2022年第44周地产周报：10月百强销售同比降幅扩大，基本面缓慢修复

行业研究|行业周报 看好（维持） 10月百强销售同比降幅扩大，基本面缓慢修复 ——2022年第44周地产周报 房地产行业 国家/地区中国 行业房地产行业 报告发布日期2022年11月08日 核心观点 本周市场回顾。第44周房地产板块指数弱于沪深300指数，弱于创业板指。房地产 板块较沪深300指数相对收益为-5.8%。沪深300指数报收3767.17，周度涨幅为6.4%；创业板指数报收2451.22，周度涨幅8.9%；房地产板块指数报收2683.42，周度涨幅为0.6%。 本周行业要闻。财政部：支持深圳在全国税制改革中先行先试。加大中央预算内投资对深圳保障性住房筹集建设的补助；交易商协会、房地产业协会联合中债增进公司召集21家民营房企召开座谈会；住建部、民政部：10月起推进完整社区建设试点工作；浙江：前三季度商品房销售面积、销售额分别下降35.4%和36.9%，降幅比上半年收窄9.9和8.2个百分点；厦门：多孩家庭购买首套房公积金贷款额度增加10万元；苏州：第四批集中供地共出让18宗地，均以底价成交，共计179.21亿元；济南：10月31日三批次集中供地全部底价成交；东莞：房企申请商品房预售许可前，开设监管账户需为新银行账户；华润有巢保障性租赁住房REIT正式获批，中金安徽交控高速公路REIT将于11月7日正式公众发售。 本周新房和二手房销售量均较上周下降。第44周29大城市新房销售为2.51万套，较上周下降10.5%；11大城市二手房销售0.97万套，较上周下降7.5%；一线城市新房、二手房交易较上周分别下降2.3%、上升1.2%；二线城市新房、二手房交易 供需两端走弱压力不减，基本面弱复苏态 2022-11-03 44周，15大城市库存为122.5万套，较第43周减少3145套；库销比为14.9个月，较43周下降0.1个月。本周土地市场出让热度较上周下降。第44周26大城市 势持续：——2022年第43周地产周报“金九”销售改善有限，基本面未见明显 2022-10-30 合计成交土地43块。土地出让金额减少。第44周26大城市土地出让金为295.8亿 好转：——9月统计局数据点评 元，较第43周减少70.4亿元。平均溢价率上升。第44周26大城市土地成交平均 基本面修复缓慢，政策托底效果仍需观 2022-10-26 较上周分别下降11.5%、下降10.9%。库存量和库销比均较第43周下降。截至第 赵旭翔zhaoxuxiang@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860521070001 吴尘染wuchenran@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860522020001 吴丛露wuconglu@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860520020003香港证监会牌照：BQJ931 溢价率0.4%，较第43周上升0.2%。 重点公司公告。保利发展、万科、碧桂园等公司公告10月份月度经营情况。万科25亿元公司债上市，票面利率3.45%。招商蛇口50亿元公司债上市，票面利率分别为2.60%和3.12%。大悦城15亿元公司债上市，票面利率3.13%。滨江集团为控股子公司提供担保。 投资建议与投资标的 本周新房、二手房环比同比均下降，土地市场成交依旧低迷。自今年5月份以来优质民营房企已多次利用信用保护工具及增信担保发债，本周交易商协会、房地产业协会联合中债增进公司再度召开民营房企座谈会，反映监管对民营房企融资的支持态度。销售是房企资金面改善的关键，克而瑞数据显示10月份百强房企销售金额同比下降31.7%，前值为-26.5%，市场表现不及9月，同时企业间分化加剧。供给端房企投资意愿持续疲弱，本周苏州和济南的集中出让土地均全部以底价成交，区域性房企和城投平台继续承担拿地主力。