2023年第16周地产周报：核心城市土拍回温，因城施策持续优化

国家/地区 看好（维持） 中国 报告发布日期 2023年04月25日 赵旭翔 zhaoxuxiang@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860521070001 李睿 张续远 lirui1@orientsec.com.cn zhangxuyuan@orientsec.com.cn Q1销售数据改善，投资、新开工仍承压： ——2023年3月统计局数据点评 需继续观察需求修复情况：——2023年第 15周地产周报 4月首周销售数据回落：——2023年第14 周地产周报 2023-04-20 2023-04-18 2023-04-10 行业房地产行业 行业研究|行业周报 核心城市土拍回温，因城施策持续优化 ——2023年第16周地产周报 核心观点 房地产行业 本周市场回顾。第16周房地产板块指数弱于沪深300指数，弱于创业板指。房地产 板块较沪深300指数相对收益为-3.2%。沪深300指数报收4032.57，周度涨幅为-1.5%；创业板指数报收2341.19，周度涨幅-3.6%；房地产板块指数报收2795.71，周度涨幅为-4.7%。 本周行业要闻。国家统计局：1-3月房地产销售面积、销售金额、投资额、新开工面积同比分别-1.8%/+4.1%/-5.8%/-19.2%。国家统计局：一季度国内生产总值同比增 长4.5%，其中房地产业GDP同比增长1.3%。发改委发言人：支持符合条件的民间投资项目发行基础设施REITs。最高人民法院：在关于商品房消费者权利保护问题的批复中表示，商品房消费的权利优先于受偿权、抵押权及其他债权。杭州、合 肥、无锡、宁波、泉州进一步优化公积金贷款政策。深圳：在本市无自有办公用地和用房的总部企业，在本市首次购置自用办公用房按购房金额的10%给予最高2000 万元一次性补助。北京房山：发布“聚源计划”，提供最高100万元购房补贴。上海：将采取三方面措施保持住房租金水平稳定。深圳：相关部门已向部分中介机构发通知，要求其平台对外展示的房源价格必须严格按照指导价进行公示。集中供地方面，上海、广州、成都土拍热度较高，无锡土地市场仍旧低迷。 第16周新房销售量较上周上升，二手房销售量较上周下降。第16周44大城市新房销售为3.3万套，较第15周增加2.9%；21大城市二手房销售2.4万套，较第15周减少0.9%；一线城市新房、二手房交易较第15周分别增加27.1%、增加8.0%； 二线城市新房、二手房交易较第15周分别减少3.0%、减少3.3%。库存量较第15 周下降，库销比较第15周上升。截至第16周，20大城市库存为113.4万套，较第 15周下降197套；库销比为14.1个月，较第15周增加0.2个月。本周土地市场活 跃度较第15周上升。第16周36大城市市本级合计成交土地39块。土地出让金增 加。2023年第16周36大城市市本级土地出让金为879.1亿元，较第15周增加 743.7亿元。平均溢价率下降。2023年第16周36大城市市本级土地成交平均溢价 率7.1%，较第15周下降1.7个百分点。 重点公司公告。保利发展、招商蛇口等发布一季报。万科完成20亿元中票发行。越秀地产拟供股筹集约83.6亿港元。华侨城发行不超过88亿元可转债方案获集团批 复。融创中国占现有债务超过75%的持有人已加入重组支持协议。 投资建议与投资标的 1-3月统计局销售数据改善明显，一季度销售金额累计同比增速转正，从我们跟踪的主要城市的房管局日度数据来看，4月前三周周均销售与3月周均销售存在一定差距，同比增幅也有所收窄，市场仍处于弱复苏通道，后续走势要进一步观察需求修复情况。行业销售分化加剧，去年以来拿地力度大的房企供货质量高、去化速度快，土储维持良性滚动，后续销售确定性仍强。本周上海、成都集中土拍竞争激烈，核心城市土地市场回温，上海19宗出让地块中15宗触顶，成都6宗出让地块中5宗触顶，民企参拍积极性也有所提高。