房地产2023年3月报：短期因素主导春节后销售改善，关注近期复苏的持续性

房地产2023年3月报—— 短期因素主导春节后销售改善，关注近期复苏的持续性 微软雅黑28p 杨侦誉，行业研究员，sunyzy@cmbchina.com 感谢实习生党雯锐对本文的贡献 2023年3月24日 1 •报告期：好于预期。主要是疫情积压需求等短期因素主导 •展望：持续性尚待观察 01 销售 •报告期：有一定结构性修 复。因保交楼推进竣工显 著修复，开工投资仍延续弱势 •展望：开发投资修复滞后 于销售，预计依旧疲弱 02 开发 •报告期：变化不大 •展望：二季度需求侧政策 发力是关注重点 03 政策 2 房地产主要指标趋势回顾展望 短期因素主导春节后销售好转。春节后我们观察到新房销售回暖，二手房复苏强劲，同时统计局1-2月的销售降幅大幅收窄。修复力度与修复节奏均好于我们去年末预期，此前我们认为销售最早在二季度修复，去年底的疫情带来积压性需求的释放图带表动标1-2题月（的修微复软好雅于黑我们预期，此外开发商集体降低折扣力度也助推了居民购房情绪上涨。我们认为，当前的地产处于大周期 底部修复的第一阶段，销售底部已现，但是否持续性回暖尚待观察。春节后主要是核心区域的核心楼盘销售去化表现较优，市 场热度还未向非核心区域传导扩散，而我们了解到非核心区域楼盘的销售去化难度仍然较高。后续若核心区域的推盘供应较低，销售下滑是大概率事件。目前“小阳春”整体提前，三四月份是重要的销售跟踪时点，如果复苏不具备可持续性，那么进一步的需求端政策在二季度出台是有一定必要的。 与此同时，竣工端有了明显修复，可以看到去年下半年开启的“保交楼”资金到位推动成效渐显。不过，房企的开工、投资意愿依旧不足，投资端的修复明显偏弱。我们看到，仅银行端房企融资有所改善，非银融资尚处于净偿还状态。部分民企资金链依旧紧张，开发投资的恢复仍需时日。 类别 2022年表现 2023年1-2月趋势 1-2月同比 是否符合市场 预期 2023年预判 政策环境 总体基调 持续放松，融资端在 2022.11实质性转向 持续放松 - 是 政策环境持续 宽松 需求端供给端 销售市场 商品房销售面积 -24.3% 跌幅收窄 -3.6% 超预期 -5.70% 70大中城市房价同比 新房：-2.3%二手房：-3.8% 同比跌幅收窄，环比转正 新房：-1.9%二手房：-3.4% 超预期 - 土地市场 土地成交建面 -23.6% 持续下跌 -27.2% 是 - 土地出让金 -27.2% 跌幅收窄 -20.0% 是 开发投资 新开工面积 -39.4% 跌幅收窄 -9.4% 是 -10.0% 竣工面积 -15.0% 同比转正 8.0% 超预期 5.0% 施工面积 -7.2% 跌幅收窄 -4.4% 是 -5.0% 房地产开发投资额 -10.0% 跌幅收窄 -5.7% 是 -7.1% 房地产开发到位资金 -25.9% 跌幅收窄 -15.2% 是 - 数据来源：招商银行研究院 销售：1-2月销售恢复好于预期，主要是疫情积压需求等短期主导，持续性需观察 高频跟踪-新房：春节后市场回暖，3月销售由于低基数原因同比转正 •低基数原因使得3月销售同比。剔除春节错位因素影响，30大中城市新房销售1月同比为-19.7%，2月同比为-8.7%，3月1-20日同比为41.8%，新房成交在3月实现同比增速转正。低基数（去年3月长三角疫情开始爆发封城）原因使得3月同比较去年转正，从成交绝对量来看，3月与2月相差不大。 •分城市来看，一线城市中北京，二线城市中武汉、青岛、厦门、南宁新房市场恢复较好，1月-3.20累计同比已转正。三线城市中 惠州表现突出，主要系惠州承载部分周边城市（深莞港澳）的外溢住房需求，疫情政策调整后市际交流恢复，使得需求释放。 新建商品房成交面积同比增速 2023年2022年 北京 9% 47% -2% 32% 18% 452% -86% -14% 21% -27% -35% 11% 5% 上海 -6% 61% 11% -8% -29% 85% -87% 1% 20% -20% 8% -28% 30% -29% -24% -21% -52% 31% -7% -55% -16% -48% 1-3.20累计3月中旬3月上旬2月下旬2月中旬2月上旬1月下旬1月中旬1月上旬12月11月10月9月8月7月6月5月4月3月2月1月 -14%-47%-20%-18%-16% 0%16%-17%-78%-94% -75% 广州 -12% 9% 47% 1% -28% 341% -81% -34% -24%-50% -19%-12%-11%-18%21% -28%-69% 509% 深圳5% 27%-26%-40% 275% -94% 47%-39%-2%-35%6%31%-43% 27% -9% -32% -5% -22% -24% -46% -30% -19% -53% -51% -51% -49% 33% 杭州 -4% 58% 25% 28% -23% 755% -67% -51% 24% -42%-40% 南京 -31% 59% 22% -58% -24% 132% -89% -50% -25% -44%-13% 武汉 20% 65% 75% 61% 54% 449% -73% -41% -4% -29%-57% -11%-19%-16% -33%-16%36%-22%-37% -36%-39%-9%-57%-33% -51%-61%-61%34%7% 19% -28% -22% -3% 15% -9% -45% -34% -8% -25% -46%-51%-40%-31%-31% 成都-16%5%2%-3%-13%100% -83% -36% -19%-52%-8%-19%-68%-28%-21%-23% 青岛27%117%55%152%0%155% 苏州-19%23%22%-34%39%75% 