中国房地产业：农民工对城市化和住房需求的影响

2010年6月22日亚太地区/中国股权研究房地产/超重研究分析师金劲度852 2101 6589CFA Raymond Cheng852 2101 6945张国荣852 2101 7472中国房地产业农民工对城市化和住房需求的影响图1：城市人口结构的巨变–计划最终返回农村的农民工百分比：现在与1999(%)亚洲房地产研究分析师方浩（亚洲房地产研究主管）阿南德·阿加瓦尔（Anand Agarwal）（印度）郑雷蒙（中国）Jinson Du（中国）梁锦松（香港）吉尔伯特·洛佩兹（菲律宾）泰迪·奥托莫（印度尼西亚）100908070605040302010-89.71.4当前调查1999年调查Tricia Song（新加坡）柴·泰克昆普（Chai Techakumpuch）（泰国）谭婷敏（马来西亚）叶id（台湾）研究助理张国荣（ 中 国）Joyce Kwock（香港）资料来源：中华全国总工会昨天（6月21日），中华全国总工会发布了一份有关中国新生代农民工（30岁以下）状况的详细报告，以下是我们的主要初步评估：■为了满足城市人口结构变化带来的住房需求，我们希望政府充分致力于公共住房计划，并着眼于中长期建设出租住房。此外，在2.3亿农民工子女中，现在有超过70％与父母一起生活在城市中。我们认为，这意味着持续的城市化进程和长期强劲的住房需求。■由于目前中国的私人住房市场非常分散，我们预计大规模的公共住房建设将引发房地产行业的整合，具有高产品质量和差异化的开发商应会受益。这与当前的增长模式形成鲜明对比，当前的增长模式主要基于高财务杠杆推动快速扩张。■在国家和多地区公司中，我们认为万科A和中国海外发展集团以优质的产品和服务脱颖而出，成为强大的品牌。在利基市场中，我们相信KWG，Yanlord和Star River已经建立了差异化的高质量产品。主题披露附录包含分析认证和非美国分析的状态。我们。披露：瑞士信贷与研究报告中所涉及的公司开展业务并寻求开展业务。因此，投资者应注意，该公司可能存在利益冲突，可能会影响本报告的客观性。投资者应将此报告视为做出投资决定的唯一因素。 2010年6月22日2中国房地产业米<人民币3,000 /平方米人民币3,001至4,000 /平方米>人民币4,000 /平方米焦点图图2：2.3亿农民工–其中35％在自己的省份工作； 25％是老年移民工人（年龄在30)新移民工人（即30岁以下）40％留在农村地区35％老一代移民工人25%资料来源：中华全国总工会图3：目前，只有1.4％的新生代农民工（1999年为移民总数的90％）计划返回农村地区，这是城市化的主要动力图4：大多数农民工（74.1％）只愿意支付低于3,000元/平方米的房地产价格，这是出租房屋的主要推动力6.919.074.12007年调查当前调查1999调查米资料来源：中华全国总工会资料来源：中华全国总工会1.4(%)(%)10089.7100909080807070606050504040303020201010-- 2010年6月22日3中国房地产业中国新生代农民工–对城市化和住房需求的影响昨天整个金融世界对人民币升值的前景感到兴奋，关于这一问题的另一条信息可能对中国（乃至世界）产生了更深远的影响，似乎已被很大程度上忽略。昨天，中华全国总工会发布了一份有关中国新生代农民工（30岁以下）状况的详细报告。图5：2.3亿农民工–其中35％在自己的省份工作； 25％是老年移民工人（年龄在30)非农村地区农村人口的分解新移民工人（即30岁以下）40％留在农村地区35％老一代移民工人25%资料来源：中华全国总工会我们认为，本报告的调查结果以及中国政府的相应政策（作为即将到来的“十二五”规划的一部分）将深刻影响中国的城市化进程和住房需求。基于此报告，我们得出以下初步评估。越来越多的农民工计划永久居住在城市地区为了满足大约1亿新生代农民工的住房需求（其中只有1.4％的人计划在未来返回农村地区，而1999年接受调查的89.7％的农民工），我们希望政府充分致力于公共住房计划。 2010年6月22日4中国房地产业回去 农村地区1％站bu图6：目前，只有1.4％的新生代移民计划（1999年为移民总数的90％）计划图7：当前新移民工人的未来计划重返农村地区–促成农村发展的主要动力城市化 (%)100908070605040302010-89.7当前调查1999年调查继续作为农民工/其他72％的自己站起来27％资料来源：中华全国总工会资料来源：中华全国总工会图8：面对不公正现象时，只有6.5％的新移民工人会选择撤退而不采取进一步行动，而老年人中只有13％代(%)14 12108642-新移民工人老一代移民工人资料来源：中华全国总工会大多数工人只能以不到人民币3,000 /平方米的价格买得起房产由于74％的农民工表示他们可以负担的价格仅为每平方米3,000元人民币以下的物业，因此预计政府将在近期至中期集中精力建造出租房屋。事实上，目前有几个小镇的售价都在每平方米3,000元以上。例如，东莞的均价已经达到每平方米6,000元人民币。预计政府将在近期至中期集中精力建造出租房屋1.4 2010年6月22日5中国房地产业<人民币3,000 /平方米人民币3,001至4,000 /平方米>人民币4,000 /平方米图9：大多数农民工（74.1％）只愿意支付低于3,000元/平方米的房地产价格，这是租金的主要驱动力住房(%)100908070605040302010-2007年调查资料来源：中华全国总工会新移民工人的孩子中有70％与父母生活在城市地区现在，在2.3亿农民工子女中，有70％以上与父母同住，而且这一比例还在继续增加。我们认为，这意味着持续的城市化和长期强劲的住房需求。目前，农民工的子女在入学方面也面临困难。根据2008年进行的一项调查（例如在广州），新移民工人的子女中有7.19％达到了入学年龄，但尚未入学。