此前财政部发文禁止通过国企购地等方式虚增土地出让收入，在当前二三线城市土地市场普遍依靠地方平台公司托底的情况下，预计Q4参拍企业降继续减少。综合来看，我们认为当前政策力度尚不足改变基本面弱复苏的态势，Q4末或有机会看到更大力度宽松政策。预计企业间分化仍将加剧，看好央国企和高评级民企在当前竞争格局中的相对优势，同时看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业。 风险提示： 销售复苏低于预期。逆周期政策不及预期。利率发生明显上升。 察：——2022年第42周地产周报 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 目录 1.第44周市场行情回顾（2022.10.31~2022.11.06）4 1.1第44周行业指数表现4 1.2第44周地产板块个股表现4 2.行业及公司要闻回顾（2022.10.31~2022.11.06）4 2.1行业一周要闻回顾4 2.2房地产行业重点城市周度数据回顾6 2.3重点城市土地市场跟踪8 2.4重点公司一周要闻回顾11 3.投资建议12 风险提示12 附录12 图表目录 图1：本周（第44周）29城市新房成交6 图2：本周（第44周）11城市二手房成交6 图3：本周（第44周）新房二手房成交中一线城市占比7 图4：第44周跟踪城市库销比7 图5：重点城市库存和库销比8 图6：一、二线城市土地成交情况8 图7：卫星城土地成交情况9 图8：一、二线城市土地出让金情况9 图9：卫星城土地出让金情况9 图10：26城土地平均溢价率情况10 图11：26城土地流拍情况10 表1：本周房地产板块指数弱于沪深300指数，弱于创业板指4 表2：本周房地产个股表现，西藏城投、闻泰科技涨幅居前4 表3：地产板块股票池名单13 1.第44周市场行情回顾（2022.10.31~2022.11.06） 1.1第44周行业指数表现 第44周房地产板块指数弱于沪深300指数，弱于创业板指。房地产板块较沪深300指数相对收益为-5.8%。沪深300指数报收3767.17，周度涨幅为6.4%；创业板指数报收2451.22，周度涨幅8.9%；房地产板块指数报收2683.42，周度涨幅为0.6%。 表1：本周房地产板块指数弱于沪深300指数，弱于创业板指 指数(2022/11/04) 本周涨幅 上周涨幅 年初以来涨幅 沪深300 3767.17 6.4% -5.4% -23.7% 创业板指 2451.22 8.9% -6.0% -26.2% 房地产指数（申万） 2683.42 0.6% -8.2% -20.4% 数据来源：Wind，东方证券研究所 1.2第44周地产板块个股表现 第44周地产板块涨幅居前的公司分别为西藏城投、闻泰科技、珠江实业、宜华健康、数源科技。 表2：本周房地产个股表现，西藏城投、闻泰科技涨幅居前 本周涨幅前五 涨幅 本周跌幅前五 跌幅 西藏城投 23.55% 保利地产 -8.28% 闻泰科技 21.34% 电子城 -7.30% 珠江实业 19.24% 万方发展 -5.57% 宜华健康 17.36% 天津松江 -3.69% 数源科技 15.56% 栖霞建设 -3.60% 数据来源：Wind，东方证券研究所 备注：本研报使用的地产板块股票池是经过调整的，具体见附录 2.行业及公司要闻回顾（2022.10.31~2022.11.06） 2.1行业一周要闻回顾 财政部：支持深圳在全国税制改革中先行先试。加大中央预算内投资对深圳保障性住房筹集建设的补助；交易商协会、房地产业协会联合中债增进公司召集21家民营房企召开座谈会；住建部、民政部：10月起推进完整社区建设试点工作；浙江：前三季度商品房销售面积、销售额分别下降35.4%和36.9%，降幅比上半年收窄9.9和8.2个百分点；厦门：多孩家庭购买首套房公积金贷 款额度增加10万元；苏州：第四批集中供地共出让18宗地，均以底价成交，共计179.21亿元；济南：10月31日三批次集中供地全部底价成交；东莞：房企申请商品房预售许可前，开设监管账户需为新银行账户；华润有巢保障性租赁住房REIT正式获批，中金安徽交控高速公路REIT将于11月7日正式公众发售。 