2022年第39-40周地产周报：9月百强房企销售结构性改善，宽松政策组合出台、效果仍有待观察

行业研究|行业周报 看好（维持） 9月百强房企销售结构性改善，宽松政策组合出台、效果仍有待观察 ——2022年第39-40周地产周报 房地产行业 国家/地区中国 行业房地产行业 报告发布日期2022年10月14日 核心观点 本周市场回顾。第39周房地产板块指数弱于沪深300指数，弱于创业板指。房地产 板块较沪深300指数相对收益为-1.2%。沪深300指数报收3804.89，周度涨幅为-1.3%；创业板指数报收2288.97，周度涨幅-0.6%；房地产板块指数报收3022.30，周度涨幅为-2.5%。 本周行业要闻。央行、银保监会：阶段性放宽部分城市首套房贷利率下限。财政部、税务总局发布居民换购住房的个人所得税优惠政策。央行：首套房公积金贷款利率下调15bp。济宁、清远等城市下调首套房贷款利率。多家大行传达监管要求，年内各新增房地产融资至少1000亿元。上海、苏州、宁波、武汉完成第三批集中供地。招商蛇口、普洛斯等五只公募REITs申请扩募并购入新资产。 国庆双周新房和二手房销售量环比上升。第39-40周29大城市新房销售为5.91万套，较第38周上升80.0%；11大城市二手房销售12199套，较第38周上升22.0%；一线城市新房、二手房交易较第38周分别上升29.4%、上升29.4%；二线 城市新房、二手房交易较第38周分别上升85.6%、上升7.2%。库存量、库销比均较第38周下降。截至第40周，15大城市库存为122.8万套，较第38周减少17130 套；库销比为15.5个月，较38周下降0.5个月。本周土地市场出让热度较上周降 低。第39周26大城市合计成交土地67块。土地出让金额减少。第39周26大城 市土地出让金为965.1亿元，较第38周减少538.9亿。平均溢价率下降。第39周 赵旭翔zhaoxuxiang@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860521070001 吴尘染wuchenran@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860522020001 吴丛露wuconglu@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860520020003香港证监会牌照：BQJ931 26大城市土地成交平均溢价率2.3%，较第38周下降0.5%。 重点公司公告。多家公司发布9月经营快报。万物云发布中报。华润置地发行30亿元CMBS。华润万象生活10.4亿收购祥生物业公司。招商积余发布三季度业绩预告。旭辉控股：内部信函并无暗示或表述集团无力偿还到期债务。 投资建议与投资标的 国庆双周新房和二手房销售环比改善，土地市场继续分化。9月百强房企销售同比降幅收窄至26%，其中头部央国企表现亮眼，部分高评级民企亦表现不俗，单月同比基本持平甚至回正，企业间分化加剧。节前中央出台宽松政策组合，分别针对二三线城市刚需和北京等一线城市的改善需求予以支持，我们认为短期或有助于部分利率敏感型客群成交并促进在途二手交易进程加速，但总体而言政策力度依然有限，信号意义强于实际作用。从国庆期间新房认购和二手房带看表现来看，居民购房热情依然有限，观望情绪不减。我们认为基本面仍将处于持续的弱复苏状态，仍需观察政策效果。我们继续看好龙头房企市场调整阶段的优势地位，此外区域型房企有望在结构性市场中拥有更好的弹性。看好业绩稳健的一线龙头，推荐保利发展(600048，买入)、万科A(000002，买入)；与业绩具有弹性的二线龙头，推荐金地集团(600383，买入)。同时我们看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业， 推荐碧桂园服务(06098，买入)、保利物业(06049，买入)、招商积余(001914，增持)、新大正(002968，买入)、融创服务(01516，买入)、星盛商业(06668，买入)。 风险提示： 销售复苏低于预期。逆周期政策不及预期。利率发生明显上升。 当前政策力度不足以支持基本面明显改善：——2022年第38周地产周报 行业负债收缩，集中度下降：——房地产中报业绩综述 销售复苏节奏放缓，政策宽松力度仍有克制：——2022年第37周地产周报 2022-09-28 2022-09-21 2022-09-20 资料来源：公司数据.东方证券研究所预测.每股收益使用最新股本全面摊薄计算 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 目录 1.第39周市场行情回顾（2022.9.26~2022.10.7）4 1.1第39周行业指数表现4 1.2第39周地产板块个股表现4 2.行业及公司要闻回顾（2022.9.26~2022.10.7）4 2.1行业一周要闻回顾4 2.2房地产行业重点城市周度数据回顾5 2.3重点城市土地市场跟踪7 2.4重点公司一周要闻回顾10 3.投资建议12 风险提示12 附录12 图表目录 图1：本周（第39-40周）29城市新房成交6 图2：本周（第39-40周）11城市二手房成交6 图3：本周（第39-40周）新房二手房成交中一线城市占比6 图4：第39-40周跟踪城市库销比7 图5：重点城市库存和库销比7 图6：一、二线城市土地成交情况8 图7：卫星城土地成交情况8 图8：一、二线城市土地出让金情况9 图9：卫星城土地出让金情况9 图10：26城土地平均溢价率情况10 图11：26城土地流拍情况10 表1：本周房地产板块指数弱于沪深300指数，弱于创业板指4 表2：本周房地产个股表现，华联控股、深天地A涨幅居前4 表3：地产板块股票池名单12 1.第39周市场行情回顾（2022.9.26~2022.10.7） 1.1第39周行业指数表现 第39周房地产板块指数弱于沪深300指数，弱于创业板指。房地产板块较沪深300指数相对收益为-1.2%。