房地产融资政策对行业的影响

58安居客研究院 INSTITUTI 房地产融资政策对行业的影响 2024年3月 房地产融资政策对行业的影响 A58安居客研究院 目录 政策端：利箭频发，金融环境向好，.3 资金端：政策支持到位但改善有限， 三.供应端资金压力延缓施工进程.. 四、需求端：规模中枢下移影响房企造血能力恢复 .10 五、小结，12 合作洽谈联系方式：微信：17717568876：邮箱：shixiaomin@58.com；2 房地产融资政策对行业的影响 A58安居客研究院 房地产融资政策对行业的影响 政策端：利箭频发，金融环境向好 保项目 保项目+保优质房企金融16% 保项目 数助井购项口 豆苗+内位外品 城市房地产融资 个不亿于等 诊调机制 2021年下半年~2022年三季度2022年4季度2023年2024年至今 2021年：房企暴雷促行业融资边际放松 2020年地产融资环境焰累，五道红然（房企三道红线+房地产贷款两条红线）限 制房产行业资企。2021午上半午续这基调，实行集中供地，严控纤营贷，严控 成投公司、弱资历个业发行公司债，限制非标AB5融资，规定商及供应链债务期限 此响产动资泵道全收紧。 下半年，恒大，监光等房企尽高，房地产流动性危机频发，同时海外评级机构频频下调中国房地产行业及部分企业的评级。为维护房地产市场平稳健康发展，3季度，中央及部要，金融机构等向外界释放有关房企融资偏积极的信息，如侣导金融机构满足房 企合理融资需求、鼓励金融机构开展并购贷业务等，均释放了融资边际放松的积极信号，但以纠偏为主，政策基本基调未改变。12月6日，中央政治局会设首提促进房地产业 健康发展和良性宿环，传递更加积极的政策信号。2022年：信贷、债券、股权、内保外贷四支箭齐发 合作洽谈联系方式：微信：17717568876：邮箱：shixiaomin@58.com；3 房地产融资政策对行业的影响 A58安居客研究院 2022年前两个月延续2021年金融政策的审慎基调，1月份央行召开的2022年货 币信贷工作会议，强调继续稳要实施房地产金融审慎管理，各商业银行要进一步优化信贷结构，提升服务实体经济的能力。 3月份新一轮疫情爆发，地产行业面临压力，房企信用风险仍然持续发酵，各部委开始频繁发声，重点提及防范化解房地产企业风险、支持房地产企业合理融资需求、鼓励优质房企兼并收购出险房企项目等，7月28日中央收治局会议上，首次提出“保交 棱、稳民生”，强调“稳定房地产市场”。随后多种形式的国有资本成立予困基金，通过项目收并购等方式对问题楼盘进行解困。8月，央行通过政策性银行启动2000亿专 顶借款支持佳宅项目建设交付，这一阶段的击点在于保项目， 四季度，信贷、债券、股权、内保外贷四支筛齐发，为行业融资提供全力支持。12 中央经济工作会议为行业融资定调：满尺行业合理融资需求，挂动行业五组并购，有 效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况。这既足对2022年资金释放的肯定出是2023年供给端对房个和项月资金支持的鼓励。这阶段从保项月转向“保项月+ 保优质房介”， 2023年~至今，资金政策持续宽松 2023年以来一方面维继续推进2022年的融资支持政策，另一方面政策力度继续加大。项自层面，保交楼资金投放进一步加码。央行推出3500亿元保交楼专项借款，设立2000亿元保交楼贷款支持计划，房企层面，设立房企经困专项再贷款，额度为800亿元；将“金融16条”有关政策延期至2024年底；中央强调“一视同仁满足不同所 有制房地产企业合理融资需求”，提出“三个不低于”的量化指导要求，加大对民营企业的金融支持力度，拓宽其融资渠道， 合作洽谈联系方式：微信：17717568876：邮箱：shixiaomin@58.com；4 房地产融资政策对行业的影响A58安居客研究院 2024年1月，住建部、金融监管总局提出在地级及以上城市建立城市房地产融资协调机制，由地方政府牵头梳理可以给予融资支持的房地产项目名单，推送金融机构，精准支持房地产项目合理融资需求。 