图10：达到入学年龄但未上学的农民工子女百分比(%)8 现在，2.3亿农民工子女中，有70％以上与父母同住7654321-广州北京上海资料来源：中华全国总工会6.919.074.1 2010年6月22日6中国房地产业公共住房应引发房地产行业整合由于目前中国的私人住房市场非常分散，我们预计大规模的公共住房建设将引发房地产行业的整合，而专注于产品质量和差异化的开发商应会受益。这将与当前的增长模式形成对比，当前的增长模式主要基于高财务杠杆推动快速扩张。此外，正如我们在2010年6月14日的报告中指出的那样，一旦政府对公共住房和其他相关社会福利（例如医疗保健和教育）实施了措施，加速出租住房应减轻公众对私人住房价格的压力。政府对私人住房价格的容忍度可能会提高，类似于过去几十年来香港的情况。在国家和多区域公司中，我们认为中国万科A（000002.SZ，人民币7.34，优于大市[V]，目标价9.50人民币）和中国海外（0688.HK，HK $ 16.60，优于大市[V]，目标价17.70港元），以高品质产品和相对令人满意的售后服务（包括物业管理服务）赢得强大的品牌知名度。在利基市场中，我们相信合景泰富（1813.HK，HK $ 5.04，优于大市[V]，目标价HK $ 5.90），Yanlord（YLLD.SP，SGD1.87，未予评级）和Star River（未上市）已在差异化的高质量产品。在未来的几年中，这些公司如果拥有正确的增长战略并且执行力一致，那么他们将获得市场份额。图11：有保险的新移民工人比例覆盖范围(%) 40我们预计大规模的公共住房建设将触发房地产行业的整合，而专注于产品质量和差异化的开发商将获得收益。3530252015105-医疗保险生活保险失业保险资料来源：中华全国总工会图12：61％的新移民工人与雇主签订了联系，但是这一组中仍有7％的人仍未领取工资薪水签订4％合同，未付工资签订合同57％没有签订合同39％资料来源：中华全国总工会 2010年6月22日7中国房地产业其他有趣的发现图13：20％的新移民工人是已婚图14：新生代农民工是从建筑业转向 服务与制造行业(%) 1009080706050403020100新移民工人*老一代移民工人**(%) 10080604020-20042009* =基于2009年的调查； ** =基于2006年的调查资料来源：中华全国总工会图15：认为自己是“农村人”的农民工百分比人”(%)60 5040302010-资料来源：中华全国总工会图16：租用房屋或拥有房屋的农民工所占百分比属性(%) 40353025201510520岁以下的新移民工人老一代移民工作人员-20092006资料来源：中华全国总工会资料来源：中华全国总工会已婚未婚制造业服务冰业建筑业行业其他2080802022.118.122.917.321.725.539.133.3 2010年6月22日8中国房地产业提及的公司（价格截至2010年6月21日）YLLG.SP，S $ 1.87，未评级中国海外发展有限公司（0688.HK，HK $ 16.60，优于大市[V]，目标价HK $ 17.70）中国万科股份有限公司（000002.SZ，人民币7.34元，优于大市[V]，目标价9.50人民币）合景泰富地产控股有限公司（1813.HK，HK $ 5.04，优于大市[V]，目标价HK $ 5.90）披露附录重要的全球披露本人杜劲松（Is Jin Jin Du）证明：（1）本声明中所表达的观点准确反映了我对所有附属公司和证券的个人观点；（2）我的薪酬中没有任何部分与特定建议或建议直接或间接相关。在此报告中保留了意见。有关完整的公司名称，请参见“公司提及”部分。3年价格，目标价格和评级变化历史记录图0688.HK0688.HK收盘价目标价格启动/22 日期（港元）（港元）评级假设20181614121086 2010年5月19日14.42 17.7O =优于大市； N =中性； U =落后大市； R =受限的； NR =未评级； NC =未涵盖3年价格，目标价格和评级变化历史记录图000002.SZ000002.SZ收盘价目标价格启动/25 日期（人民币）（人民币）评级假设09年7月28日14.24 17 O X2009年10月12日10.85 152010年2月22日9.26 1215 2010年5月19日7.26 9.5105元O =优于大市； N =中性； U =落后大市； R =受限的； NR =未评级； NC =未涵盖212121 18 16 1718Ø 14 11ñ12 12 08年8月4日2010年1月11日 收盘价目标价发起/假设评分17 15 Ø121009年7月28日收盘价目标价发起/假设评分2007年8月15日14.6817.9408年1月9日15.0421.2708年3月24日11.5620.7808年8月4日X2008年9月9日11.5213.84ñ2008年11月3日8.9510.89909年1月6日11.912.1109年3月24日12.4811.99港币09年6月19日15.9416.309年8月18日17.4617.42010年1月11日16.721ØX 2010年6月22日9中国房地产业3年价格，目标价格和评级变化历史记录图1813.HK1813.HK收盘价目标17价格启动/15 日期（港元）（港元）评级假设[RX 2010年5月19日4.09 5.913119753HK $ 1O =优于大市； N =中性； U =落后大市； R =受限的； NR =未评级； NC =未涵盖负责编写此研究报告的分析师会根据各种因素得出补偿，包括瑞士信贷的总收入，其中一部分来自瑞士信贷的投资银行业务。分析师的股票评级定义如下：优于大市（O）：在接下来的12个月中，该股票的总回报率预计将至少超过可比基准值* 10-15％（或更多，取决于感知的风险）。中性（N）：在接下来的12个月中，该股票的总回报预计将与相