房地产行业2023年3月投资策略暨年报前瞻：节后销售复苏，板块业绩承压

证券研究报告|2023年02月28日 核心观点行业研究·行业投资策略 行业：销售复苏，土地溢价率提升。从日频数据跟踪来看，销售逐渐复苏。2023年截至2月24日，30城商品房成交面积1721万㎡，同比-19%；其中长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域的商品房成交面积累计同比分别为-26%、-26%、-12%、-1%；一线城市、二线城市、三线城市的商品房成交面积累计同比分别为-18%、-21%、-16%。 根据中指院拿地数据跟踪，2023年截至2月26日，300城住宅用地成交建面为2690万㎡，累计同比-38%。2023年2月单月成交建面为1335万㎡，单月同比-1.7%，当月成交溢价率6.11%较前期明显提升，时隔近1年重新攀升至5%以上。 此外，春节后政策放松频出：①北京、上海、浙江杭州、浙江宁波、四川成都、广西南宁等多地银行放宽房贷还款年龄上限。②深圳整顿经营贷置换房贷，部分银行暂停接单、延缓审批。③贵阳降低个人住房消费门槛，鼓励引导执行首房首付20%。④海南调整二手房住房公积金贷款价格认定标准，并回应个人公积金贷款资产证券化仍在调研阶段。⑤吉林市提高住房公积金最高贷款额度至70万元，延长存量房房龄至30年。⑥证监会启动不动产私募投资基金试点满足不动产合理融资需求。⑦央行、银保监会发布关于《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》公开征求意见的通知。 年报前瞻：业绩承压明显。受到行业景气度影响，绝大多数房企2022全年 业绩承压。在房地产板块已公布业绩快报或业绩预告的70家公司中，业绩 预增公司5家，占比7%；业绩扭亏公司4家，占比6%；业绩预减公司20家，占比29%；业绩首亏公司15家，占比21%；业绩续亏公司26家，占比37%。 板块：2月跑赢沪深300指数0.3个百分点。自上期策略报告发布至今，房 地产板块下跌2.7%，跑赢沪深300指数0.3个百分点，在31个行业中排26名。根据Wind一致预期，按最新收盘日计，板块2023年动态PE为8.3倍比2019年1月3日的底部估值水平（6.1倍动态PE）高35.0%，比2021年估值水平（10.2倍动态PE）低18.5%。 投资策略：节后销售复苏明显，静待信心重筑。春节后销售复苏明显，且放松政策频出，高层对房地产的支持态度愈发明确，我们认为今年楼市“小阳春”可期，且后续需求端政策跟进力度无须担忧，可静待居民和房企信心重筑，房地产板块将迎来销售复苏和政策放松的共振。我们看好三条主线：①久经考验的优质房企；②接近“上岸”的困境反转型标的；③受地产拖累的物业板块。3月组合推荐越秀地产。 风险提示：1、后续政策落地效果不及预期；2、疫情等因素致行业基本面超预期下行；3、房企信用风险事件超预期冲击。 房地产 超配·维持评级 证券分析师：任鹤证券分析师：王粤雷010-880053150755-81981019 renhe@guosen.com.cnwangyuelei@guosen.com.cnS0980520040006S0980520030001 证券分析师：王静021-60893314 wangjing20@guosen.com.cnS0980522100002 市场走势 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 相关研究报告 《不动产私募投资基金试点方案点评-激活存量不动产市场需求，助力房企优化资产负债表》——2023-02-21 《房地产行业周观点-节后销售逐渐修复，房价企稳趋势渐显》 ——2023-02-20 《房地产行业周观点-节后销售同比降幅迅速收窄，1月房企非银融资环比回落》——2023-02-13 《房地产行业周观点-销售磨底静待信心重筑，北京“一区一策”释放积极信号》——2023-02-06 《2023年1月房地产数据点评-市场表现平淡，静待信心重筑》 ——2023-02-03 