城市间热度分化趋势愈加明显，广州、无锡供地底价出让率仍不低。因城施策方面，杭州、合肥、无锡、宁波、泉州等进一步优化公积金贷款政策，北京房山区启动“聚源计划”人才新政，提供最高100万元购房补贴，近期各地需求端放松均主要以公积金政策、购房补贴、房票安置等为主。此前网传深圳二手房指导价相关信息尚未得到官方证实，相关部门已向部分中介机构发通知，要求其平台对外展示的房源价格必须严格按照指导价进行公示。预计行业仍将延续弱复苏态势，看好能够穿越本轮周期的企业，看好央国企和稳健经营的高评级民企在当前竞争格局中的相对优势，同时看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业。 风险提示：地产逆周期政策不及预期。销售大幅下滑。房企信用风险进一步扩大。 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 目录 1.第16周市场行情回顾（2023.04.17~2023.04.23）4 1.1第16周行业指数表现4 1.2第16周地产板块个股表现4 2.行业及公司要闻回顾（2023.04.17~2023.04.23）4 2.1行业一周要闻回顾4 2.2房地产行业重点城市周度数据回顾6 2.3重点城市土地市场跟踪8 2.4重点公司一周要闻回顾11 3.投资建议12 风险提示12 附录12 图表目录 图1：2023年第16周44城市新房成交7 图2：2023年第16周21城市二手房成交7 图3：2023年第16周新房二手房成交中一线城市占比7 图4：第16周跟踪城市库销比8 图5：重点城市库存和库销比8 图6：一、二线城市土地成交情况（市本级）9 图7：卫星城土地成交情况（市本级）9 图8：一、二线城市土地出让金情况（市本级）9 图9：卫星城土地出让金情况（市本级）10 图10：36城土地平均溢价率情况（市本级）10 图11：36城土地流拍情况（市本级）11 表1：本周房地产板块指数弱于沪深300指数，弱于创业板指4 表2：本周A股房地产个股表现4 表3：地产板块股票池名单13 1.第16周市场行情回顾（2023.04.17~2023.04.23） 1.1第16周行业指数表现 第16周房地产板块指数弱于沪深300指数，弱于创业板指。房地产板块较沪深300指数相对收益为-3.2%。沪深300指数报收4032.57，周度涨幅为-1.5%；创业板指数报收2341.19，周度涨幅-3.6%；房地产板块指数报收2795.71，周度涨幅为-4.7%。 表1：本周房地产板块指数弱于沪深300指数，弱于创业板指 指数(2023/04/21) 本周涨幅 上周涨幅 年初以来涨幅 沪深300 4032.57 -1.5% -0.8% 4.2% 创业板指 2341.19 -3.6% -0.8% -0.2% 房地产指数（申万） 2795.71 -4.7% -0.3% -6.7% 数据来源：Wind，东方证券研究所 1.2第16周地产板块个股表现 第16周地产板块涨幅居前的公司分别为同济科技、中新集团、ST新城、中国国贸、ST云城。 表2：本周A股房地产个股表现 本周涨幅前五 涨幅 本周跌幅前五 跌幅 同济科技 8.9% 新华联 -27.5% 中新集团 7.7% 嘉凯城 -23.4% ST新城 7.3% 中天金融 -16.0% 中国国贸 6.3% 万通发展 -15.4% ST云城 4.2% 三湘印象 -14.7% 数据来源：Wind，东方证券研究所 备注：本研报使用的地产板块股票池为申万房地产（2021），具体见附录 2.行业及公司要闻回顾（2023.04.17~2023.04.23） 2.1行业一周要闻回顾 国家统计局：1-3月房地产销售面积、销售金额、投资额、新开工面积同比分别-1.8%/+4.1%/-5.8%/-19.2%。