房地产行业跟踪报告：核心20城政策放松知多少

本轮周期高能级城市放松呈“小步快走”态势，相较2014年仍有较大空间。 1）2022年城市放松明显分化，低能级城市宽松政策应出尽出，但未见明显效果，高能级城市逐步放松，如逐渐缩小限购范围、降低外地户籍购房门槛。2）2014-2015年政策调控一步到位，3个月内42城市取消限购，5年以上贷款基准利率下降165bp，房贷利率下限为基准利率0.7倍，而本轮周期低能级城市限购取消，高能级城市核心市场仍保持限购，全国房贷利率下限为5年期LPR 0.95倍，即使部分城市突破下限仍为0.88倍，限购限贷均有较大放松空间。 多数高能级城市小幅放松限购，核心区和限购套数指标仍在，但对外地户籍有明显松动。1）部分城市逐渐缩小限购区域，如武汉2022年6月放松远郊区限购，到年底限购区域缩小至二环内，政策开始逐渐集中于有效需求区。2）除一线城市外，多数高能级城市增加本地户籍限购区购房套数至3套，部分城市将第3套房购房资格与多孩家庭绑定，如杭州、南京、成都等；部分城市以租换购，将名下房产用于租赁住房后可新购第3套，如长沙、西安等。3）外地户籍购房门槛一再降低，如南京外地户籍购房社保要求由2年变为6个月，再到年底降低为提供6个月居住证明。 在政策权衡中，地方政府仍保持一定限售贯彻房住不炒。限售通过限制住房交易后的再次转让，增加住房持有成本，防范资金快进快出，主要打击对象为投资客群，而对刚需、改善客群影响相对较小。本轮周期部分高能级城市以限售取代限购，限购放松激活居民换房需求，核心区限售避免未来市场回暖后短期投资客进场，如佛山2022年12月全市取消限购，但对祖庙、桂城、大良街道新执行限售3年政策，鼓励长期持有。 限贷政策直接影响居民购房成本，多数高能级城市宽松二套房认定标准促进改善需求释放。1）对于刚需客群，首套房认定标准一般为在城市无房，从而享受较低首付比及房贷利率，如东莞、佛山已降低至20%，北京、上海首套认定全国最严，有贷款记录即按照二套标准执行。2）对于改善客群，二套房贷款标准认定影响较大，部分城市实行“认贷不认房”，即1套房贷款还清后，再购房首付比及贷款利率按照首套标准执行，尤其首付比可降低10-20个百分点，可大幅降低购房门槛，如南京、苏州、宁波、东莞等城市。 投资策略：2023年投资机会关注“两个中心、一个基本点”。高能级城市核心区域限购、限售政策存在放松空间，首套、二套首付比仍可降低，而房贷利率基本调整到位，预计2023年部分高能级城市将进一步放松，释放居民刚需及改善需求，行业将从缩表转向结构性扩表，建议关注：1）以高能级城市复苏为中心，高能级城市在行业结构性扩表中再现小周期上行，2023年房企销售均价和销售增速正相关的现象将得到延续，关注高能级城市土储占比高或者2022年在高能级城市逆势发力拿地的公司。2）以国央企估值修复为中心，在行业信用坍塌重塑的过程中，国央企享受天然优势，销售、拿地、融资端均有显现，而股权融资的放开，也将进一步放大该优势。该过程将促使国央企估值得到系统性修复，按照剩余收益模型，部分国央企存在较大的估值修复空间。 3）以逐步建立护城河为基本点，估值中枢的提升仍然是需要剩余收益展望期限的拉长，关注护城河逐步形成的公司。关注越秀地产、绿城中国、招商蛇口、华发股份、建发股份、保利发展、万科A、天地源、阳光股份等。 风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。 一、2022年高能级城市谨慎放松，相较2014年仍有较大空间 2022年各城市需求端政策放松力度分化，低能级城市应出尽出，高能级城市呈现“小步快走”态势。1）限购方面，2022年第二季度以来各个城市在缩小限购区域、降低社保标准、放宽多套房认定标准等方面纷纷发力，高能级城市逐步缩小限购区域，低能级城市一步到位，如武汉2022年中放松外围区域限购，年底将限购区域缩小至二环内；东莞年中放松部分区域限购，而年底全市全面放松限购；而秦皇岛4月份一次性全市取消限购。