中国房地产业：政策支持对开发商融资的成效高于对房地产需求的影响

SECTORIN-DEPTH 6February2023 目录 概要1 我们预计2023年全国合约销售额的降幅 将会缩窄2 支持性政策对开发商融资的正面影响高于对房地产需求的影响4 境内债券市场有所改善，但境外市场可能仍将具有挑战性5 2022年12月流动性压力指标维持在 60.0%6 附录I8 附录II12 穆迪相关研究13 分析师联系人 陈晨+852.3758.1505 副总裁-高级分析师 chenkelly.chen@moodys.com 曾启贤+852.3758.1304 高级副总裁 kaiyin.tsang@moodys.com 梁镇邦+852.3758.1521 副董事总经理 franco.leung@moodys.com 刘长浩+852.3758.1377 董事总经理-企业融资 gary.lau@moodys.com 中国房地产业 政策支持对开发商融资的成效高于对房地产需求的影响 概要 »我们预计2023年全国合约销售额的降幅将会缩窄。2022年全国合约销售额同比下降28.3%，而2021年同比增长5.3%。由于需求疲弱，房地产销量与平均售价双双下跌导致合约销售额同比下降。我们预计2023年全国合约销售额的降幅将会缩窄，原因是基数较低以及支持性政策逐步产生效果。 »支持性政策对开发商融资的正面影响高于对房地产需求的影响。2022年11月以来，政府出台的一系列新政策已改善了符合要求的开发商的融资情况，我们预计政策支持将会持续。但是，针对需求侧的措施相对并不显著。合约销售额的回升趋势将取决于政府进一步采取新措施的时效性和有效性。 »境内债券市场环境有所改善，但财力较弱的开发商的再融资压力依然较大。2022年12月和2023年1月(截至1月26日)，5家获得监管机构增信的受评民营开发商共发行了人民币69亿元境内债券。在境外市场，2023年1月大连万达商业管理集团股份有限公司(Ba1/稳定)发行了4亿美元债券，这是2022年6月以来房地产企业的首个美元债券发行交易1。尽管如此，2023年信用质量较弱的受评开发商仍然面临较高的再融资压力。 »2022年12月流动性压力指标维持在60%。2022年最后3个月该指标保持不变，较2022年9月65.8%的峰值略有改善。 »2022年11月26日至2023年1月26日共有3次负面评级行动，反映了我们对开发商的流动性和再融资风险的担忧加大。同期我们也撤销了3家受评开发商的评级。 图表1 穆迪中国房地产行业图表 流动性较弱的高收益受评开发商数量债券发行规模(十亿美元) 2022.122022.11境内境外 SGL-4的高收益受评开发商数量1818202224.72.7 在所有高收益受评开发商中的占比60.0%60.0%202122.722.4 全年合约销售额增速最高的开发商 评级行动数量 2022.11.26-2023.1.26 客户服务 2022年1-12月 开发商名称 % 正面 负面 1 仁恒置地 14% 评级行动 0 3 Americas 1-212-553-1653 销售同比增速 2 越秀 9% 授予新评级 0 3 华润置地 -5% 展望正面或列入上调观察名单的受评开发商占比 0% AsiaPacific 852-3551-3077 展望负面或列入下调观察名单的受评开发商占比 70% Japan81-3-5408-4100 EMEA44-20-7772-5454 资料来源：穆迪投资者服务公司、DMI、Wind 此报告是于2023年01月31日发表的穆迪报告Property–China:ChinaPropertyFocus:Policysupportmoreeffectiveforfundingthanpropertydemand的中文翻译本。(中文为翻译稿，如有出入，以英文为准) 我们预计2023年全国合约销售额的降幅将会缩窄 »2022年全国合约销售额同比下降28.3%，原因是销量较2021年减少26.8%，平均售价同比小幅下降2.0%，而2021全年销量和平均售价同比分别增长1.1%和4.2%。 »2022年12月全国合约销售额(3个月移动平均值)同比下降27.2%，较2022年11月23.0%的同比降幅有所扩大(图表2)。销量下跌(3个月移动平均值)是主要原因，2022年11月和12月同比分别下降了24.6%和29.7%。 »我们预计2023年全国合约销售额降幅将缩窄至10%-15%，主要是由于比较基数较低，销量降幅有望低于过去12个月的水平。此外，支持性的行业政策以及疫情相关限制措施放宽的成效将逐步显现，并可能引发市场信心温和回升。 »2022年12月一线城市房价保持温和上涨，同比涨幅为2.5%(图表3)，与2022年11月房价涨幅持平。同月二线和三四线城市房价继续下降但有所企稳，同比降幅分别为1.1%和4.1%。我们预计，由于执行支持性的行业政策且疫情相关限制措施放宽，未来几个月内平均售价趋势并不会严重恶化。 »2022年全年，我们跟踪的28家中国开发商中有26家合约销售额同比出现下降。同期合约销售额实现同比增长的开发商为仁恒置地集团有限公司(Ba2/稳定)(增长14%)和越秀地产股份有限公司(Baa3/稳定)(增长9%)。2022年全年，评级较高的开发商的合约销售业绩优于评级较低的开发商(图表4)，我们预计该趋势在2023年将得以延续。 »2022年全年土地出让总建筑面积同比减少53.4%，2021年5月份(含2021年5月)以来连续20个月下降。土地出让减少反映了开发商融资环境紧张及合约销售疲弱，而这将导致未来12个月项目供应减少。 »2022年12月，一线城市库存从2022年11月的12.4个月进一步增加至14.5个月(3个月移动平均值)，驱动因素包括北京和深圳等城市的销量受疫情影响较为低迷(图表5)。 