房地产行业投资需求出现分化：尽管消费者情绪疲软，但支持性政策及新的退出渠道吸引了投资者对零售业的兴趣

上海-2023年10月 MARKETIN MINUTES SavillsResearch 投资 尽投管资消费需者情求绪疲出软，现但支分持性化政策及新的退出渠道吸引了投资者对零售业的兴趣。 升40%。 •2计0成23交年金第额三达季人度民共币完6成9.92笔亿大元宗，同成比交下，多降为44投%资，环用比，合上 第如需一了太解平更多戴资维讯斯， 请联系 市场研究部 主中国管区 JamesMacdonald +862163916688 james.macdonald@savills.com.cn 投资及资本市场部 栋楼（此前为辉盛国际运营的上海鹏利辉盛阁公寓） •服易。务其式中公，寓汇/住能宅集仍团为以4热1门.4亿投元资收赛购道了，本中季粮度海录景得壹2号笔的交3 高的优质资产的收购机会。 •三充季足度但投未资涉足人过对办公领资域产的问企询业度/个有人所也提在升关，注一折些价资较金 •随地，着上今海年零3月售R领E域ITs的试投点资扩需容求至愈商发业旺地盛产，领险域资政及策内的资落基金资产尤为其后活续跃上，积市极做寻储找备体。量较大且成熟运营的优质零售 债务危机，酒店资产拍卖市场较活跃。 •过订去等三使年得的许疫多情酒管店控陷导入致经的营需困求境减。再少加、最上后持一续刻的取开消发预商 “开始随重着新资审产视价一格些持近续年调来整被，投忽资视者 的细分市场。” 简可，第一太平戴维斯研究部 LouisaLuo 主中管国区 +862163916688 louisa.luo@savills.com.cn 第一太平戴维斯 第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有700多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。 投资 图1：上海大宗投资市场,2016-Q3/2023 Q1Q2Q3Q4 市20场23概年述第三季度共完成9宗大宗成交，合计44成%交，环金比额上达升人4民0%币，6290.22亿3年元前，同三比季下度降交 第易，二总季成度交写额字为楼5及.7商亿务元园人区民币共，录环得比4下笔降交5格0透%明，同、比流下动降性9较0强%，。叠上加海易的于办管公理资的产特价 120 100 80 60 40 20 0 20162017201820192020202120222023 来源第一太平戴维斯研究部 易总额仅达2022年全年的38%。 2主0要23由年投第资三型季交度易大主宗导投，资投市资场型情买绪家平主稳要，度为一传些统写资字金楼实、力住雄宅厚/的服机务构式公及寓个人、酒。本店季、 交工易业热及医不药及资其产他均资录产得类成别交，。虽上然海询写问字度楼的较二资季产。度该有种所资提产升通，但常大伴多随针着对较折低价的较土地高 题使，用因年此限即、楼便宇一质些量资及产地报理价位已低置不于佳业等主问的持别。有成本价，投资者依旧保持谨慎仔细甄 过去三年的疫情管控导致的需求减少、最 性但，未除涉传足统过的办机公构领投域资的者企，业一/个些人资也金在充关足注在折上海价进较行高办的公优资质产资配产置的。收面购对机疲会软，试的图租赁实现需，求因，投此资更者关发注现资租产金维增持长现难有以租在户短/入期住 率的能力。 零上海售市城区场零售市场2023年第三季度上海零27售.2万市平场方城米区新内增有供四应个。购全物市中购心物开中业心，空共置年率同环期比下下降降0.40个.4个百百分分点点。其至中12核.3心%商，较圈去环比购下物降中0心.9空个置百率分下点降至01.30个.2%百，分非点核至心商圈 后困一境刻。再取加消上预持订续等的使开得发许商多债酒务店危陷机入，经今营1持2.