2022年上海市场年报

2022年12月克而瑞上海区域出品 楼市政策由稳趋松，助推疫后市场复苏特殊片区定向微调，意欲催生购房需求 PARTONE 政策解读 Part1政策走势/人才落户和信贷端持续松动 土地端 2022年上海着力于土地、市场和信贷端分别出台降低土拍规则、人才政策降低认购门槛、跟进央行降息/二手评估价松动减轻购房成本。疫后三季度政策出台频次密集，主要是从人才端持续引进人口及在临港片区定向放松限购。 1月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 2022年政策调控集中在6月之后——由“稳”趋“松”，未来政策或持续定向放宽 新房端二手端 金融端 五限 临港人才认定放宽：重点支持单位中工作的人才在新片区工作满一年以上可缩短为3个月或6个月 8月20日上海定向优化临港新片区人才购房政策：在临港新片区工作的非上海市户籍人才缴纳个税或社保满1年及以上，在临港新片区限购1套住房，所购住房满7年后可转让 临港“一年社保可购房”细则官宣：备案满7年可转让；满2年的，6年后可转让；满3年未满5年的，5年后可转让 新房认购 认购规则调整：1、认购金减半；2、资金证明放松；3、销售周期缩短；4、部分外环外地区入围比提高 人才落户 6月1日落户：世界Top100院校毕业生取消社保基数要求，Top50院校近乎零门槛落户6月28日落户：在沪高校应届硕士毕业生可直接落户；全国双一流本科毕业生在五大新城重点转型地区工作也可直接落户 二手 二手房评估价政策松动 9月30日，财政部、税务总局出新政：明年底前居民换购住房可享个税退税优惠 土拍规则 土拍规则放松：1、取消打分入围，采用挂牌方式出让；2、降低竞拍资金监管额度 随机值微调，规则更趋公平：一次书面报价结束后，若有效报价超过二个不足六个的，系统将新增相应数量的“随机值”，至有效报价加随机值总计六个 房贷利率 1月20日，1年期LPR下调10个基点、5年期以上LPR下调5个基点 央行上海分行发文：进一步优化信贷结构 5月15日，央行、银保监会发布调整差别化住房信贷政策5月23日，5年期以上LPR下调15个基点 8月22日，1年期LPR下调5个基点、5年期以上LPR下调15个基点 9月30日，央行下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点 上海公积金贷款利率从3.25%下调至3.1% Part1529《行动方案》定调楼市政策 5月29日，上海市政府发布《上海市加快经济恢复和重振行动方案》，推出8个方面、50条助企纾困新举措，与房 地产相关的条例中，从源头上降低土地出让成本、加速新房供应、加快企业销售回款等，基本定调下半年宽松走势。 5/29《上海市加快经济恢复和重振行动方案》的要点及影响 允许受让人申请延期缴付或分期缴付土地出让价款 合理确定住宅用地起始价，降低商业办公自持比例 供 给房地产项目缩短前期开发、拿地、开工、销售全流程时间 端 适当增加2022年度建设用地计划 市中心旧改提速，同时推广至五大新城 需优化人才直接落户、居转户、购房等条件求 端及时启动新一批次市场化新建商品住房项目上市供应 房地 方政 案策 要产影 点响 相 关 减轻开发商的资金压力 合理的调整了开发商的利润空间，降低开发商运营自持的成本减少开发商从拿地到销售的时间周期，降低资金成本，提高利润未来客户选择面更广，近两年新房供应更加集中 提供更多更丰富的土地供应，利好市中心改善置业客户松动落户政策变相放松限购政策，进一步提升楼市需求量解封后新房供应增加，竞争激烈，低分上车机会增大 市场供求双向发力 政策基调趋松初显 Part1上海精准吸纳高层次人才 628落户政策降低门槛的力度相对较大，在沪各高校应届硕士生不分专业可直接落户，可见其“精准抢才”战略，旨在吸引更多高端青年人才进入，利于优化人口结构同时将给楼市提供强劲支撑。 