1)财政部：发布《关于支持深圳探索创新财政政策体系与管理体制的实施意见》，支持深圳在全国税制改革中先行先试。加大中央预算内投资对深圳保障性住房筹集建设的补助，解决大城市住房突出问题。 信息来源：观点地产网 2)11月1日交易商协会、房地产业协会联合中债增进公司，召集金辉、新希望地产、德信中国、大华集团、仁恒置业、雅居乐等21家民营房企召开座谈会，介绍中债增进公司增信支持民营房企发债融资工作相关进展，并听取各方意见建议。 信息来源：观点地产网 3)住建部、民政部：自2022年10月开始，推进完整社区建设试点工作，配建中小学、养老院、社区医院等设施，为居民提供更加完善的公共服务。 信息来源：观点地产网 4)浙江：前三季度商品房销售面积、销售额分别下降35.4%和36.9%，降幅比上半年收窄9.9 和8.2个百分点。 信息来源：观点地产网 5)厦门：发布《关于上浮个人住房公积金贷款最高贷款额度流动性调节系数的通知》，多孩家庭购买首套房公积金贷款额度增加10万元，《通知》自下发之日起执行，期限为一年。 信息来源：观点地产网 6)苏州：1）10月31日第四批集中供地共出让18宗地，均以底价成交，共计179.21亿元，总出让面积77.27万方，总建筑面积146.98万方。2）第五批集中供地正式挂牌，10宗地起价约126亿元，将于12月5日挂牌成交。 信息来源：观点地产网 7)济南：10月31日三批次集中供地全部底价成交，城投是本次土拍拿地主力军。信息来源：和讯网 8)东莞：房企申请商品房预售许可前，开设监管账户需为新银行账户，购房人将购房款（含定金、首期款、分期付款、一次性付款等）直接存入相应房屋的商品房预售资金监管子账户，房地产开发企业不得以其他任何形式私自截留、收存购房款。 信息来源：观点地产网 9)REITs：11月1日，华润有巢保障性租赁住房REIT正式获批，该REIT为首单市场化机构运营的保障性租赁住房REITs项目，底层资产出租率均达94%。 信息来源：观点地产网 10)REITs：中金安徽交控高速公路封闭式基础设施证券投资基金完成网下投资者询价，将于11 月7日正式公众发售，预计募资108.8亿。信息来源：观点地产网 2.2房地产行业重点城市周度数据回顾 本周新房和二手房销售量均较上周下降。第44周29大城市新房销售为2.51万套，较上周下降10.5%；11大城市二手房销售0.97万套，较上周下降7.5%；一线城市新房、二手房交易较上周分别下降2.3%、上升1.2%；二线城市新房、二手房交易较上周分别下降11.5%、下降10.9%。 图1：本周（第44周）29城市新房成交 数据来源：Wind，东方证券研究所 图2：本周（第44周）11城市二手房成交 数据来源：Wind，东方证券研究所 图3：本周（第44周）新房二手房成交中一线城市占比 数据来源：Wind，东方证券研究所 库存量和库销比均较第43周下降。截至第44周，15大城市库存为122.5万套，较第43周减少 3145套；库销比为14.9个月，较43周下降0.1个月。一线城市库存量29.8万套，较第43周减 少1176套，库销比为9.4个月，较第43周减少0.2个月。二线城市库存量55.5万套，库销比为 13.0个月，和第43周相持平。 图4：第44周跟踪城市库销比 新房库存新房去化周期（月，右轴） 17.9 13.8 11.4 2.9 12000020.0 100000 80000 15.0 6000010.0 40000 20000 0 北京上海 广州深圳 5.0 0.0 数据来源：Wind，东方证券研究所 图5：重点城市库存和库销比 数据来源：Wind，东方证券研究所 2.3重点城市土