2023年第9周地产周报：政府工作报告重申防范化解风险，百强销售结构性修复

国家/地区 看好（维持） 中国 报告发布日期 2023年03月06日 赵旭翔 zhaoxuxiang@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860521070001 张续远 zhangxuyuan@orientsec.com.cn 行业房地产行业 行业研究|行业周报 政府工作报告重申防范化解风险，百强销售结构性修复 ——2023年第9周地产周报 核心观点 房地产行业 本周市场回顾。第9周房地产板块指数弱于沪深300指数，强于创业板指。房地产 板块较沪深300指数相对收益为-1.0%。沪深300指数报收4130.55，周度涨幅为1.7%；创业板指数报收2422.44，周度涨幅-0.3%；房地产板块指数报收3047.63，周度涨幅为0.7%。 本周行业要闻。两会政府工作报告：有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展；加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。中国证监会：支持优质保险资产管理公司参与开展ABS及REITs业务。央行：落实二十大和中央经济工作会议部署，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。政协发言人：推动房地产业向新发展模式转型。南京：可将公积金账户余额作为前期购房资金。义乌：加大购房金融支持、加大“房票”使用力度。深圳：2023年将新增18.5万套保障性住房。合肥：多子女家庭购买首套房可提高公积金贷款额度。广东：支持信托公司、金融资管公司参与房地产项目并购重组。厦门、沈阳：多子女家庭可在限购区购买第三套自住房。南京：拍地竞买保证金可使用银行保函替代。 关注销售复苏的持续性：——2023年第8周地产周报 2023-02-28 市场进入缩量保价阶段：——2023年第7 2023-02-22 周地产周报河南、四川等开展现房销售试点，因城施 2023-02-13 策放松延续：——2023年第6周地产周报 第9周新房、二手房销售量较第8周均增加。第9周44大城市新房销售为4.0万套，较第8周增加10.6%；21大城市二手房销售2.5万套，较第8周增加8.5%；一线城市新房、二手房交易较第8周分别增加34.4%、增加13.5%；二线城市新 房、二手房交易较第8周分别增加12.5%、增加8.8%。库存量和库销比均较第8周下降。截至第9周，20大城市库存为114.6万套，较第8周减少5013套；库销比 为16.1个月，较第8周减少0.4个月。本周土地市场出让热度下降。第9周36大 城市市本级合计成交土地2块。土地出让金减少。第9周36大城市市本级土地出让 金为2.9亿元，较第8周减少248.0亿元。平均溢价率下降。第9周36大城市市本 级土地成交平均溢价率1.9%，较第8周下降7.0个百分点。  投资建议与投资标的 重点公司公告。万科拟配售3亿股H股新股，募集资金总额约39亿港元。万科、碧桂园公布2月经营情况。张江高科、外高桥、陆家嘴、浦东金桥发布2022年业绩快报。碧桂园服务、金茂物业发布2022年盈利预告。保利发展、华发股份、招商蛇口更新定增或发行股份购买资金及募集配套资金说明书。京能置业拟筹划定增。 2023两会政府工作报告中房地产相关内容基本延续去年12月中央经济工作会议的部署，重点提及了防风险和支持住房需求等方面。报告再次强调防范化解优质头部房企风险，同时首次提到“防止无序扩张”，说明针对优质房企的融资支持有望延续，但供给端的纾困不会采用加剧房企高负债、高杠杆、高周转的方式。需求端方面报告重申“支持刚性和改善性住房需求”，在扩大内需章节未再次明确提及住房改善消费，结合此前住建部部长倪虹发言中强调精准施策等表述，我们认为需求端宽松政策仍将在“房住不炒”底线之上精准释放合理需求，而不会不计代价“大水漫灌”。市场方面，春节以来销售回暖趋势延续，年前因疫情积压的部分刚需持续释放；二手房成交好于新房，原因在于二手房此前折价幅度更大，且无交付风险；新房销售呈现结构性复苏，根据克而瑞数据显示，1-2月百强销售金额和面积同比增速分别为-13%/-21%，其中央国企销售金额同比增长41%。部分房企现金流压力缓解后主动缩量保价，市场有效供给减少，因而货值充足、推盘坚决的头部央国企和高评级民企销售表现亮眼。预计基本面弱复苏的趋势将延续，看好能够穿越本轮周期的企业，看好央国企和稳健经营的高评级民企在当前竞争格局中的相对优势，同时看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业。 。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 风险提示：地产逆周期政策不及预期。销售大幅下滑。房企信用风险进一步扩大。 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系 目录 1.第9周市场行情回顾（2023.02.27~2023.03.05）4 1.1第9周行业指数表现4 1.2第9周地产板块个股表现4 2.行业及公司要闻回顾（2023.02.27~2023.03.05）4 2.1行业一周要闻回顾4 2.2房地产行业重点城市周度数据回顾6 2.3重点城市土地市场跟踪8 2.4重点公司一周要闻回顾11 3.投资建议12 风险提示12 附录12 图表目录 图1：本周（第9周）44城市新房成交6 图2：本周（第9周）21城市二手房成交6 图3：本周（第9周）新房二手房成交中一线城市占比7 图4：第9周跟踪城市库销比7 图5：重点城市库存和库销比8 图6：一、二线城市土地成交情况8 图7：卫星城土地成交情况9 图8：一、二线城市土地出让金情况9 图9：卫星城土地出让金情况9 图10：36城土地平均溢价率情况10 图11：36城土地流拍情况10 表1：本周房地产板块指数弱于沪深300指数，强于创业板指4 表2：本周房地产个股表现，中新集团、华发股份、城建发展涨幅居前4 表3：地产板块股票池名单13 1.第9周市场行情回顾（2023.02.27~2023.03.05） 1.1第9周行业指数表现 第9周房地产板块指数弱于沪深300指数，强于创业板指。