2023年第8周地产周报：关注销售复苏的持续性

行业研究|行业周报 房地产行业 关注销售复苏的持续性 ——2023年第8周地产周报 看好（维持） 行业房地产行业 国家/地区中国 报告发布日期2023年02月28日 核心观点 本周市场回顾。第8周房地产板块指数强于沪深300指数，强于创业板指。房地产 板块较沪深300指数相对收益为0.2%。沪深300指数报收4061.05，周度涨幅为0.7%；创业板指数报收2428.94，周度涨幅-0.8%；房地产板块指数报收3025.31，周度涨幅为0.9%。 本周行业要闻。央行、银保监会：发布金融支持住房租赁17条，以商业可持续为基本前提，重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展。证监会：在私募股权投资基金框架下，新设“不动产私募投资基金”类别。财政部：支持刚性和改善性住房需求，加大保障性租赁住房供给，配合做好保交楼、稳民生工作。央行：12月新发放个人住房贷款利率平均为4.26%，同比下降1.37个百分点。扬州：取消二手房3年限售政策，首套房贷利率降至3.8%。常州：取消新建商品住房2年的限售期限；首套房贷利率下限降至3.8%。日照：支持各商业银行以家庭住房所属区县为标准认定首套房和二套房。北京：2023年商品住宅用地供应量与去年基本持平。西安：支持商洛市住房公积金缴存职工在该市购房需求。武汉：最快上半年出台灵活就业人员参加公积金试点。郑州：力争6月底前不动产办证类问题楼盘实现清零。杭州2023年首批集中供地完成，13宗地块平均溢价率9.2%。 第8周新房、二手房销售量较第7周均增加。第8周44大城市新房销售为3.6万套，较第7周增加9.0%；21大城市二手房销售2.3万套，较第7周增加18.8%；一线城市新房、二手房交易较第7周分别减少22.6%、增加15.3%；二线城市新 房、二手房交易较第7周分别增加17.3%、18.8%。库存量和库销比均较第7周下 降。截至第8周，20大城市库存为115.1万套，较第7周减少2943套；库销比为 16.5个月，较第7周减少0.4个月。本周土地市场出让热度较第7周上升。第8周36大城市合计成交土地21块。土地出让金增加。2023年第8周36大城市土地出让金为250.9亿元，较第7周增加125.7亿元。平均溢价率上升。2023年第8周 36大城市土地成交平均溢价率8.9%，较第7周上升3.4个百分点。 重点公司公告。保利发展、首开股份、金融街等发布融资公告。中交地产发布定增预案，募集资金总额不超35亿元。保利发展、华发股份更新A股定增预案。新湖中宝控股股东转出10%股份。万里股份终止重大资产重组。远洋集团完成成都远洋太古里项目交割。中国金茂2022年归母净利预计下降50%-60%。 赵旭翔zhaoxuxiang@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860521070001 张续远zhangxuyuan@orientsec.com.cn 市场进入缩量保价阶段：——2023年第7 2023-02-22 周地产周报河南、四川等开展现房销售试点，因城施 2023-02-13 策放松延续：——2023年第6周地产周报1月百强销售降幅未收窄，集中供地政策 2023-02-08 有望优化：——2023年第5周地产周报  投资建议与投资标的 本周总体延续春节以来销售回暖趋势，主要与多方面因素有关：此前受压制的部分刚需得到释放，疫情、气候等因素带来的异地置业需求，房企风险暴露得到控制、阶段性打破信用收缩负循环，以及部分房企因流动性压力得到缓解而收回折扣，也一定程度带来房价上涨预期并促进成交；二手房成交好于新房，原因在于二手房此前折价幅度更大，以及交付安全性更高。杭州等地土拍升温，也反映出年初资金相对充裕的央国企及地方高信用民企的补货意愿较强，同时对热点城市销售信心有所恢复。后续需重点关注销售复苏的持续性以及范围是否进一步扩大。