房地产2023年5月报：销售未能延续强势修复态势，需进一步关注复苏动能释放

房地产2023年5月报—— 销售未能延续强势修复态势，需进一步关注复苏动能释放 微软雅黑28p 杨侦誉，行业研究员，sunyzy@cmbchina.com 感谢实习生党雯锐对本文的贡献 2023年5月22日 1 •报告期：销售活跃度下降。受去年低基数影响4月同比持续改善，但环比回落明显 •展望：5月大概率环比回 落延续、同比改善。6月销售可能出现同比负增长 •报告期：下行趋势未变。竣工复苏强劲，但开工依旧低迷制约投资恢复 •展望：全年竣工恢复确定 性较高，开发、投资预计延续弱势 •报告期：延续宽松基调。 •展望：销售放缓后政策或有所加强，未来各城市政 策调整力度会视基本面景气情况调整 2 房地产主要指标趋势回顾展望 4月、5月未能延续一季度的超预期修复，在低基数及统计口径“优化”下，修复动能也略显弱势。从统计局公布的数据来看，1-4月商品房销售面积跌幅持续收窄，商品房销售额同比增速持续扩大。不过，4月成交环比超季节性回落，高频跟踪数 图表据显标示题5（月微环比软延续回落趋势。同时居民加杠杆积极性下降，4月居民中长期贷款减少1156亿元，创统计数据以来单月最低值。 以上均显示市场活跃度较此前下降，房地产复苏过程仍存反复，居民购房信心仍需进一步稳固。此外，投资端与销售端发展趋势呈现明显背离，表明房地产复苏根基并不稳定。1-4月房地产开发投资额相比1-3月增速继续恶化，成为经济复苏的主要拖累项；1-4月新开工面积跌幅也在持续扩大，显示开发商拿地开工积极性不足，供给扩张能力并未恢复。 展望来看，一季度需求持续释放后，4月与我们此前预期一致回落。预计5月环比大概率延续回落趋势，不过同样受去年低基数的影响，同比或有所改善。去年6月受上海疫情好转影响同比为高基数，若政策环境未有大的变化，6月份销售可能出现同比负增长。与此同时，受土地成交持续下行及销售复苏再度放缓影响，新开工和房地产开发投资或仍将延续弱势。 类别 2023年1-3月表现 2023年4月趋势 1-4月同比 是否符合市场预期 2023年预判 政策环境 总体基调 宽松 持续放松 - 是 政策环境持续宽松 需求端供给端 销售市场 商品房销售面积 -1.8% 跌幅收窄 -0.4% 是 -5.70% 商品房销售额 持续上涨 8.8% 70大中城市房价同比 新房：-1.4% 二手房：-2.9% 同比跌幅收窄， 环比涨幅收窄 新房：-0.7% 二手房：-2.7% 是 - 土地市场 土地成交建面 -25.1% 跌幅扩大 -25.6% 是 - 土地出让金 -16.7% 跌幅扩大 -20.8% 是 开发投资 新开工面积 -19.2% 跌幅扩大 -21.2% 是 -10.0% 竣工面积 14.7% 持续上涨 18.8% 超预期 5.0% 施工面积 -5.2% 跌幅扩大 -5.6% 是 -5.0% 房地产开发投资额 -5.8% 跌幅扩大 -6.2% 是 -7.1% 房地产开发到位资金 -9.0% 跌幅收窄 -6.4% 是 - 数据来源：招商银行研究院 销售：积压需求集中释放后市场活跃度下降，复苏过程中仍存波动 高频跟踪-新房：成交同比维持修复状态，而成交环比延续回落 •前期积压需求已释放，受季节性因素影响，市场景气度再度转冷。低基数原因使得同比维持正增长，而环比延续下行。30大中城市4月新房成交单月同比为31.2%，5月1-20日成交同比增速为24.3%，同比增幅较上月有所收窄。2022年受疫情反复影响，基数波动较大，我们认为成交环比更能反映市场实际热度。从环比增速来看，5月市场热度较4月进一步回落，需求侧复苏趋缓。5月1-20日销售面积环比4月1-20日下降2.0%。 •分城市来看，环比热度也有所下降。在我们所跟踪的13个一二线城市中，5月1-20日成交环比下行的城市达10个，其中仅深圳、广 州、武汉5月环比维持正增长。北京、南京、成都、上海等城市虽同比持续改善，但环比热度有所降低，5月中上旬成交环比分别为-35.8%、-30.0%、-9.7%-7.3%。 新建商品房成交面积同比增速 2023年2022年 69% 60% 47% -2% 32% 18% 452% -86% -14% 21% 819% 368% 61% 11% -8% -29% 85% -87% 1% 20% 1-5.20累计5月中旬5月上旬4月下旬4月中旬4月上旬3月下旬3月中旬3月上旬2月下旬2月中旬2月上旬1月下旬1月中旬1月上旬12月11月10月9月8月7月6月5月4月3月2月1月 30% 0% 16% -17% -78% -94% -12% -11% -18% 21% -28% -69% 北京18%36%-21%1%14% -27%-35%11%5%-14%-47%-20%-18%-16% -29% -24%-21% 1742% 219% 上海63%519%2770%1350%1783% -20% 8%-28% -52%31%-7% 广州 25% -5% 39% 19% 深圳 2% 63% 68% 4% 杭州 12% -16% 319% 2% 361% 9%47%1% 341% -81%-34% -24%-50%-75%-19% -55%-16% -48% -15%-44%-6%509%27%-26% 275% -94% 47%-39%-2% -35% 6%31%-43%27%-9% -32%-5%-22%-24% -46% 17% 150% 57% 58% 23% 21% 72% 59% 25%28% 755% -67% -51% 24% -42% -40% -11%-19%-16%-30%-19%-53%-51%-51%-49% 33% -46% -51% 19% -28% -9% -45% 南京-18%-39%-14%-24% 