沪深300指数报收3804.89，周度涨幅为-1.3%；创业板指数报收2288.97，周度涨幅-0.6%；房地产板块指数报收3022.30，周度涨幅为-2.5%。 表1：本周房地产板块指数弱于沪深300指数，弱于创业板指 指数(2022/09/30) 本周涨幅 上周涨幅 年初以来涨幅 沪深300 3804.89 -1.3% -1.9% -23.0% 创业板指 2288.97 -0.6% -2.7% -31.1% 房地产指数（申万） 3022.30 -2.5% -2.4% -10.4% 数据来源：Wind，东方证券研究所 1.2第39周地产板块个股表现 第39周地产板块涨幅居前的公司分别为华联控股、深天地A、金地集团、招商蛇口、天房发展。 表2：本周房地产个股表现，华联控股、深天地A涨幅居前 本周涨幅前五 涨幅 本周跌幅前五 跌幅 华联控股 15.26% 数源科技 -17.96% 深天地A 5.46% 大港股份 -13.57% 金地集团 4.08% 中天城投 -13.50% 招商蛇口 3.55% 空港股份 -12.76% 天房发展 3.02% 铁岭新城 -12.01% 数据来源：Wind，东方证券研究所 备注：本研报使用的地产板块股票池是经过调整的，具体见附录 2.行业及公司要闻回顾（2022.9.26~2022.10.7） 2.1行业一周要闻回顾 央行、银保监会：阶段性放宽部分城市首套房贷款利率下限。财政部、税务总局发布居民换购住房的个人所得税优惠政策。央行：首套房公积金贷款利率下调15bp。济宁、清远等城市下调首套房贷款利率。多家大行传达监管要求，年内各新增房地产融资至少1000亿元。上海、苏州、宁波、武汉完成第三批集中供地。南京万象天地、南昌万象城、上海天空万科广场、厦门海上世界I期等40+座购物中心国庆档开业。招商蛇口、普洛斯等5只公募REITs申请扩募并购入新资产。 1)央行、银保监会：阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限。符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。 信息来源：观点地产网 2)财政部、税务总局：发布居民换购住房的个人所得税优惠政策。对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。 信息来源：观点地产网 3)央行：自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。 信息来源：观点地产网 4)多家大行传达监管要求，年内各新增房地产融资至少1000亿元，融资形式包括房地产开发贷款、居民按揭贷款以及投资房地产开发商的债券。 信息来源：财新设 5)央行：推动“保交楼”专项借款加快落地使用并视需要适当加大力度，引导商业银行提供配套融资支持。 信息来源：财联社 6)济宁首套房贷利率最低由4.1%降至3.95%，清远市多家银行首套房贷利率下调至3.7%。信息来源：新京报 7)上海：第三批集中供地24宗底价成交，另有8宗封顶。 苏州：第三批集中供地9宗地块全部成交，其中5宗地溢价成交，4宗地底价成交。 宁波：第三批集中供地成交10宗，其中4宗溢价成交，另有3宗触顶。 武汉：第三批集中供地27宗网上挂牌地块全部成交。信息来源：观点地产网 8)南京万象天地、南昌万象城、上海天空万科广场、厦门海上世界I期等40+座购物中心国庆档开业。 信息来源：赢商网 9)招商蛇口、普洛斯等五只公募REITs申请扩募并购入新资产。中金安徽交控高速公路REITs、华润有巢租赁住房REITs获上交所反馈。 信息来源：观点地产网 2.2房地产行业重点城市周度数据回顾 国庆双周新房和二手房销售量环比上升。第39-40周29大城市新房销售为5.91万套，较第38周上升80.0%；11大城市二手房销售12199套，较第38周上升22.0%；一线城市新房、二手房交易较第38周分别上升29.4%、上升29.4%；二线城市新房、二手房交易较第38周分别上升85.6%、上升7.2%。 图1：本周（第39-40周）29城市新房成交 70,000 60,000 50,000 40,000 30,000 20,000 10,000 0 29大城市（套）一线城市（套，右轴） 202020202020202020202020202020212021202120212021202120222022202220222022 年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第 16,000 14,000 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0 1周9周17周25周33周41周49周5周13周21周29周37周46周1周10周18周26周34周 数据来源：Wind，东方证券研究所 图2：本周（第39-40周）11城市二手房成交 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0 11大城市（套）一线城市（套，右轴） 202020202020202020202020202020212021202120212021202120222022202220222022 年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第 8,000 7,000 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 0 1周9周17周25周33周41周49周5周13周21周29周37周46周1周10周18周26周34周 数据来源：Wind，东方证券研究所 图3：本周（第39-40周）新房二手房成交中一线城市占比 二手房一线占比新房一线占比（右轴） 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 202020202020202020202020202020212021202120212021202120222022202220222