周度数据回顾6 2.3重点城市土地市场跟踪8 2.4重点公司一周要闻回顾11 3.投资建议13 风险提示13 附录13 图表目录 图1：本周（第13周）44城市新房成交6 图2：本周（第13周）21城市二手房成交7 图3：本周（第13周）新房二手房成交中一线城市占比7 图4：第12周跟踪城市库销比8 图5：重点城市库存和库销比8 图6：一、二线城市土地成交情况（市本级）9 图7：卫星城土地成交情况（市本级）9 图8：一、二线城市土地出让金情况（市本级）9 图9：卫星城土地出让金情况（市本级）10 图10：36城土地平均溢价率情况（市本级）10 图11：36城土地流拍情况（市本级）11 表1：本周房地产板块指数弱于沪深300指数，弱于创业板指4 表2：本周房地产个股表现4 表3：地产板块股票池名单14 1.第13周市场行情回顾（2023.03.27~2023.04.02） 1.1第13周行业指数表现 第13周房地产板块指数弱于沪深300指数，弱于创业板指。房地产板块较沪深300指数相对收益为-3.7%。沪深300指数报收4050.93，周度涨幅为0.6%；创业板指数报收2399.50，周度涨幅1.2%；房地产板块指数报收2812.03，周度涨幅为-3.1%。 表1：本周房地产板块指数弱于沪深300指数，弱于创业板指 指数(2023/03/31) 本周涨幅 上周涨幅 年初以来涨幅 沪深300 4050.93 0.6% 1.7% 4.6% 创业板指 2399.50 1.2% 3.3% 2.2% 房地产指数（申万） 2812.03 -3.1% 0.3% -6.1% 数据来源：Wind，东方证券研究所 1.2第13周地产板块个股表现 第13周地产板块涨幅居前的公司分别为京基智农、ST新城、新华联、海南高速、华发股份。 表2：本周房地产个股表现 本周涨幅前五 涨幅 本周跌幅前五 跌幅 京基智农 17.0% 财信发展 -13.8% ST新城 6.4% 张江高科 -10.8% 新华联 4.5% 国创高新 -9.3% 海南高速 3.6% 万通发展 -9.0% 华发股份 3.4% 京投发展 -8.9% 数据来源：Wind，东方证券研究所 备注：本研报使用的地产板块股票池为申万房地产（2021），具体见附录 2.行业及公司要闻回顾（2023.03.27~2023.04.02） 2.1行业一周要闻回顾 自然资源部、银保监会：各地要在已有工作的基础上，根据当地“带押过户”推行情况、模式及配套措施情况，深入探索，以点带面，积极做好“带押过户”，进一步提升便利化服务水平，降低制度性交易成本，同时防范各类业务风险。文旅部、发改委：聚焦推动东北地区旅游业转型升级和高质量发展。北京：启动存量住房交易“带押过户”模式。厦门：本市户籍单身可购买二套房，多孩家庭可购买三套，自网签之日起2年限售。沈阳：首套住房贷款利率由3.9%降至3.8%，支持公寓类非住宅去库存。郑州：出台房企信用激励措施，鼓励金融机构增加对AAA级房企贷款授信，优先推荐参与保障性住房建设。湖南：暂停与渤海银行商品房预售资金监管合作。杭州临安、武汉、福州、中山、莆田等多城出台公积金优化及购房补贴政策。襄阳：首套房最低首付20%，二套房最低首付30%。深圳、杭州、合肥、宁波、长春等城市集中供地分别成交5、10、10、10、 8宗涉宅地块。 1)自然资源部、银保监会：各地要在已有工作的基础上，根据当地“带押过户”推行情况、模式及配套措施情况，深入探索，以点带面，积极做好“带押过户”，进一步提升便利化服务水平，降低制度性交易成本，同时防范各类业务风险。（03.30） 信息来源：自然资源部官网 2)文旅部、发改委：全面对接东北全面振兴国家战略，聚焦推动东北地区旅游业转型升级和高质量发展，提出世界级冰雪旅游度假地、全国绿色旅游发展引领地、边境旅游改革创新样板地、跨区域旅游一体化发展实践地等四个发展定位。（03.29） 信息来源：观点地产网 3)厦门：厦门户籍的单身人士可以购买第二套住房，厦门户籍二孩以上家庭可以购买第三套住房。限售政策方面，将之前取得不动产权证日期之日起2年限售改为网签之日起2年限售。 （03.28） 信息来源：观点地产网 4)沈阳：首套住房贷款利率由3.9%降至3.8%，支持公寓类非住宅去库存，水电气暖收费价格参照住宅标准执行。（03.29） 信息来源：观点地产网 5)郑州：出台房企信用激励措施，信用等级为AAA级的开发企业列为市重点扶持企业，鼓励金融机构增加对其贷款授信，并提供多种金融服务；优先推荐参与保障性住房建设；监管资金额度为项目建设工程资金总额（含税费），不再增加不可预见费用。（03.29） 信息来源：观点地产网 6)湖南：渤海银行株洲分行未经同意擅自划扣预售监管资金，导致项目复工复产资金不足，房屋逾期难交付，暂停与渤海银行商品房预售资金监管合作。（03.29） 信息来源：观点地产网 7)中山：多子女家庭购买首套或改善型二套房，住房公积金贷款额度可上浮30%，最高额度可达117万元。（03.29） 信息来源：观点地产网 8)襄阳：购买首套房最低首付20%，二套房最低首付30%，购买首套房可给予最高2万元补贴，多孩家庭及满足人才条件的购房可享受相应补贴。（03.29） 信息来源：观点地产网 9)莆田：首次申请公积金贷款购买首套房，最低首付比例为20%，购买二套为30%。多孩家庭公积金最高贷款额度上浮10万元。（03.30） 信息来源：观点地产网 10)福州：职工家庭住房公积金贷款最高额度保持双职工80万元、单职工50万元。（03.31）信息来源：观点地产网 11)北京：启动存量住房交易“带押过户”模式。（03.31）信息来源：观点地产网 12)杭州临安：优化公积金支持政策，调整住房公积金贷款二套房首付比例，由不低于60%调整为不低于40%。2023年3月15日至2023年7月31日，在临安范围内购置总价不超过300万元的新房、符合条件的人才购买首套新房以及团购5套以上新房的给予相应购房补贴。 （03.31） 信息来源：观点地产网 13)深圳：首批供地成交5宗地块，总成交金额72亿元，3宗触顶、1宗溢价、1宗底价成交。 （03.31） 信息来源：观点地产网 14)成都：第一批集中供地第二拍3宗涉宅地均达最高限价，总成交价38.1亿元。（03.28）信息来源：观点地产网 15)杭州：第二批集中供地出让，10宗涉宅地均成功出让，2宗地块底价成交，3宗溢价成交，总成交价约为145亿元。（03.29） 信息来源：观点地产网 16)合肥：首批次集中供地出让10宗涉宅地块，5宗触顶进入竞品质环节，2宗溢价成交，其余 3宗底价成交，总成交金额86.7亿元。（03.30）信息来源：观点