二、资金端：政策支持到位但改善有限 2022年以来，整体房地产行业融资环境趋松。从2022年金融16条和地产融资四支箭齐发，到2023年金融16条延期，放松房企股市再融资限制，全面放松信贷、 债券和股权渠道融资，支持纤解行业信用端困难和优化房企流动性，防范化解地产行 业风险。 但受经济复苏放缓影响，市场信心不足等因紊，格体地产到位资金压力仍然较大。 2022午1-12月14.9万亿元，同比下降25.9%，2023午前4个月，受房地产市场回 暖影响，房个到位资企间比降幅明显收牢，但从5月份川始，降幅山次太阔。2023午1-12几份，房地产开发企业到位资金同比下降13.6% 2024年1-2月房企到位资金16193亿元，同比下降24.1%，较12扩人8.3pct 房地产企业资金仍有压力， 房企到位资金及同比变化 合作洽谈联系方式：微信：17717568876：邮箱：shixiaomin@58.com；5 房地产融资政策对行业的影响A58安居客研究院 从房企到位资金的主要来源来看，2022年1-12月，受行业销售下滑影响，定金 及预收款和个人按揭贷款同比分别下降33.3%、26.5%。海内外货币政策分化影响， 外资回流，房企利用外资同比下降27.1%，但由于整体规模较小，影响不大。国内贷款同比也下滑超过25%，2023年1-12月，融若融资端政策发力，除外资和自筹资金规模降幅继续扩大之外，其他三大资金到位规模同比降幅大幅收窄， 2024年1-2月国内贷款同比下降10.30%：白筹资金同比下降15.20%，定金及预付款同比下降34.80%，个人按揭贷款同比下降36.60%。国内贷款同比降幅小幅收缩，而与销相关的定金及预收款和个人按揭贷款的同比降幅均在30%以上。 房企各类资金来源同比变化 0.2个百分点，自筹资金比例上升3.4个百分点，而定金及预收款比重下降3.6个百分点。2023年相比2022年，国内贷款比重继续小幅上升0.6个百分点，自筹资金比重下降2.6个百分点，定金及预收款和个人按揭贷款比重均上升1个百分点。 2014年1-2月，国内贷款比重上升7.8个百分点至20.5%，是2021年来的最高 比例。房企自筹资金比例小幅上升0.7个百分点，定金及预收款、个人按揭贷款占比明 合作洽谈联系方式：微信：17717568876；邮箱：shixiaomin@58.com； 房地产融资政策对行业的影响 58安居客研究院 显下滑。一方面说明房企资金政策的支持初见成效，另一方面也说明当下销售不利，房企销售回款仍然存在困难。 房企到位资金来源结构 2022年举今，企融机构房地产贷款规模及房地产川发贷的余额均高十2021年。 2022年木和2023年木房地产开发份款余额分别为12.69和13.17万亿元，较2021 年末12.01亿元有较为明显的增长，这说叭收策指导下，金融机构对丁房企的开发贷 支扫有逐步落实。量然总规模有增长，但房地产贷款、房地产儿发贷占金融机构贷款余额的占比持续向下，也说明了金融机构做好房地产金融服务，保持房地产信贷整体稳定，满足合理融资需求的同时，也考患了风险防范。 房地产贷款及开发贷款规模及占金融机构人民币贷款余额比 02001202002202008202904202101202102203202204282301202302202308202304 合作洽谈联系方式：微信：17717568876；邮箱：shixiaomin@58.com 房地产融资政策对行业的影响 A58安居客研究院 中国人民提行，58安器看提 三、供应端：资金压力延缓施工进程 房企资金的减少影响房地产开发投资情况和房企的施工情况。2022年受前期融资 政策趋紧及后续以保项目为主的基调影响，房企可用资金也大幅减少，全国房地产开 发投资额同比下滑10%，首次跌入两位数负增长区间，2023年随若政策支持资金的到 位，房企到位资金量降幅有所收窄，也影响房地产开发投资额、施工面积和新开工面 积同比下滑幅度收窄。 