平8，%为。每全市平购方米物中心首天每人层民币2均平5租.8元金，环较比 4040,000 图2：土地成交面积和楼面单价，2013至Q3/2023 35 30 25 20 15 10 5 0 来源 35,000 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0 年拍以卖市来场全较国活的跃酒。店本资季产度，尤，上其海是虹豪口华三酒至店喜卖，来金登峰酒控店股因最与终银在行第的三借轮款拍纠卖纷时而以被人拍民币过1263.亿34元亿。元的底价拍得，该酒店评估价超 写字楼平均空置率环比上升3.1个百分点， 市场施压，加上需求持续疲软，全市甲级 写季字内共楼9市个场新项目入市，合计带来107万平方字米楼供存应量，达截1,至79第4万三平季方度米末。，三全季市度甲，级得写益得于3新5项.2目万的平自方用米/净预吸租纳，，全是市去甲年级同写期字三楼录贡倍。献扣了除70新%项的目净自吸用纳部量分。，庞次大级供核应心为商存务量区 租赁条件，三季度，全市甲级写字楼租金 至19.1%，系近年高位。业主进一步放宽环比下调1.8%，至每平方米每天人民币 去金年环同比上期下涨降0.10%.5，%在。过其去中五核个心季商度圈的首下层行租趋持平势。后迎来首次上调，而非核心商圈环比 随域着政今策年的3落月地R，E上ITs海试零点售扩领容域至的商投业资地需产求领愈极寻发旺找体盛量，险较资大及且内成资熟基运金营尤的其优活质跃零，售积资产及为新后债续务上融市资做受储阻备，万。面达对本债年务度集多中次到出期售旗予大下家资保产。险今，年其以中来包，括万上达海出松售江了万四达个广项场目及拥有上购海周物浦中心万的达运广营场管。售理出权后。，万达依旧 工20业23/年物第流三市季场度上海非保税高标仓市场整新项体目保，持为平本稳地态市势场，带金来山约子9市.3场万录平入方两米个的 CREIS;第一太平戴维斯研究部 6.9元。 新增供应，推升全市非保税高标仓存量至 表1：各物业子市场回报率和资本价值1，Q3/2023 甲级写字楼 产业园区 核心购物中心 核心街铺 高端服务式公寓 长租公寓 高端小业主公寓 五星级酒店 物流资产 毛回率报折率算与比净率回2报 70-80% 75-85% 55-65% 70-80% 50-60% 70-80% 80-90% 35-45% 80-85% 净回报率 3.5-4.75% 4.0-5.0% 3.5-4.5% 3.0-3.5% 3.5-4.0% 4.0-4.5% 2.5-3.0% 2.0-3.0% 4.75-5.25% （人资民本币价每值平估方值米） 40-90,000 20-40,000 50-80,000 80–150,000 55-70,000 20-40,000 100-200,000 30-50,000 7-11,000 2考虑到税金、主营成本及其他费用等成本 1回报率是指位于市区的、通达无阻、持有结构清晰、由业主100%持有的物业在假设满租情况下的毛回报率。资本价值基于地上建筑面积的每平方米价值–零售物业低楼层价值更高。 来源第一太平戴维斯研究部 投资 7每4平0.8方万米平每方月米4。9.租7元金，环同比比微上降涨00.2.5%%，。至20人2民3年币第三1.5季个度百，分整点体。市空场置空率置上率升升主至要1由6.于3%新，项环目比交增付长影响户进。此行外业，务奉调贤整、，金市山场等需子求市小场幅部下分降三。方物流租 情上海绪已的渐物趋流理投性资，市且场对仍资保产持价着格吸、引收力益，的但考投量资以者及新投一支资中标国的收的益选基择金更—为普严洛格斯。7中月国，普收洛益斯基资金本VI最II完五家成境募内集险，投资资机规构模。