政策方面，不动产私募投资基金试点启动，将有助于存量项目盘活；二三线城市进一步放松“五限”政策，结合此前深圳整顿经营贷，我们认为当前需求端政策仍强调精准施策，即在“房住不炒”底线上尽可能释放此前被抑制的合理住房需求，但对资金违规进入楼市仍有所警惕。预计基本面延续弱复苏趋势，看好能够穿越本轮周期的企业，看好央国企和稳健经营的高评级民企在当前竞争格局中的相对优势，同时看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业。 风险提示：地产逆周期政策不及预期。销售大幅下滑。房企信用风险进一步扩大。 。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系 目录 1.第8周市场行情回顾（2023.02.20~2023.02.26）4 1.1第8周行业指数表现4 1.2第8周地产板块个股表现4 2.行业及公司要闻回顾（2023.02.20~2023.02.26）4 2.1行业一周要闻回顾4 2.2房地产行业重点城市周度数据回顾6 2.3重点城市土地市场跟踪8 2.4重点公司一周要闻回顾11 3.投资建议11 风险提示12 附录12 图表目录 图1：本周（第8周）44城市新房成交6 图2：本周（第8周）21城市二手房成交6 图3：本周（第8周）新房二手房成交中一线城市占比7 图4：第8周跟踪城市库销比7 图5：重点城市库存和库销比8 图6：一、二线城市土地成交情况8 图7：卫星城土地成交情况9 图8：一、二线城市土地出让金情况9 图9：卫星城土地出让金情况9 图10：36城土地平均溢价率情况10 图11：36城土地流拍情况10 表1：本周房地产板块指数强于沪深300指数，强于创业板指4 表2：本周房地产个股表现，深振业A、光大嘉宝、城建发展涨幅居前4 表3：地产板块股票池名单12 1.第8周市场行情回顾（2023.02.20~2023.02.26） 1.1第8周行业指数表现 第8周房地产板块指数强于沪深300指数，强于创业板指。房地产板块较沪深300指数相对收益为0.2%。沪深300指数报收4061.05，周度涨幅为0.7%；创业板指数报收2428.94，周度涨幅-0.8%；房地产板块指数报收3025.31，周度涨幅为0.9%。 表1：本周房地产板块指数强于沪深300指数，强于创业板指 指数(2023/02/24) 本周涨幅 上周涨幅 年初以来涨幅 沪深300 4061.05 0.7% -1.7% 4.9% 创业板指 2428.94 -0.8% -3.8% 3.5% 房地产指数（申万） 3025.31 0.9% -3.2% 1.0% 数据来源：Wind，东方证券研究所 1.2第8周地产板块个股表现 第8周地产板块涨幅居前的公司分别为深振业A、光大嘉宝、城建发展、天地源、中新集团。 表2：本周房地产个股表现，深振业A、光大嘉宝、城建发展涨幅居前 本周涨幅前五 涨幅 本周跌幅前五 跌幅 深振业A 9.70% 万通发展 -12.76% 光大嘉宝 9.06% 空港股份 -4.52% 城建发展 7.97% 蓝光发展 -4.46% 天地源 6.28% 数源科技 -3.31% 中新集团 6.15% 中天金融 -3.08% 数据来源：Wind，东方证券研究所 备注：本研报使用的地产板块股票池为申万房地产（2021），具体见附录 2.行业及公司要闻回顾（2023.02.20~2023.02.26） 2.1行业一周要闻回顾 央行、银保监会：发布金融支持住房租赁17条，以商业可持续为基本前提，重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展。中国证监会：在私募股权投资基金框架下，新设“不动产私募投资基金”类别。财政部：支持刚性和改善性住房需求，加大保障性租赁住房供给，配合做好保交楼、稳民生工作。央行：12月新发放个人住房贷款利率平均为4.26%，同比下降1.37个百分点。扬州：取消二手房3年限售政策，首套房贷利率降至3.8%。常州：取消新建商品住房2年的限售期限；首套房贷利率下限降至3.8%。