2022年628落户政策力度明显较大 1）落户申请的受理改为二个批次（往年仅一次应届落户机会）， 分别是7月4日-8月31日和12月1日-12月30日 2）在沪各研究所、各高校应届硕士毕业生，符合基本条件不用评分即可直接落户 3）（非在沪高校）世界一流建设高校应届硕士不分专业，不用评分直接落户；世界一流学科建设高校建设学科应届硕士不用评分直接落户，其他学科依然要满足评分政策 4）在沪“双一流”建设高校的应届本科毕业生，在五个新城、南北地区、重点转型地区（宝山、金山）用人单位工作的，符合基本条件即可落户 5）应届生72分打分落户体系中，单位要素分值比重增加由5分增加至7分，新增五大新城、南北地区重点转型地区范围内的教 育、卫生等公益事业单位要素分3分 上海抢人力度升级，引导在沪硕士博士、全国名校应届硕士博士直接落户上海 引导全国应届毕业生重点扎根在五大新 城，孵化产业人才 10000 2022年上海月度落户情况 三季度起，落户政策效应逐步显现，11月公示人 9000 数创新高 8000 7000 6000 5000 21011 5 361 4、5月落户量受疫情影响大幅减少 6 3004348 451 3767 2 4 158 4000 3000 938 3003 970 4 2000 1000 085 2 4 3155 24562520 152 439 3 241 2683 523 64 435 1 283 1 445 3 302 3 0 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 居转户人才引进 备注：落户数据来自上海人社局，12月数据（预计）=第一批公示数据*2 2020.12.1落户政策再放松： 4年内累计36个月1倍社保基数即可落户（不需要职称等级限制） 2021.11.29落户政策再放松： 试点在五个新城和自贸区新片区就业的上海市应届研究生毕业生可直接落户 2022.4.12临港人才认定放宽： 重点支持单位中工作的人才在新片区工作满一年以上可缩短为3个月或6个月 2022.6.28落户政策再放松： 在沪“双一流”高校的应届本科生，在五个新城、南北地区重点转型地区用人单位工作的，符合当年度非上海生源应届普通高校毕业生进沪就业即可落户 2022.8.20定向优化临港新片区人才购房政策： 在新片区非本市户籍人才缴纳个税或社保满1年（此前为3年）及以上，在临港新片区限购1套住房，限售7年(此前为全市统一，认购比超1.3，限售5年) 2019.9.1发布人才住房政策使用范围及操作口径：认定2.1单位条件，2.2个人条件；3.1及3.2人才概念 临港人才及购房政策 2022.10.27一年社保购房细则出台： 对于符合条件的非沪藉人才，可以购买1套住房，需1年社保，限售7年；2年社保的，限售6年；社保满3年不满5年的，限售5年 进一步优化人才落户政策：赋予临港新片区引进非上海生源应届高校毕业生重点扶持用人单位推荐权。上海对人才引进力度在加大，外围区域需要更多的产业和人口引入来实现区域发展，以及为公共设施和房地产发展提供坚实的基础。 人才端 Part1临港定向微调限购和人才落户进一步放松 2019.8.30 购房政策（非沪籍）： •1.购房资格由居民家庭调整为个人，可购买1套 •2.购房连续缴纳社保年限缩短：由5年调整为3年即可购房（新片区稳定就业可优先选房） 人才落户政策：缩短居转户年限 •新片区工作≥3年，居转户由7年缩至5年 •工作单位符合重点产业布局，工作≥2年，居转户由7年缩短为3年 8.20政策背景：临港今年一批次8宗宅地全部托底底价成交，二批次并未供地（无企业托底）；截至22.7.30临港广义库存约420万㎡，去化周期68.9个月，去化承压；临港新房分化愈显，除101/105片区表现相对较好外，103片区项目受竞品分流去化仅三成左右； 因此，临港借成立3周年，发布人才购房新政，降低购房资格，但提高限售门槛，杜绝投机炒房的现象，是对政策松绑的保 障（原认购比超1.3，限售5年）； 根据新政后临港市场情况来看，新政刺激楼市效果有限，且临港存量较大，市场分化明显，整体市场热度下降，叠加下半年的集中供应，客户基数已被大量消耗，市场遇冷局势难以扭转。 