限购放松逐渐由低能级向高能级城市传递，例如10月之后，一线城市如上海，也分别放松了个别外围区域的限购政策。2）限贷方面，央行多次下调5年期LPR利率，按揭贷款加点政策也出现大幅松动，低能级城市首付比例也出现明显下调。2022年央行三次下调5年期以上LPR，累计下调35bp至4.3%；5月15日首套房贷利率从不低于LPR调整至不低于LPR减20bp，9月30日对于房价同环比连续下跌三个月的城市可自主设置首套房按揭贷款利率下限。首付比降低多集中在三四线及部分二线城市，其中部分城市首套房最低首付比已降至20%，如南宁、南昌、佛山等；二套房最低首付标准则与各地二套房认定标准有关，例如苏州、南昌、唐山、东莞等地实行“认贷不认房”政策，二套房最低首付可达30%。3）多地降低限售标准，促进新房、二手房转卖市场活跃度，如苏州、成都、青岛等均在降低转卖年限等方面做出了让步，聊城、宁波、常州二手房全面取消限售，宜昌、哈尔滨则是新房、二手房全面取消限售。 图表1 2022年需求端限购、限贷、限售政策逐步放松 图表2二三四线城市密集出台宽松政策 2014-2015年周期中，居民端政策放松力度较大，3个月内42城放开限购，贷款利率及首付比降低到位。1）限购方面，2014年6月呼和浩特率先取消限购，各个城市陆续跟进，至9月底全国47个限购城市有42城取消限购，仅有北京、上海、广州、深圳、三亚维持。2）限贷方面，2014-2015年央行6次降准，5年期以上商业贷款利率由6.55%下调至4.9%；首套房利率下限调整为贷款基准利率的0.7倍，并且购买二套普通住房执行认贷不认房政策；在不限购的城市首套房最低首付比降低至25%（各地可向下浮动5%），二套房贷款未结清的情况下，最低首付比30%。 图表3 2014-2015年限购、限贷政策放松力度较大 对比2014-2015年周期，本轮限购、限贷政策调控力度较弱。1）限购方面，2014-2015年全国除北京、上海、广州、深圳、三亚外全部放开限购，而本轮周期多数高能级城市核心区域仍保持限购。2）限售方面，2014-2015年未施行限售政策，而本轮周期多数高能级城市仍保持2年限售。3）限贷方面，本轮5年起以上LPR下降35bp，对比2014-2015年周期下降165bp仍有较大空间；大部分城市首套房贷款利率下限为5年期LPR减20bp，换算成倍数仅0.95倍，而2014-2015年周期首套房商贷利率最低可降至基准利率0.7倍。 图表4本轮周期限购、限贷等政策调控力度不及2014-2015年 二、限购：放松以降低非本地户籍购房门槛为主，多数高能级城市核心区仍限制 多数高能级城市小幅放松限购，核心区和限购套数指标仍在，但对外地户籍有明显松动。 1）部分城市逐渐缩小限购区域，如武汉2022年6月放松远郊区限购，到年底限购区域缩小至二环内，政策开始逐渐集中于有效需求区。2）除一线城市外，多数高能级城市增加本地户籍限购区购房套数至3套，部分城市将第3套房购房资格与多孩家庭绑定，如杭州、南京、成都等；部分城市以租换购，将名下房产用于租赁住房后可新购第3套，如长沙、西安等；武汉政策力度最大，本地户籍家庭在限购区可无条件新增1套购房名额。3）多地放松限购以降低外地户籍购房门槛为首选，如南京外地户籍购房社保要求由2年变为6个月，再到2022年年底降低为提供6个月居住证明。 核心20城中东莞、宁波、重庆、佛山、嘉兴全市取消限购。嘉兴于2022年5月放松限购，非嘉兴户籍可凭劳动合同或营业执照，以及在长三角三省一市缴纳过社保的记录，即可享受本市户籍家庭购房政策；宁波于2022年9月取消限购；佛山、东莞于2022年底取消限购。 图表5东莞、宁波、重庆、佛山、嘉兴全市取消限购 限购政策主要涉及到非户籍人口购房资格和居民购房套数限制要求，多数高能级城市通过缩小限购范围、增加限购区购房套数、降低外地户籍购房门槛等逐步放松。1）逐渐缩小限购范围至城市核心区域，核心市场回暖效果更明显，如武汉2022年中放松远郊区限购，到2022年底演变为二环外均不限购。