日照：支持各商业银行以家庭住房所属区县为标准认定首套房和二套房。北京：2023年商品住宅用地供应量与去年基本持平。西安：支持商洛市住房公积金缴存职工在该市购房需求。武汉：最快上半年出台灵活就业人员参加公积金试点。郑州：力争6月底前不动产办证类问题楼盘实现清零。杭州首批集中供地完成，13宗地平均溢价率9.2%。 1)央行、银保监会：发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》。《意见》共17条，以商业可持续为基本前提，重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展。加大对租赁住房开发建设的信贷支持力度，租赁住房建设的项目资本金比例应不低于开发项目总投资的20%，贷款期限一般3年，最长不超过5年；租赁住房团体购房贷款的期限最长不超过30年，贷款额度原则上不超过物业评估价值的80%；支持向自有产权的住房租赁企业发放住房租赁经营性贷款，允许经营性贷款置换开发贷款，期限最长不超过20年。 （02.24） 信息来源：澎湃新闻网 2)证监会：证监会指导基金业协会在私募股权投资基金框架下，新设“不动产私募投资基金”类别，并采取差异化的监管政策。不动产私募投资基金的投资范围包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房）、商业经营用房、基础设施项目等。试点基金产品的投资者首轮实缴出资不低于1000万元人民币，且以机构投资者为主。（02.20）信息来源：证监会官网 3)财政部：支持刚性和改善性住房需求，加大保障性租赁住房供给，配合做好保交楼、稳民生工作，促进房地产市场平稳发展。（02.22） 信息来源：观点地产网 4)央行：12月新发放个人住房贷款利率平均为4.26%，较上年12月下降1.37个百分点。 （02.24） 信息来源：央行官网 5)扬州：取消二手房3年限售政策，首套房贷利率降至3.8%。（02.20）信息来源：观点地产网 6)北京：发布《北京市2023年度建设用地供应计划》，2023年计划安排建设用地供应总量3190至3630公顷，与2022年基本持平。根据计划，2023年商品住宅用地供应量与去年基本持平。（02.21） 信息来源：观点地产网 7)西安：支持商洛市住房公积金缴存职工在该市购房需求，商洛市住房公积金缴存职工与西安本地缴存职工享有同等贷款权益。（2.21） 信息来源：观点地产网 8)武汉：最快上半年出台灵活就业人员参加公积金试点。（2.22）信息来源：观点地产网 9)常州：取消新建商品住房2年的限售期限，商品住房自取得不动产权证后即可上市交易。 （2.22） 信息来源：观点地产网 10)郑州：力争6月底前不动产办证类问题楼盘实现清零，终结性化解率达到100％，年底前涉及7万套住房、2100万平方米的60个国家专项借款保交楼项目交付使用，停工烂尾类问题楼盘交办案件终结性化解大头落地。（02.22） 信息来源：观点地产网 11)日照：不断优化个贷首套房认定标准，支持各商业银行以家庭住房所属区县为标准认定首套房和二套房，有效扩大首套房政策享受群体范围，降低购房负担。（02.23） 信息来源：日照房地产协会 12)常州：阶段性降低首套住房商业性个人住房贷款利率下限，由相应期限贷款市场报价利率减 20个基点下调至减50个基点，即首套房贷利率下限降至3.8%。（02.24）信息来源：观点地产网 13)杭州：2023年首批集中供地13宗涉宅地块完成出让，合计出让金额182.2亿元，8宗封顶摇号、2宗溢价、3宗底价出让，平均溢价率达9.2%。（02.21） 信息来源：观点地产网 2.2房地产行业重点城市周度数据回顾 第8周新房、二手房销售量较第7周均增加。第8周44大城市新房销售为3.6万套，较第7周增加9.0%；21大城市二手房销售2.3万套，较第7周增加18.8%；一线城市新房、二手房交易较第7周分别减少22.6%、增加15.3%；二线城市新房、二手房交易较第7周分别增加17.3%、18.8%。 图1