房地产行业深度研究报告：探究土地增值税

商品房预售制下土地增值税需要在预售时预缴、以及竣工后清算缴纳。1）土地增值税应预缴税款额=（预售房款-应预缴增值税税款）×预征率，除保障性住房外，东部、中部和东北、西部地区省份预征率分别不得低于2%、1.5%、1%，并且各地的普宅和非普宅预征率并不同。2）项目竣工后土增税清算按照增值率实行30%-60%的超率累进税率，与预缴额对比，进行多退少补。且对增值额未超过扣除项目20%的普通住宅销售免征土地增值税，超过20%的普通住宅以及所有非普通住宅均对其全部增值额计税。 预缴的土地增值税确认为其他流动资产或预付款项，并在相关预收售房款结转销售收入的年度确认为营业税金及附加。房企预售环节预缴的增值税、企业所得税以及土地增值税占大头。如新城控股预交税费确认为资产负债表中其他流动资产，2023年预交增值税、企业所得税、土增税分别占预交税费的44%、28%、24%，分别占总资产的1%、0.7%、0.6%。 房地产项目竣工结算后，应缴纳土地增值税总额计入利润表的税金及附加科目里。税金及附加主要为土地增值税，2023年招商蛇口、保利发展、万科A土地增值税分别占税金及附加81%、79%、82%。主因是税金及附加里并不包含企业所得税、增值税。企业所得税是对企业利润进行征税，税金及附加影响的是营业利润之前的损益，因此企业所得税并不计入税金及附加里。增值税为价外税，营业收入、营业成本均为不含增值税金额，因此利润表并不直接体现。 若取消普宅和非普宅标准，将降低土地增值税预缴环节非普宅的预征率，有助于减轻房企部分现金流压力。1）以广州为例，普通住宅、其他非普通住宅、别墅的土增税预征率分别为2％、3%、4%，取消普宅和非普宅标准后，非普宅的预征率有望下降1-2个百分点，非普宅土增税预缴额有望下降33%-50%。 2）若考虑极端情况取消土地增值税预征，采用当年销售回款（营业收入+本期预收账款（合同负债）增加额）与上年房企预缴土地增值税测算，以新城控股为例，每年大约可少预缴销售额5%左右的土地增值税。 若取消普宅和非普宅标准，非普宅增值率在20%以内的项目或将免征土增税，有利于增厚房企利润。取消普宅非普宅标准后，普宅、原非普宅增值率在20%以上的项目，以及其他类型商品房项目仍需要缴纳土地增值税。根据我们对具体项目的测算，若增值率在20%以上（（应税收入-扣除项目金额）/扣除项目金额），则对应毛利率约在35%以上。当前市场下行，非核心热门项目难以达到35%以上毛利率，预计更多非普宅项目利润将受益于普宅和非普宅标准的取消。若将业态标准简化为“二分法”，普宅和非普宅增值额可相互抵扣，将进一步减少土地增值税的缴纳。 投资建议：若取消普宅、非普宅标准可能有利于房企减轻部分现金流压力，且可能有利于房企一定程度增厚利润。近期地产支持政策频出，有效政策核心是有资金以承担损失的方式解决当前供需失衡问题，缓解地方债务压力可为地产企稳创造条件。乐观预期在“止跌回稳”的要求下，预计仍有政策尝试，关注第二波政策博弈机会。关注港股华润置地、绿城中国、中国海外发展、华润万象生活，A股可能作为政策抓手的地方国企城建发展、天地源。 风险提示：可获取数据的样本有限，测算基于一定前提假设存在偏差风险；政策效果不及预期；微观层面负反馈延续。 投资主题 报告亮点 预缴的土地增值税确认为其他流动资产或预付款项，并在相关预收售房款结转销售收入的年度确认为营业税金及附加。1）房企预售环节预缴的增值税、企业所得税以及土地增值税占大头。如新城控股预交税费确认为资产负债表中其他流动资产，2023年预交增值税、企业所得税、土增税分别占预交税费的44%、28%、24%，分别占总资产的1%、0.7%、0.6%。2）税金及附加主要为当年竣工结转项目应缴纳的土地增值税，2023年招商蛇口、保利发展、万科A土地增值税分别占税金及附加81%、79%、82%。主因是税金及附加里并不包含企业所得税、增值税。 