国家统计局：一季度国内生产总值同比增长4.5%，其中房地产业GDP同比增长 1.3%。发改委发言人：支持符合条件的民间投资项目发行基础设施REITs。最高人民法院：在关于商品房消费者权利保护问题的批复中表示，商品房消费的权利优先于受偿权、抵押权及其他债权。杭州、合肥、无锡、宁波、泉州进一步优化公积金贷款政策。深圳：在本市无自有办公用地和用房的总部企业，在本市首次购置自用办公用房按购房金额的10%给予最高2000万元一次性补助。北京房山：发布“聚源计划”，提供最高100万元购房补贴。上海：将采取三方面措施保持住房租金水平稳定。深圳：相关部门已向部分中介机构发通知，要求其平台对外展示的房源价格必须严格按照指导价进行公示。集中供地方面，上海、广州、成都土拍热度较高，无锡土地市 场仍旧低迷。 1)国家统计局：1-3月房地产销售面积、销售金额、投资额、新开工面积分别为29946万平米 /30545亿元/25974亿元/24121万平米，同比增速分别为-1.8%/+4.1%/-5.8%/-19.2%，前值 -3.6%/-0.1%/-5.7%/-9.4%。（04.18） 信息来源：国家统计局 2)国家统计局：一季度国内生产总值同比增长4.5%，其中房地产业GDP同比增长1.3%。 （04.19） 信息来源：观点地产网 3)发改委发言人孟玮：支持符合条件的民间投资项目发行基础设施领域不动产投资信托基金 （REITs），提升投资积极性。（04.19）信息来源：观点地产网 4)最高人民法院：在关于商品房消费者权利保护问题的批复中表示，商品房消费的权利优先于受偿权、抵押权及其他债权。在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。（04.21） 信息来源：观点地产网 5)泉州：继续降低贷款首付比例，职工家庭首次申请住房公积金贷款购买首套住房的，首付款比例调整为不低于20%；同时，继续提高住房公积金贷款最高额度。（04.17） 信息来源：观点地产网 6)合肥：新《合肥市住房公积金个人贷款管理办法》中增加“家庭情况”作为贷款申请额确定条件，进一步支持符合国家政策的多子女家庭首套首次住房贷款。（04.17） 信息来源：观点地产网 7)无锡：已经办理了住房公积金逐月还贷的职工，在住房公积金账户满足规定保留余额的前提下仍有余额的，可申请提取住房公积金用于提前偿还同笔住房贷款部分剩余贷款本息。多子女家庭租赁商品住房提取住房公积金的额度提高至每人每年20000元。（04.17） 信息来源：观点地产网 8)杭州：杭州市多子女家庭购买首套普通自住住房，且首次申请住房公积金贷款的，贷款额度可按家庭当期最高贷款限额上浮20%确定。杭州市多子女家庭无房租赁住房提取住房公积金的，提取限额可按规定额度标准上浮50%确定。（04.18） 信息来源：观点地产网 9)深圳：在本市无自有办公用地和用房的总部企业，在本市首次购置自用办公用房（不包括政策性优惠用房），按购房金额的10%给予最高2000万元一次性补助。（04.18） 信息来源：观点地产网 10)北京房山区：发布“聚源计划”，将科学划分人才类别，获评战略人才和领军人才的人士，房山区将最高一次性给予100万元和50万元资金奖励，提供最高100万元和50万元购房补贴或最高100%、50%租金补贴，优先推荐办理北京市户口，并提供子女教育、医疗健康及出入境便利及机场服务等。（04.20） 信息来源：观点地产网 11)上海：将采取三个方面的措施保持住房租金水平稳定：一是明确保租房租金应当低于同地段 同品质市场化租金水平九折，年度涨幅不高于同期市场化租金涨幅且不高于5%；二是严禁住房租赁企业、房地产经纪机构捏造散布涨价信息，哄抬价格，并通过加大查处力度和行业自律予以约束；三是建立住房租赁价格监测预警机制。（04.21） 信息来源：观点地产网 12)宁波：在宁波市就业并缴存住房公积金的全日制本科和硕士毕业生，从2023年5月1日起，在宁波大市范围内购买自住住房且申请住房公积金