新房端 2022年正值临港自贸区新片区成立三周年之际，住房限购政策持续定向微调，增强片区内的人才引进和房票进场，但由于附加条件较多加之临港后续仍高位供应，预计影响范围和市场提振效应均有限。 Part1临港持续松绑，密集供应下区域下滑和分化是大势 临港限购再度松动后，短期内释放了部分观望型人才的购买力，但仅作用于核心资源楼盘。而长期来看片区供过于求，区域整体下探、项目分化仍是大势，认筹和去化热度还是更依赖于轨交、配套便利程度。 新政后 105轨交资源首发盘，首开日光，人才占比上升 非轨交资源盘，去化较差 新政效应递减，轨交资源盘，去化下滑明显 备注：数据截止至12-21 8/20政策前后临港核心区认筹/开盘情况 认筹结束日期 项目名称 板块 产品/面积段 价格 推售套数 认筹率 去化率 3.1/3.2 人才占比 8/1 中建玖海云天 103 小高层70-164㎡ 34000 1026 27% 30% 3% 8/8 龙光天曜 102 小高层85-117㎡ 叠加117-133㎡ 32830 401 117% 80% 21% 8/22 国贸象屿龙湖星璟原 105 小高层89-140㎡ 33000 420 163% 100% 46% 8/22 金融湾·晶天宸苑 105 小高层99-140㎡ 35000 397 131% 100% 117% 8/22 金融湾·晶天辉苑 105 小高层97-315㎡ 35000 380 124% 100% 58% 9/5 港城悦庭 102 小高层73-188㎡ 32900 1224 50% 46% 21% 9/28 龙光天曜冬霖悦庭 102 小高层85-117㎡ 叠加117-133㎡ 33050 585 26% 21% 3% 10/6 鹏瑞云璟湾 103 小高层88-146㎡ 33962 541 40% 27% 5% 10/19 中建玖海云天 103 小高层93-160㎡ 34000 315 97% 30% 3% 10/24 上实望海 105 小高层100-120㎡ 33000 340 63% 35% 12% 10/31 雅戈尔星海云境 105 小高层76-138㎡ 33000 476 71% 65% 21% 11/21 国贸象屿龙湖星璟原 105 小高层89-140㎡ 33000 496 106% 92% 45% 11/21 中建玖海云天 103 小高层93-133㎡ 34000 342 35% 26% / 11/30 中国中铁诺德璟宸 105 小高层89-129㎡ 30000 378 15% 12% 11% 2022年临港核心区开盘去化情况 16号线 两港快线 101 认筹率157%去化100%44.4分 105 认筹率97%去化73% 去化100% 环湖入围分44.4 102 认筹率76%去化62% 104 103 认筹率61%去化49% 地铁板块101（16号线）、105片区（两港快线）平均认筹率较高，101供应稀缺，开盘能日光； 102科教片区教育资源和生活配套集中，平均认筹率7成，去化尚能达6成； 103片区，现有生活配套不足，平均去化不及5成。 疫后土拍门槛变低，实际热度依旧分化 国央企仍主导拿地，民企主力布局外围 PARTTWO 土拍观察 Part2上海拿地“窗口期”，门槛变低、相对公平 在疫后市场和经济压力下，上海取消招挂复合、降低资金监管额度、增加集中供地批次，中小房企迎拿地窗口期、拿地房企资金压力缓解。同时新增随机值打补丁，确保竞价环节公平公正。 1个月 土拍流程：分批次集中供应 土拍流程 细则 公告 集中供地，一共四批次 交保证金 土地起始总价的20% 交监管资金 挂牌截止前一天，交土地起始总价的90% 线上挂牌 登陆网上受理