若取消普宅和非普宅标准，1）将降低土地增值税预缴环节非普宅的预征率，有助于减轻房企部分现金流压力。1）以广州为例，非普宅的预征率有望下降1-2个百分点，非普宅土增税预缴额有望下降33%-50%。2）若考虑极端情况取消土地增值税预征，以新城控股为例测算，每年大约可少预缴销售额5%左右的土地增值税。2）此外非普宅增值率在20%以内的项目或将免征土增税，有利于增厚房企利润。根据我们对具体项目的测算，若增值率在20%以上对应毛利率约在35%以上。当前市场下行，非核心热门项目难以达到35%以上毛利率，预计更多非普宅项目利润将受益于普宅和非普宅标准的取消。3）若将业态标准简化为“二分法”，普宅和非普宅增值额可相互抵扣，将进一步减少土地增值税的缴纳。 投资逻辑 若取消普宅、非普宅标准可能有利于房企减轻部分现金流压力，且可能有利于房企一定程度增厚利润。近期地产支持政策频出，有效政策核心是有资金以承担损失的方式解决当前供需失衡问题，缓解地方债务压力可为地产企稳创造条件。乐观预期在“止跌回稳”的要求下，预计仍有政策尝试，关注第二波政策博弈机会。关注港股华润置地、绿城中国、中国海外发展、华润万象生活，A股可能作为政策抓手的地方国企城建发展、天地源。 一、商品房预售制下土地增值税需要预缴和清算缴纳 商品房预售制下土地增值税需要在预售时预缴、以及竣工后清算缴纳。房地产开发企业在不同阶段涉及的税种包括：土地增值税、增值税、企业所得税、契税、印花税、城镇土地使用税。房地产企业在开发房地产项目时，在预售环节需要预缴土地增值税、项目竣工后清算环节需要结清该项目应缴纳的土地增值税。 图表1房企开发项目主要环节涉及税种 （一）土地增值税如何预缴 土地增值税预缴的计税依据为预售房款-应预缴的增值税税款，各地区以及不同房地产项目类型的预缴税率并不相同。除保障性住房外，东部、中部和东北、西部地区省份预征率分别不得低于2%、1.5%、1%，并且各地要根据不同类型（普宅、非普宅、别墅、车位、商办等）房地产确定适当的预征率。如北京按照预计增值率实行2%-8%的预征率，且容积率小于1的项目最低预征率为5%；深圳普通住宅、别墅、其他类房产的预征率分别为2%、4%、3%。 土地增值税预缴额的计算： 第一步：土地增值税预征的计税依据=预售房款-应预缴增值税税款 第二步：应当预缴的土地增值税税额=土地增值税预征的计税依据×预征率 （应预缴的增值税款=预售房款/（1+9%）*3%，假设项目公司为一般纳税人，且预缴在2019年4月1日后） 图表2各地按照商品房类型制定不同的土增税预征率 各城市的普宅与非普宅标准并不相同，需要同时满足容积率、面积以及实际成交价三方面要求。普宅容积率均在1以上，大部分城市普宅建筑面积要求在140/144平以下，高能级城市普宅的价格标准更严格，如北京要求五环内实际成交价格低于85000元/平，五至六环之间单价低于65000元/平方米，六环以外单价低于45000元/平方米；深圳要求实际成交总价低于等于750万元；其他城市基本要求实际成交价格低于同类土地上住宅平均交易价格的1.44倍以下。 图表3普宅认定标准包含容积率、面积、实际成交价三方面 （二）土地增值税如何清算 土地增值税需要在开发项目竣工结算后，及时清算该项目应缴纳的土地增值税税额，向主管税务机关申报办理土地增值税的清算手续，进行多退少补。土地增值税按照销售房产所取得的增值额和规定的税率计算缴纳。不同类型商品房（普宅、非普宅、别墅、车位、商办等）需分别计算土增税，不同类之间的增值额与负增值额不能相互抵减。 增值额为房企销售商品房应税收入减去五类法定扣除项目金额后的余额，扣除项目与土地成本、建安成本之和相关。扣除项目包括土地成本，房地产开发成本，开发费用，印花税、城建税、教育附加税，以及其他扣除项目。 图表4土地增值税五类可扣除项目 土地增值税缴纳实行四级超率累进税率，税率由增值率确定。对增值额未超过扣除项目20%的普通住宅销售免征土地增值税，超过20%的普通住宅以及所有非普通住宅均对其全部增值额计税。 