图表2 2022年全年全国合约销售额继续下降 全国合约销售额3个月移动平均值同比变化率(左轴) 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% 2018.03 2018.04 2018.05 2018.06 2018.07 2018.08 2018.09 2018.10 2018.11 2018.12 2019.01 2019.02 2019.03 2019.04 2019.05 2019.06 2019.07 2019.08 2019.09 2019.10 2019.11 2019.12 2020.01 2020.02 2020.03 2020.04 2020.05 2020.06 2020.07 2020.08 2020.09 2020.10 2020.11 2020.12 2021.01 2021.02 2021.03 2021.04 2021.05 2021.06 2021.07 2021.08 2021.09 2021.10 2021.11 2021.12 2022.01 2022.02 2022.03 2022.04 2022.05 2022.06 2022.07 2022.08 2022.09 2022.10 2022.11 2022.12 -60% 资料来源：国家统计局 本报告并非信用评级行动公告。对于本报告中涉及的任何信用评级，请参阅https://ratings.moodys.com发行人/交易专页，了解最新评级行动信息和评级历史。 图表3 2022年12月二线和三四线城市新建住宅售价继续下降 一线城市二线城市三四线城市 14% 12% 10% 同比变化率 8% 6% 4% 2% 0% -2% -4% 2017.07 2017.08 2017.09 2017.10 2017.11 2017.12 2018.01 2018.02 2018.03 2018.04 2018.05 2018.06 2018.07 2018.08 2018.09 2018.10 2018.11 2018.12 2019.01 2019.02 2019.03 2019.04 2019.05 2019.06 2019.07 2019.08 2019.09 2019.10 2019.11 2019.12 2020.01 2020.02 2020.03 2020.04 2020.05 2020.06 2020.07 2020.08 2020.09 2020.10 2020.11 2020.12 2021.01 2021.02 2021.03 2021.04 2021.05 2021.06 2021.07 2021.08 2021.09 2021.10 2021.11 2021.12 2022.01 2022.02 2022.03 2022.04 2022.05 2022.06 2022.07 2022.08 2022.09 2022.10 2022.11 2022.12 -6% 一线城市：北京、广州、上海、深圳。上图包括的二线城市：天津、石家庄、太原、沈阳、大连、长春、哈尔滨、南京、杭州、宁波、合肥、福州、厦门、南昌、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、南宁、海口、重庆、成都、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐、无锡、呼和浩特和三亚。70个大中城市中除上述一二线城市之外即为三四线城。 资料来源：国家统计局 图表4 评级较高的开发商合约销售额同比降幅较小 3,000 20212022同比变化率(右轴) 0.0% 合约销售额(人民币十亿元) 2,500 -10.0% 2,000 1,500 1,000 500 -20.0% -30.0% -40.0% -50.0% -60.0% - BaaBa BCaa及以下 -70.0% 根据我们跟踪的28家开发商的合约销售业绩。详情请参阅附录。资料来源：公司数据、穆迪投资者服务公司 图表5 2022年12月一线城市库存水平上升 一线城市：北京、上海、广州、深圳。上图包括的二线城市：天津、重庆、沈阳、福州、杭州、郑州、南京、武汉、厦门、西安、长沙、宁波、青岛、长春、苏州和成都。上图包括的三四线城市：桐庐、临安、建德、东营、湖州、芜湖、淮北和温州。 资料来源：中国房地产信息系统 支持性政策对开发商融资的正面影响高于对房地产需求的影响 »2022年11月以来，政府出台了一系列旨在缓解开发商融资压力的政策。例如，部分开发商可通过提供境内担保从中国商业银行获得境外贷款，此类融资支持政策可能会持续。根据中国人民银行的消息，监管部门已起草了改善优质开发商资产负债表的行动方案，不过细节尚未披露。 »这些措施为国有开发商和信用质量较佳的民营开发商等财力雄厚的开发商提供了更大的灵活性，而实力较弱或违约开发商则受益较少。 »另一方面，针对需求侧的措施相对并不显著。近期的需求侧相关政策包括降低住房抵押贷款利率下限和地方政府取消限购措施。例如，厦门和武汉等主要二线城市取消了限购，南京降低了二套房的首付比例。我们预计政府将采取更多刺激房地产需求的支持措施，合约销售额的回升趋势将取决于新措施的时效性和有效性。 »中央经济工作会议于2022年12月16日闭幕，释放了防疫措施将持续优化的信号。中央经济工作会议还强调要确保房地产市场平稳发展，这意味着未来政策将继续支持房地产开发商，缓解其融资压力。此后不久，住房和城乡建设部官员承诺为首次购房者提供更多支持，例如进一步降低首付比例和房贷利率。 图表6 最新政府支持政策详情 日期 发布机构 声明或政策 12/16/2022 中央经济工作会议 会议声明强调确保房地产市场平稳发展，表明对房地产开发商的支持将会持续，从而缓解其融资压力。 委员会(银保监会) 1/5/2023 住房和城乡建设部(住建部) 住建部部长倪虹在接受央视采访时表示，对于首套购房者要大力支持，降低首付比例和贷款利率。 1/10/2023 中国人民银行(人行)、中国银行保险监督管理 要有效防