中国房地产：市场低估支持政策的影响

房地产市场数据边际改善

黄金周销售强劲复苏。国庆假期期间，房地产市场情绪显著改善，多数城市调研项目平均认购量超过9月全月。25个主要城市网签日均成交面积同比增长23%，二手市场销售量同比翻倍，国家统计局数据显示新房和二手房销售量分别反弹102%和205%。住建部官员对10月份房地产数据表示乐观。

房地产数据边际改善。9月房地产销售额环比激增43.2%，同比降幅收窄至16.3%，主要由于销售面积下降11.0%和均价下降5.9%。2024年前9个月房地产销售额下降22.7%，其中销售面积下降17.1%，均价下降6.8%。9月份全国销售改善与主要开发商公布的销售形成反差，合约销售从8月下降28%恶化至9月下降42%。需持续观察两组数字确认销售下行趋势是否改变。

市场低估支持政策的影响。10月17日国新办新闻发布会提出重启货币化安置房和白名单项目信贷规模扩容至4万亿的政策。我们认为市场低估了这些政策的影响，高质量开发商估值水平更吸引，建议逐步增持中海(688HK)、龙湖(960HK)和绿城(3900HK)，预计未来九个月基本面将改善。

供应方面数据好坏参半。房地产投资延续改善趋势，2024年前9个月下降9.8%，竣工下降幅度收窄至31.4%。新开工下降幅度恶化至19.9%，开发商资金来源同比恶化至-18.4%。300个城市土地销售下降32.8%，自2021年以来供应侧缩减约60%，2024年前9个月供应侧和需求侧降幅均收窄至约20%，全国库存下降0.82%至731.8百万平方米，一线、二线和三线城市库存分别为24、29和43个月。

房价调整速度加快。10月份70个主要中国城市房价延续9月份下跌趋势，一线、二线和三线城市二手房月环比下降分别为1.2%/0.9%/0.9%，同比降幅加速至10.7%/8.9%/9.0%。中原领先指数环比下降0.6%至1.6%，同比下降10.1%至20.6%。

风险提示

对积极判断的主要风险包括市场复苏中断、支持政策效果、国有企业开发商基本面落后、财务状况不佳的开发商股权融资以及人民币贬值。