房地产行业2023年3月投资策略暨年报前瞻 节后销售复苏，板块业绩承压 超配 请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容 内容目录 行业：销售复苏，土地溢价率提升4 30城商品房成交同比逐渐修复4 300城住宅用地成交溢价率明显提升5 春节后政策放松频出6 年报前瞻：业绩承压明显6 板块：2月跑赢沪深300指数0.3个百分点12 投资策略：节后销售复苏明显，静待信心重筑13 风险提示13 免责声明14 图表目录 图1：30城商品房单日成交面积（万㎡），20234 图2：30城商品房累计成交面积同比，20234 图3：历年30城商品房单日成交面积（万㎡）4 图4：历年30城商品房累计成交面积（万㎡）4 图5：30城商品房单日成交区域结构，20235 图6：30城分区域商品房累计成交面积同比，20235 图7：30城商品房单日成交能级结构，20235 图8：30城分能级商品房累计成交面积同比，20235 图9：300城住宅用地单月成交面积及同比6 图10：300城住宅用地当月成交溢价率6 图11：300城住宅用地当年累计成交面积6 图12：300城住宅用地当年累计成交面积同比6 图13：2022年地产板块业绩变化情况7 图14：上期报告发布至今主流地产股涨幅12 图15：地产板块PE变化12 图16：上期报告发布至今各板块涨幅13 表1：已公布业绩预告或业绩快报的公司一览7 行业：销售复苏，土地溢价率提升 30城商品房成交同比逐渐修复 从日频数据跟踪来看，销售逐渐复苏。2023年截至2月24日，30城商品房成交面积1721万㎡，同比-19%；其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域的商品房成交面积累计同比分别为-26%、-26%、-12%、-1%；一线城市、二线城市、三线城市的商品房成交面积累计同比分别为-18%、-21%、-16%。 图1：30城商品房单日成交面积（万㎡），2023图2：30城商品房累计成交面积同比，2023 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 图3：历年30城商品房单日成交面积（万㎡）图4：历年30城商品房累计成交面积（万㎡） 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 图5：30城商品房单日成交区域结构，2023图6：30城分区域商品房累计成交面积同比，2023 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 图7：30城商品房单日成交能级结构，2023图8：30城分能级商品房累计成交面积同比，2023 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 300城住宅用地成交溢价率明显提升 根据中指院拿地数据跟踪，2023年截至2月26日，300城住宅用地成交建面为2690万㎡，累计同比-38%。2023年2月单月成交建面为1335万㎡，单月同比-1.7%，当月成交溢价率6.11%较前期明显提升，时隔近1年重新攀升至5%以上。 图9：300城住宅用地单月成交面积及同比图10：300城住宅用地当月成交溢价率 资料来源：中指研究院，国信证券经济研究所整理资料来源：中指研究院，国信证券经济研究所整理 图11：300城住宅用地当年累计成交面积图12：300城住宅用地当年累计成交面积同比 资料来源：中指研究院，国信证券经济研究所整理资料来源：中指研究院，国信证券经济研究所整理 春节后政策放松频出 春节后政策放松频出：①北京、上海、浙江杭州、浙江宁波、四川成都、广西南宁等多地银行放宽房贷还款年龄上限。②深圳整顿经营贷置换房贷，部分银行暂停接单、延缓审批。③贵阳降低个人住房消费门槛，鼓励引导执行首房首付20%。 ④海南调整二手房住房公积金贷款价格认定标准，并回应个人公积金贷款资产证券化仍在调研阶段。