土地增值税预应交额的计算： 第一步：增值额=应税收入-扣除项目金额 第二步：增值率=增值额/扣除项目金额 第三步：应缴纳的土地增值税=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数 图表5土地增值税四级超率累进税率表 二、土地增值税如何计入利润表和资产负债表？ （一）预缴的土地增值税计入资产负债表中的预付账款或其他流动资产里 房企预售商品房时，预缴的土地增值税确认为其他流动资产或预付款项，并在相关预收售房款结转销售收入的年度确认为营业税金及附加。房企预售环节预缴的增值税、企业所得税以及土地增值税占大头。如新城控股预交税费确认为资产负债表中其他流动资产，2023年预交增值税、预交企业所得税、预交土增税分别占预交税费的44%、28%、24%，分别占总资产的1%、0.7%、0.6%；万科预缴税费则计入资产负债表的预付款项中。 图表6新城控股2022-2023年预缴税费金额 图表7华润置地控股有限公司（华润置地间接持有100%股权）2022-2023年预缴税费金额 （二）年度清算应缴纳的土地增值税总额计入利润表的税金及附加里 房地产项目竣工结算后，应缴纳土地增值税总额计入利润表的税金及附加科目里。税金及附加主要为土地增值税，2023年招商蛇口、保利发展、万科A土地增值税分别占税金及附加81%、79%、82%。主因是税金及附加里并不包含企业所得税、增值税。企业所得税是对企业利润进行征税，税金及附加影响的是营业利润之前的损益，因此企业所得税并不计入税金及附加里。增值税为价外税，营业收入、营业成本均为不含增值税金额，因此利润表并不直接体现。 图表8招商蛇口2023年税金及附加、企业所得税详情 图表9保利发展2023年税金及附加、企业所得税详情 三、土地增值税政策调整可能有利于减轻房企部分现金流压力 目前普通住宅和非普通住宅在土地增值税预缴和清算两个环节均存在差异。预缴环节大部分城市非普通住宅预征率比普通住宅预征率高1%，部分城市别墅或其它类型商品房与普宅预征率差额甚至更高。项目竣工后清算环节，仅对普通住宅增值额不超过可扣除项目金额20%（含）的项目免征土地增值税。 若取消普宅和非普宅标准，将降低土地增值税预缴环节非普宅的预征率，有助于减轻房企部分现金流压力。1）以广州为例，普通住宅、其他非普通住宅、别墅的土增税预征率分别为2％、3%、4%，取消普宅和非普宅标准后，非普宅的预征率有望下降1-2个百分点，非普宅土增税预缴额有望下降33%-50%。2）若考虑极端情况取消土地增值税预征，采用当年销售回款（营业收入+本期预收账款（合同负债）增加额）与上年房企预缴土地增值税测算，以新城控股为例，每年大约可少预缴销售额5%左右的土地增值税。 图表10新城控股预缴土增税占对应销售额比例 若取消普宅和非普宅标准，非普宅增值率在20%以内的项目或将免征土增税，有利于增厚房企利润。取消普宅非普宅标准后，普宅、原非普宅增值率在20%以上的项目，以及其他类型商品房项目仍需要缴纳土地增值税。根据我们对具体项目的测算，若增值率在20%以上（（应税收入-扣除项目金额）/扣除项目金额），则对应毛利率约在35%以上。当前市场下行，非核心热门项目难以达到35%以上毛利率，预计更多非普宅项目利润将受益于普宅和非普宅标准的取消。 图表11房地产项目土增税增值率与利润率关系 若将业态标准简化为“二分法”，普宅和非普宅增值额可相互抵扣，将进一步减少土地增值税的缴纳。此外在土增税清算中，部分城市采用“三分法”，即区分普宅、非普宅、其他三种业态，部分城市采用“二分法”，即区分普宅、其他两种业态，均按业态分别计算增值额，分别征税，税额不能相互抵补，若三分法简化为二分法，普宅和非普宅增值额可相互抵扣，将进减少土增税的缴纳。 四、投资建议 若取消普宅、非普宅标准可能有利于房企减轻部分现金流压力，且可能有利于房企一定程度增厚利润。近期地产支持政策频出，有效政策核