大连-12%-48%30%-9% -79% -79% -38% -37% 17% -36% -1%-9%-11%41%-9%-19%178% 0%-26%5%41%-13%-47%39%-46%-55% -23% -6% -15% 厦门 29% 66% 54% 66% 4% 193% -52% -7% 75% 12%56% 南宁 33% 89% 49% 24% 18% 266% -68% 34% 38% 17%-55% 无锡 -2% 26% 22% 8% 34% 117% -74% -35% -26% -28%-1% 东莞 139% 惠州 83% 154% 160% 216% 180% 469% -67% -2% 9% -15%74% 福州-22%9% -30%-8% -43% 162% -76% -19%-32%-34%-77%-34%- 28%-55%-42% -61% -57% -56% -47% -36% 10% -9%-50%-23% -48% -59% -32% -57% -46% -58% 12%-38%-48%12%-34%-20%-37%-45%-52% 15% -30% -46% -43% -46% 23% -21%-58% -47% -40% -48% 46% 23% -92% -29% -35% -57% -37% 20%22%52%-38%-45% -72% -60%-66% 扬州 8% 81% -5% 65% 9% 114% -81%7%-39%12%31%-5%13%-38%-42%-62%-69%-69%-49%-54% 韶关 -9% -14% -45% 83% -16% 55% -63% 46% 181% -37% -43%-28%-10%-28%-10% -5%49%-13% -16% -33% 江阴 22% -25% 54% 80% 25% -66% -19% 37% 14% 180%-9%9%-61% -88%-77%-74% -64% -68% 30大中城市 -1% 59% 27% 18% -1% 183% -80% -32% -4% -21% -25% -18%-14%-19%-33%-7% -45%-52%-45% -24% -25% -40%-51% -44% -19% -7% -52%-49% -47% -48% -49% 一线城市 -3% 61% 23% -3% -23% 163% -82% -11% 二线城市三线城市 -5%15% 51%72% 28%29% 8% 85% 0% 32% 175%246% -78%-81% -43%-16% 4%-30%-24%-18%13%-19%-6%-4%-48%-61%-47%-7%-30% -8%-4% -23%-28%-16%-27%-18%-37%-1% 数据来源：Wind，招商银行研究院。注：极端值系春节销售空档交错 -2% -17%-23%-4%-20%-44%-27% 高频跟踪-二手房：复苏强劲，显著优于新房 •二手房回暖力度显著优于新房。剔除春节错位因素影响，16城二手房成交面积1月同比为-4%，2月同比为65%、3月1-20日同比为63.4%。从成交面积数据来看，2月以来16城二手房成交已超过2021年，达到近五年新高。一方面，购房者对新房交付或仍存一定担忧，具体表现在国央企开发商如保利、华润等新房预售去化表现较好，而民企或小型开发商新推楼盘去化表现仍然较差。另一方面，改善换房需求增加。全国二手房2月、3月挂牌量较1月有显著提升。 •分城市来看，一线城市深圳，二线城市成都、南京、青岛、杭州，三线城市东莞、扬州热度较此前明显提升。其中，成都2月二手房成交量创历史新高。 二手房成交面积同比增速 2023年2022年 1-3.20累计 3月中旬 3月上旬 2月下旬 2月中旬 2月上旬1月下旬 1月中旬 1月上旬 12月 11月 10月 9月 8月 7月 6月 5月 4月 3月 2月 1月 深圳 81% 1058% 199% 96% 134% 446% -52% -30% -2% -10% 6% 103% -4% 3% -11% -4% -24% -61% -80% -69% -64% 北京 19% 30% 27% 47% 50% 267% -61% -26% 9% -38% -10% 20% 11% -14% -32% -38% -52% -28% -22% -34% -28% 大连16%-13%43%31% 成都72%71%125%113%102%320% 南京58%124%83%52%41%315% 苏州23%68%24%108%156%288% 杭州44%107%110%167%162%744% 青岛56%161%76%80%128%248% 厦门8%130%-2%9%-4%168% 南宁134%242%263%283%210%419% 无锡 -31%-35%164%9%128%425%140%307%315%300%341%145%169%156%188% -55%17%99%-28%-1%-2%-20%16%-11%-34%-3%-60%-49%-50%-45% -76%-8%-18%-6%4%30%69%19%24%27%-41%-62%-30%-64%-20% -72%-62%-43%5%48%42%6%6%-16%-18%-62%-69%-64%-51%-54% -38%-38%10%-7%10%86%13%3%-6%-17%-36%-48%-55%-28%-41% -79%-47%25%11%-27%-18%39%9%-20%-45%-28%2%-49%-39%-54% -64%1%111%6%30%47%38%7%-31%64%44%-28%-26%-47%-32% -15% 105%10%14%-68% 佛山26%-27%