⑤吉林市提高住房公积金最高贷款额度至70万元，延长存量房房龄至30年。⑥证监会启动不动产私募投资基金试点满足不动产合理融资需求。⑦央行、银保监会发布关于《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》公开征求意见的通知。 年报前瞻：业绩承压明显 受到行业景气度影响，绝大多数房企2022全年业绩承压。在房地产板块已公布业 绩快报或业绩预告的70家公司中，业绩预增公司5家，占比7%；业绩扭亏公司4家，占比6%；业绩预减公司20家，占比29%；业绩首亏公司15家，占比21%；业绩续亏公司26家，占比37%。 图13：2022年地产板块业绩变化情况 资料来源：公司公告、Wind、国信证券经济研究所整理 表1：已公布业绩预告或业绩快报的公司一览 序号证券代码证券名称事件业绩变动原因 1600658.SH电子城预增2022年，公司努力克服新冠疫情反复对公司的日常经营造成的影响，积极应对，按计划实现了科技园区项目的交付，同时科技服务业务运营质量进一步提升。 1、报告期内，公司房地产项目山海御园部分楼栋集中交付确认销售收入，较上年同期房地产项目结转销 2000048.SZ京基智农预增 售收入有所增长。2、报告期内，公司生猪养殖业务产能快速释放，生猪出栏量实现大幅增长，受益于生产成本稳步下降及生猪销售均价提升，生猪养殖业务实现盈利。 3000014.SZ沙河股份预增1.报告期内长沙沙河城项目结转收入同比增加，毛利同比增加；2.报告期内公司获得深业鹤塘岭花园回迁房屋及相关补偿，产生约1.53亿元净收益，属于非经常性损益。 1、报告期内，公司对部分风机进行了技改，提高了发电效能，同时报告期内风况较好，风电收入同比大幅上升。2、报告期内，公司坚定执行“去房产化”策略，加快“去库存”，交付物业结转收入同比上升； 4000631.SZ顺发恒业预增 5000886.SZ海南高速预增 在房产业务规模持续收缩的同时，公司严格精细化管理，加强过程控制，不断降低销售费用。3、报告期内，公司存款利息收入同比大幅上升；与此同时，公司持续降低贷款规模，不断降低利息费用。4、报告期内，公司收回大额其他应收款并转回减值损失。 1.报告期内公司业绩增长主要系减持海汽集团股票产生的投资收益、琼海蛟龙园项目投资款返还收益、瑞海·新里城项目政府有偿收回土地收益。2.报告期内预计公司股票减持收益、琼海蛟龙园项目投资款返还收益、瑞海·新里城项目政府有偿收回土地收益和其他非经常性损益对净利润的影响金额约为2.62亿元。 6600048.SH保利发展预减公司收入保持基本平稳，主要源于房地产项目竣工交付并结转收入，同时受项目结转毛利率、权益比例等下降的影响。 （1）报告期内，受市场下行、结转区域结构变化的影响，房地产开发业务结转毛利率阶段性下降，结转毛利同比减少明显。（2）报告期内，公司积极处置去化困难的项目，优化资产负债表。（3）由于市场情 7001979.SZ招商蛇口预减 8000573.SZ粤宏远A预减 况变化，报告期内，公司计提资产减值准备同比增加。（4）公司转让子公司产生的投资收益同比减少。 （5）疫情对资产经营业务冲击明显，报告期内，公司持有物业的出租率和租金水平亦不同程度受疫情影响，此外，公司勇担央企社会责任，为中小企业纾困解难，累计减免租金约7.49亿元。 本期公司在售的自营房地产项目较少、在建项目时代国际尚未达到销售条件，且市场环境未见明显好转，致本期地产销售收入和利润同比下降较大；另一方面，贵州宏泰矿业煤炭沟煤矿股权及债权出让因合同成就先决条件尚未达成，在本期未能确认收益。 9000863.SZ三湘印象预减本报告期项目交房结转收入较上期结转收入减少。此外，由于上期非经常性损益中包含公司处置上海湘虹置业有限公司股权的收益，本报告期非经常性损益较上期减少15,598.08万元，本报告期利润相应减少。 10600325.SH华发股份预减营业总收入591.29亿元，同比去年15.39%，净利润为25.62亿元，同比去年-19.8%，基本EPS为1.12元，加权平均ROE为13.48% 目前公司利润实现主要取决于项目竣工交付的情况。2022年