2）增加限购区域购房套数，多数高能级城市限购区域可购买3套房，如2023年初南京限购区域内，工作地在限购区的家庭可再购一套二手房。3）降低外地户籍购房门槛，社保/个税缴纳年限要求降低，如武汉外地户籍购房社保证明要求缩短至6个月，并且可以先购房、后提供缴纳证明。 图表6多数高能级城市核心区域保持限购 一线城市严格执行限购，仅在外围市场小幅放松。1）一线城市本地户籍居民最多购买2套住房，外地户籍居民最多购买1套住房，且缴纳社保/个税要求5年及以上，其中北京、上海外地户籍单身无购房资格。2）北京执行全国最严格的落户政策，每年落户占比较高的应届生仅有签约公职人员、少数国央企方可落户；上海2021年放低应届生落户要求，降低双一流大学应届生落户门槛；而深圳虽然落户门槛较低，但需持有深圳户籍满3年方可购买住房。3）一线城市限购放松非常谨慎，2022年仅上海临港、北京通州部分区域等外围市场放松限购。 图表7北京、上海、广州、深圳严格执行限购 三、限售：限制投资性需求，多数城市依然保留 在政策权衡中，地方政府仍保持一定限售贯彻房住不炒。限售通过限制住房交易后的再次转让，增加住房持有成本，防范资金快进快出，主要打击对象为投资客群，而对刚需、改善客群影响相对较小。本轮周期部分高能级城市以限售取代限购，限购放松激活居民换房需求，核心区限售避免未来市场回暖后短期投资客进场，如佛山2022年12月全市取消限购，但对祖庙、桂城、大良街道新执行限售3年政策，鼓励长期持有。 核心20城中武汉、天津不限售，9城核心区限售，防范投资大幅进场。1）东莞、重庆、佛山、宁波、苏州、西安、嘉兴核心区域限售，限售年限基本为购房合同网签备案之日起3年或取得不动产权证满2年方可交易。2）厦门、长沙限售年限较长，对于改善客户正常置换需求有一定影响：长沙限售政策从2018年执行至今，在限售区域一二手房均需取得不动产权证满4年后方可交易；厦门岛内新房取得产权证满5年方可交易，岛内区域较为严格。 图表8 9城市核心区域限售，厦门、长沙限售年限较长 除一线城市外，杭州、合肥、南京、成都、无锡全市范围限售。1）上海、杭州、合肥三城高热度新房限售，尤其杭州摇号率≤10%热点项目，自取得不动产权证后5年方可交易，打击高热度项目投资需求。2）成都、南京、无锡三城全市范围限售，政策区域仍有放松空间。3）一线城市以较高的交易税费调节限售，如北京、上海房产证取证满五年后上市交易，且是该家庭在城市唯一一套住房，则免征营业税及个税。 图表9除一线城市外，仍有5个城市全市保持限售 四、限贷：核心城市改善首套房认定标准仍有宽松空间 限贷政策直接影响居民购房成本，释放需求。1）对于刚需客群，首套房认定标准一般为在城市无房，从而享受较低首付比及房贷利率，如东莞、佛山已降低至20%，北京、上海首套认定全国最严，有贷款记录即按照二套标准执行。2）对于改善客群，二套房贷款标准认定影响较大，部分城市实行“认贷不认房”，即1套房贷款还清后再购房首付比及贷款利率按照首套标准执行，尤其首付比可降低10%-20%，可大幅降低购房成本。 （一）核心20城商贷利率已基本下调到位，一线城市及杭州仍有空间 核心20城中有4个城市可突破商贷利率下限，分别为天津、武汉、厦门、无锡。1）2022年5月15日，央行、银保监会规定商贷利率下限为：首套房不低于相应期限LPR减20bp（当前5年期以上LPR为4.3%），二套房不低于相应期限LPR加60bp。2）根据2023年1月5日央行、银保监会出台的首套房商贷利率动态调整机制，我们监测的核心20城中，有4个城市新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月下降（评估期为2022年9-11月），2023年一季度可自主选择阶段性下调或取消当地首套房商贷利率下限，为天津、武汉、厦门、无锡。3）根据一季度评估期新建商品住宅售价表现，仅有深圳、厦门有望继续突破下限。 图表10 2023年一季