房地产板块较沪深300指数相对收益为-1.0%。沪深300指数报收4130.55，周度涨幅为1.7%；创业板指数报收2422.44，周度涨幅-0.3%；房地产板块指数报收3047.63，周度涨幅为0.7%。 表1：本周房地产板块指数弱于沪深300指数，强于创业板指 指数(2023/03/03) 本周涨幅 上周涨幅 年初以来涨幅 沪深300 4130.55 1.7% 0.7% 6.7% 创业板指 2422.44 -0.3% -0.8% 3.2% 房地产指数（申万） 3047.63 0.7% 0.9% 1.8% 数据来源：Wind，东方证券研究所 1.2第9周地产板块个股表现 第9周地产板块涨幅居前的公司分别为中新集团、华发股份、城建发展、ST泰禾、万业企业。 表2：本周房地产个股表现，中新集团、华发股份、城建发展涨幅居前 本周涨幅前五 涨幅 本周跌幅前五 跌幅 中新集团 13.9% 鲁商发展 -4.60% 华发股份 9.4% 广汇物流 -2.85% 城建发展 7.2% 西藏城投 -2.67% ST泰禾 6.8% 万科A -2.38% 万业企业 6.3% 粤宏远A -1.90% 数据来源：Wind，东方证券研究所 备注：本研报使用的地产板块股票池为申万房地产（2021），具体见附录 2.行业及公司要闻回顾（2023.02.27~2023.03.05） 2.1行业一周要闻回顾 两会政府工作报告：有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展；加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。中国证监会：支持优质保险资产管理公司参与开展ABS及REITs业务。央行：落实二十大和中央经济工作会议部署，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。政协发言人：推动房地产业向新发展模式转型。南京：可将公积金账户余额作为前期购房资金。义乌：加大购房金融支持、加大“房票”使用力度。深圳：2023年将新增18.5万套保障性住房。合肥：多子女家庭购买首套房可提高公积金贷款额度。广东：支持房地产市场平稳健康发展，支持信托公司、金融资管公司参与房地产项目并购重组。厦门、沈阳：多子女家庭可在限购区购买第三套自住房。南京：拍地竞买保证金可使用银行保函替代。 1)两会政府工作报告：房地产市场风险隐患较多；有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展；加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。（03.05） 信息来源：中国政府网 2)中国证监会：制定《保险资产管理公司开展资产证券化业务指引》，支持优质保险资产管理公司参与开展资产证券化（ABS）及不动产投资信托基金（REITs）业务，进一步丰富参与机构形态，着力推动多层次REITs市场高质量发展。（03.03） 信息来源：证监会官网 3)央行：“权威部门话开局”系列主题新闻发布会中，中国人民银行副行长、国家外汇管理局局长潘功胜提到，将认真贯彻落实党的二十大和中央经济工作会议部署，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，认真总结和吸取中国房地产市场发展过程中的经验和教训，会同相关金融部门抓好已出台各项政策落实落地，支持刚性和改善性住房需求，支持新市民住房需求，支持租购并举的住房市场发展，完善房地产金融基础性制度和宏观审慎管理制度，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。（03.03） 信息来源：央行官网 4)全国政协发言人：促进房地产业平稳健康发展，推动房地产业向新发展模式转型。（03.03）信息来源：新浪财经 5)南京：符合条件职工可将公积金账户余额作为前期购房资金，支持符合条件的购房职工提取住房公积金支付购房款，减轻居民购房前期资金周转压力。（02.27） 信息来源：观点地产网 6)义乌：实施八条房产“新政”，从加大金融支持、加大“房票”使用力度、调整人才房政策、优化土地出让政策等多个方面助力房地产市场发展。（02.28） 信息来源：观点地产网 7)深圳：启动城中村保障性住房改造提升工程，2023年将新增18.5万套保障性住房。（02.28）信息来源：观点地产网 8)合肥：多子女家庭购买首套自住住房且首次申请住房贷款的，单方正常缴存最高可贷款额度提高至65万元，夫妻双方正常缴存最高可贷款额度提高至75万元。多子女家庭无房租赁住房提取住房公积金的，提取限额按现行规定额度标准上浮50%确定。（03.01） 信息来源：观点地产网 9)广东：印发2023年广东金融支持经济高质量发展行动方案。支持房地产市场平稳健康发展。因城施策实施好差别化住房信贷政策。支持信托公司、金融资产管理公司依法合规参与房地产项目并购重组。做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融支持和服务工作，对并购出险和困难房地产企业项目的并购贷款暂不纳入房地产贷款集中度管理。（03.02） 信息来源：观点地产网 10)沈阳：多孩家庭可在沈阳市限购区域内购买第3套新建商品住房。（03.02）信息来源：观点地产网 11)南京：3月1日起二手房交易公积金贷款可办理“带押过户”业务。（03.02）信息来源：观点地产网 12)厦门：多子女家庭购买首套可给予适当提高住房公积金贷款额度等相关支持，二孩及以上户 籍家庭可购第3套自住房。（03.03）信息来源：观点地产网 13)南京：在原有以土地竞买保证金缴纳作为参加土地竞买履约保证的基础上，增加了见索即付银行保函作为参加土地竞买的履约保证方式。（03.03） 信息来源：观点地产网 2.2房地产行业重点城市周度数据回顾 第9周新房、二手房销售量较第8周均增加。第9周44大城市新房销售为4.0万套，较第8周增加10.6%；21大城市二手房销售2.5万套，较第8周增加8.5%；一线城市新房、二手房交易较第8周分别增加34.4%、增加13.5%；二线城市新房、二手房交易较第8周分别增加