房地产行业3月周报：消费基础设施纳入公募REITs试点

本周行情 本周沪深300指数上涨1.72%，申万房地产板块指数上涨0.26%。板块涨幅跑输大市1.46pct，在申万一级行业中排名第21位，指数表现延续此前两周的上行走势。 行业动向 国家政策方面，国家发改委3月24日发布通告，提出为贯彻党中央、国务院关于恢复和扩大消费摆在优先位置的决策部署，研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施 REITs。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。 地方政策方面，深圳市明确公积金贷款可贷额度为申请人公积金账户余额或申请人和计算可贷额度的共同申请人公积金账户余额之和的14倍，单独申请的公积金贷款最高额度为50万元，申请人和计算可贷额度的共同申请人共同申请的公积金贷款最高额度为90万元。连云港市将住房公积金贷款最高额度阶段性上调20%；同时优化资金监管政策，地产开发企业可通过保函方式置换最高不超过30%的预售资金。 高频数据表现 土地市场成交规模下降，成交均价增长，整体溢价率居于低位。本周100大中城市合计土地成交建面2271万平米，同比下降47.7%，环比下降4.3%；其中一线城市土地市场更为活跃，土地成交建面406.5万米，同比上涨455.7%。100大中城市的土地成交楼面均价为1579元/平米，同比上涨61.8%，环比上涨4.7%。整体成交溢价率是3.67%，同比下降27.3%，环比下降17.4%。 商品房方面，销售表现强于预期，本周（仅统计3月22日-3月24日数据）30大中城市商品房成交面积333.3万平方米，同比增长62.3%，环比增长11.1%。二手房方面，量价指数自开年以来保持回升，2月二手房挂牌价格指数同比微升至183.0，二手房挂牌数量指数同比大幅上升至72.7。 投资建议 我们认为市场正处于筑底修复阶段，销售市场已出现积极信号，同时供需两端政策持续发力，居民预期有望恢复。我们建议重点关注资金实力较强、土储优质充裕的国央企，以及在本轮行业出清中率先完成信用修复的优质民企。此外公募REITs试点范围扩容，有利于商业地产企业打通投融管退的业务闭环，建议重点关注在核心城市的核心地段拥有足量优质资产的商业地产。 风险提示 政策提振不及预期；疫情反复带来不确定性；竣工情况不及预期 1本周行情及政策回顾 1.1本周行情 本周沪深300指数上涨1.72%，申万房地产板块指数上涨0.26%。大市及板块指数均见上涨，板块涨幅跑输大市1.46pct，在申万一级行业中排名第21。板块整体表现延续上周的上行走势。 图1：行业走势图 图2：本周申万一级行业涨跌幅 1.2个股表现 本周重点关注的8家A股房地产公司中仅大悦城控股实现上涨，此外跌幅较小的是保利发展。重点关注的7家港股地产公司中，近半数实现上涨，其中涨幅较大的个股分别是中国金茂、大悦城地产。 图3：A股重点关注房企表现 图4：港股重点关注房企表现 1.3本周政策要闻 图表5：行业政策要闻 2地产数据监测 2.1土地市场 土地成交规模方面，本周100大中城市合计土地成交建面2271万平米，同比减少47.7%，环比下降4.3%；其中一线城市土地市场更为活跃，百城中一线城市土地成交建面406.5万米，同比增长455.7%；二线城市土地成交建面675.0万米，同比下降11.5%。 图6：100大中城市土地成交建面（万平米） 图7：百城中一线城市土地成交建面及同比（万平米） 图8：百城中二线城市土地成交建面及同比（万平米） 土地成交价格方面，本周100大中城市土地成交楼面均价为1579元/平米，同比上涨61.8%，环比上涨4.7%；成交溢价率是3.67%，同比下降27.3%，环比下降17.4%。百城中一线城市土地成交楼面均价为3578.9元/平米，同比增长44.3%；二线城市土地成交楼面均价为2207.8元/平米，同比下降28.4%。 图9：100大中城市土地成交楼面均价（元/平米） 资料来源：国联证券研究所 图10：一线城市土地成交楼面价及同比 图11：二线城市土地成交楼面价及同比 2.2商品房市场 商品房市场量价表现强于预期。本周（3月20日-3月25日），30大中城市新房成交面积333.3万平方米，同比增长62.3%，环比增长11.1%。此外根据国家统计局数据，2023年1-2月商品房累计销售面积15133万平米，同比下降3.6%，降幅明显收窄；销售均价10209元/平米，同比实现上涨，涨幅约3.7%。 图12：100大中城市商品房成交面积 资料来源：国联证券研究所 图13：一线城市商品房成交面积 图14：二线城市商品房成交面积 二手房量价指数自2023年开年以来延续回升态势。2023年2月二手房挂牌价格指数同比微升至183.0，其中一线/二线/三线城市二手房挂牌价格指数分别为228.8/176.9/165.4；二手房挂牌数量指数同比大幅上升至72.56,其中一线/二线/三线城市二手房挂牌数量指数分别为41.8/67.4/108.9。此外，根据国家统计局数据,2月一线城市二手房销售价格同比上涨1.0%，涨幅比上月扩大0.1pct；二线城市二手房销售价格同比下降2.9%，降幅比上月收窄0.4p Ct ；三线城市二手房销售价格同比下降4.4%，降幅比上月收窄0.3个pct。 图15：二手房挂牌价指数 图16：二手房挂牌量指数 3风险提示 政策提振不及预期：目前房地产供需两端宽松政策力度较大，但市场信心恢复仍需要一定时间，或导致短期内市场销售反弹速度不及预期。 疫情反复带来不确定性：目前疫情管控政策虽已优化，但新冠及甲流仍存在扩散风险，或为市场回暖带来不确定性 竣工情况不及预期：2022年受疫情及市场下行影响，行业整体拿地规模收缩明显，或导致未来1-2年行业整体竣工规模受限。