2024年1-2月全国房地产发投资同比下降9.0%，降幅较12月收牢3.5pct， 反应开发投资费缩的状态有所逗制，释放出供给端企稳的积极信号，同时在融资协调机制等支持下，地产行业开发投资动力或将增强且体米石，新开工面识同比下沿29.7%，施工面同比下沿11%，主要足由丁口前新房巾场尚未先全回暖，销售回款 大幅回落制约个业到位资企，房介儿1意虑不弘。 房地产开发投资、商品房施工和新开工面积同比变化 2022年全国商品房和商品住宅竣工面积累计同比始终呈负增长。2023年以来，随者融资环境逐步改善，资金到位情况缓解，房屋竣工情况明显改善，1-12月商品房和商品住宅竣工面积同比均增长约17%。 合作洽谈联系方式：微信：17717568876；邮箱：shixiaomin@58.com 房地产融资政策对行业的影响A58安居客研究院 2024年1-2月全国商品房和商品住宅竣工面积累计同比再度向下，下降20.2%。 方面受开工和施工面积减少影响，另一方面仍受资金到位的影响。2022年未央行推出3500亿保交楼专项借款已在2023年经逐步落地，据媒体报道，截至2023年未，350万套保交楼项目已实现交付超300万套，交付率超过86%，由此可见保交付高峰 期已过，对房屋峻工的拉动效应将有所减弱，同时，当前房地产市场的销售情况尚未 企稳，房企现金流仍有一定压力，一定程度延缓项目工程进度。 全国角品房&高品佳宅整工面税及同比变化（万m） 受资金到位的影响，全国房停「面积星然在2023年呈减少趋势，但仍然存在较 人规模的停工。另外，根据百年建筑调研数据，截至3月5日（农历正月廿五），全 国10094个工地开工率62.9%，农历同比减少13.6个百分点：劳务上工率57.5%，农历同比下降10.7个百分点：资金到位率44.7%，环比提升3.1个百分点。其中房地产项目开复工率55.1%，资金到位率36.5%。结合国家统计局数据，1-2月份，商品 房和商品住宅停工面积同比仅下滑1%和3%，并且规模较上月再次回升，可见回暖形 势尚不乐观。 资金方面，除3500亿保交楼专项借款之外，央行还推出了2000亿保交楼贷款支持计划，但根据央行官网发布的“结构性货币政策工具情况表”，截至2023年第四季 9 合作洽谈联系方式：微信：17717568876；邮箱：shixiaomin@58.com 房地产融资政策对行业的影响A58安居客研究院 度未，保交楼贷款支持计划实际使用额度只有56亿元，对比第三季度没有变化，这可 能显示银行对烂尾楼的信贷投放较为详慎，说明商业银行对于保交楼的配套融资支持 仍有改善空间。虽然1月，城市房地产融资协调机制的落地速度和惠及广度令人欣喜， 除国央企外，大量的混合制房企甚至已出险民企项目均进入白名单，但整体而言房企资金压力仍较，直接影响房企施工情况的改善。 全国商品房&商品住宅停工面积及同比化（万m） 四、需求端：规模中枢下移影响房企造血能力恢复 房个到位资金来源结构来看，房个国内贷款比中略超10%。2022年以来，房地产行业融资政策支持导向明显，从数据来右，房企到位资金中的国内贷款占比在2023年小幅上涨，2024年1-2这一比再超过20%，政策落实到位。 再要的是，房企资金来源中定金及预收款与个人按揭贷款之和通常占比过半，是 最主要的来源，而2024年前两个月由于市场原因，这两顶与销售直接相关的款项同比 大幅下跌，造成房企到位资金同比大幅下滑，这也显示政策对于整个地产行业融资端 的修复有限，房企融资能力修复的关键仍在于销售端的回暖和自身造血能力的恢复。 合作洽谈联系方式：微信：17717568876：邮箱：shixiaomin@58.com；10 ■房地产融资政策对行业的影响 从需求市场来看，2023年全国商品房销售面积11.17亿平方米，同比下降8.5%：商品房销售额11