22%-58% -50%-25% -44% -13% -51%-61%-61%34%7% -23% -40% -28% 武汉11%10%40%-5%-25%-13%10%65%75%61% -41% -4% -29%-57% -40% -31%-31% -24% 132% -89% 54% 449% -73% -33% -16% 36% -22% -37% -36% -39% -9% -57% -33% 成都 1% 22% 35% 24% 22% 33% 18% 5% 2% -3% -13% 100% 青岛 20% 0% -17% -14% 25% 18% 50% 117% 55% 152% 0% 155% 苏州 -8% -34% 67% 52% 44% -13% -6% 23% 22% -34% 39% 75% -83%-36%-19%-52%-8%-19%-68%-28%-21%-23%-22%-3%15% -79%-38% 17%-1%-9%-11%41%-9% -19% 178% -34% -8% -25% 大连-12%-48% 30% -9% -79%-37%-36%0%-26%5%41%-13% -47% 39%-46%-55%-23% -6%-15% 17% -19% 157% 66% 54% 66% 4% 193% -52% -7% 75% -7% -20% 36% 89% 49% 24% 18% 266% -68% 34% 38% 10% 130% 68% 38% 22% 8% 34% 117% -74% -35% -26% 福州-23%-53%-32%26%-38% -27%-21%9%-30%-8%-43%162% -76%-19%-32%-34%-77%-34%-28% -55% -42%-61%-57%-56%-47%-36%10% 厦门37%16%96%39% 12%56%15%-9% -50% -23% -48%-59%-32%-57% -46% -58% 南宁8%13%5%-62% 17%-55% -30% 12% -38% -48% 12% -34%-20%-37% -45% -52% 无锡东莞 10% -45% 惠州 74% 11% 15% 扬州 19% 5% 127% 45% -28% -1% -29%-46% -43% -46% 23%-21%-58%-47%-40% -48% -5%70%221%154%160%216%180%469% 66% 81% -5% 65% 9% 114% -81% -15% -14% -45% 83% -16% 55% -63% 78%-42%64% -67% -2%9%7%-39% 139%-35%46%23% -92% -15% 74% 20% 22% 52% -38% 12% 31% -5% 13% -38% -45%-37%-57%-72%-60%-66% -42%-62%-69%-69%-49%-54% 韶关-24%-15%24%3%-63%-80% 46%181%-37%-43%-28%-10% 江阴 54% 450% 66% 45% 83% -25% 54% 80% 25% -66%-19% 30大中城市 13% 13% 41% 30% 26% 41% 50% 59% 27% 17% -1% 183% -80%-32% 37%14%180%-9% -28%-10%-5%49%-13%-16%-33% 9%-61%-88%-77%-74%-64%-68% 一线城市 32% 106% 66% 112% 118% 168% 100% 61% 23% -3% -23% 163% -82% -11% 4% -30% -24% -18% 13%-19% -6% -4% 二线城市 5% -2% 51% 16% 9% 22% 32% 51% 28% 6% 0% 175% -78% -43% -8% -23% -28% -16% -27%-18% -37% -1% -4%-21%-25%-18%-14%-19%-33% -7% -45%-52%-45%-24%-25% -30% -7% -48%-61%-47% 三线城市 17% 1% 2% 9% 12% 22% 60% 72% 29% 85% 32% 246% -81% -16% -4% -40%-51%-44%-19%-7% 数据来源：Wind，招商银行研究院。注1：极端值系春节销售空档交错；注2：由于数据缺失，无锡23年以来累计同比为1-5.10。 -2%-17%-23%-4%-20%-44%-27%-52%-49%-47%-48%-49% 高频跟踪-二手房：成交回落明显，绝对规模仍处较高水平 •二手房成交回落，但绝对规模仍处较高水平。从单月同比增速来看，16城二手房成交面积4月同比增长50.2%、5月1-20日同比增长53.5%，二手房单月同比增速修复仍优于新房。二手房相对而言能更快反映市场变化，因此相较新房环比回落幅度更大，5月1-20日环比4月1-20日下降14.0%。从成交面积数据来看，5月1-20日、2023年1-5月20日累计的二手房成交面积均为近5年以来最高。 •分城市来看，二手房成交热度均有不同程度下降，且影响到高能级城市。在16个跟踪样本城市中，除扬州、金华，其余14城5月1-20日成交环比均为负。本轮二手房销售主要需求来自于改善性换房，进入4月后随着积压需求释放，三线及以下城市成交首先放缓；而进入5月一二线城市热度随后亦有所回调，一二线城市成交环比分别为-11.5%、-19.1%。 1-5.20累计 5月中旬5月上旬4月下旬4月中旬 2023年 4月上旬3月下旬3月中旬3月上旬2月下旬2月中旬2月上旬1月下旬1月中旬1月上旬12月 11月 10月 9月 8月 2022年 7月 6月 5月 4月 3月 2月 1月 深圳 71% 18% 44% 22