该达基52金亿拟元投，基资金的于投上资海、人广为州定、运成营都的等物一流线资及产卫，总星建城筑市面核积心约区8位7的万9平处方已米稳。近两期，完普成洛募斯集资本将宣布其4处中位国于收北益京增、值上基海金和最大新湾金区投的资物人流为园一，家总国投际资机规构模投约资3人5亿。元人民币，基 服20务23式年公第寓三季度，上海服务式公寓市场迎来四个买家新项观目望入情市绪，强共烈计，1疲,0软70的套住新宅增销供售应市。由场于支潜持在租显著赁，市游场客需需求求有助所推增短长租；加公寓之去暑化期旅。2游02市3年场第恢三复季分点度，至全18市.7服%务，同式比公下寓降空2置.0率个环百比分上点涨。尽0.3管个受百新增板块供存应量出项租目率的影入响驻整率体均空有置所率改有善所。上2调02，3但年众第多三季0.2度%市，场达量到平价均齐每升，月服每务平式方公米寓人租民金币环26比8.上8元涨。 表2：主要土地成交，Q3/2023 服得2务笔式交公易寓。/开住发宅商仍及为险热资门为投该资板赛块道的，本主季流度投录资者资类更偏型，好相于较收于购追已求成资熟产运升营值的机服会务的式开公发寓商资，产险作散为其他在们房的地资产产领配域置的以投获资得风稳险定。本的季现度金，流建及信分信托的浦据江悉中以心超微过领10地亿青元年的社价区格。收微购领了地位曾于于闵2行02区1年以2052.22年亿1元0月人正民式币开收业购。该建项信目银，行经1过0月重发新布改公造告于称方，式其盘以活在的北保京租、房上项海目、申苏州报的发三行个的通公过募市RE场IT化s已 主要成交案例 获国家发改委受理。 •中汇粮能海集景团壹以号人的民3栋币楼41（.4此2亿前元为向辉大盛悦国城际收运购营了的上方米海，鹏单利价辉约盛为阁8公.4万寓元），。合计建筑面积约4.9万平 4,000元。 拍得，该酒店评估价超过23亿元。 •而上被海拍虹卖口，三金至峰喜控来股登以酒人店民因币1与6银.34行亿的元借的款底纠价纷集•海团化收集购团了联汤合臣U外s高te桥r以工人业民园币区4，.0资4亿产元包向含汤一臣幢楼大高楼，8层合的计管建理筑大面楼积及约四10幢.1万楼平高方7至米1，0单层价的约工为业 •币元3.隆06雅亿图元，收一购个了上中市海的中营心销E服座务6-机9F构及，车以位人。民商品元房。部分建筑面积约7,459平方米，单价约为4万 土20地23市年场前三季度，上海土地市场交易总额为人民币综1合,2用62地亿成元交，分同别比占下总降额58的%7。1商%品和住24宅%和。销商售办性质31住,96宅8用元地。商成办交综楼合面用均地价成达交到楼人面民均币价每为平人方民米币 每平方米14,044元。 季8月度初内分上两海次第进二行批，次共土24地幅拍涉卖宅分用别地于最7终月参中与旬拍及卖平均，建楼筑板面价积为约242,6530万0元平。方本米批，次拍土得拍总中价，64起4始亿楼，面元，价最最终高以的每为平杨方浦米平7凉4,2地5块0元，成达交到。平方米67,500 得人。 此竞品次质上+海摇土号拍”规方则式有出所让调。价整格，首触次顶采后用竞“报竞“价绿+色建有多筑个及竞超买低人能同耗时建接筑受”和，“再公最租终房通比过例摇”号。确若定仍竞 款活动也会增加。 市20场23展年望第三季度，上海甲级写字楼收益率维持在4预.7期5%，未，但来写几字个楼季需度求收持益续率疲可软能影进响一了步投上资升者。预的计资市产场包，会国有家更主多导开的发资商产为重偿组还及负银债行出处售置资不产良和贷 地块编号 区域 用途 （建平筑方面米积） （成亿交人民总币价） （人民楼币每面价平方米） 买家 松04江-0区4、洞0泾5-镇01、SJ0S53-050号06地单块元 松江区 住宅 273,238 70.6 25,850 华发股份 闵行区梅陇02社-0区7-M07H地P0块-0304单元 闵行区 住宅