2022年第三季度南京房地产市场回顾与展望

2022年第三季度，南京写字楼市场迎来一个新项目入市，位于河西板块的华新城T1。受季内高温天气影响，市场问询度与带看量均有所收缩，季末租赁需求逐步恢复，净吸纳量达到17,077平方米，环比上升6.8%，而受大体量新增供应预租表现平淡影响，整体市场空置率小幅上涨2.0个百分点至27.2%。 需求方面，传统金融行业稳居首位，保险企业跨板块搬迁活跃态势持续，亦有小型互联网保险选择由园区向传统写字楼搬迁升级，而来自私募基金及资管行业的新设需求则分布于河西及江宁板块；TMT紧随其后，尽管行业进入调整期，但以互联网平台与新媒体为首的科技公司纷纷于本季完成板块内部升级搬迁，同时电商及软件开发企业则偏好选址非核心板块完成新设成交；此外，位于新街口板块核心区位、交通便捷且暂处高空置率的项目通过吸纳来自美容、留学等消费服务类租户加速去化，推升此类租赁需求本季跃居第三位；而受益于当地政府招商引资的积极推进，以食品、新能源汽车为首的消费品制造业企业于多个板块的优质楼宇广泛布局。 成交类型方面，新设需求较上季有明显提升，占比21%，以搬迁为导向的租赁成交占比逾70%，其中近半数来自跨板块升级搬迁，河西板块对于此类需求的虹吸能力强势回升，去化水平与租金表现韧性突出，支撑甲级楼宇去化表现依然优于乙级。受到湖南路、新街口等传统核心板块老旧楼宇竞争力衰退继而租金下滑影响，全市平均租金环比下降0.3%至每月每平方米116.5元。 “第三季度南京写字楼市场租赁需求小幅回暖，金融及科技等主导行业表现稳健，升级搬迁需求得到释放；营商环境不断优化，对于新设企业的吸引力稳步提升。未来六个月，南京写字楼市场约有11.3万平方米的新增供应，受到大体量项目入市的影响，河西板块将面临短期市场去化压力。整体来看，写字楼市场将以去化现有存量为主基调，空置率有望稳定下行，而租金调整仍将持续一段时间。” 2022年第三季度，南京零售物业市场录得两个新项目开业，分别是三山街万象天地与 金象城购物中心，大体量项目入市推升南京零售物业总体量达到4,123,527平方米。作为近五年内夫子庙商圈录得唯一项目，三山街万象天地通过引进约40%的城市首进品牌及20%的全新定制概念店进一步提升核心板块的零售氛围；而位于浦口板块的金象城购物中心则以服务周边住宅与商务人群为导向，集结一众区域首店与特色业态，满足区域内中高端客群的消费需求。存量项目升级调改活跃，叠加新增供应招商表现良好，带动净吸纳量录得209,548平方米，空置率小幅上调0.3个百分点至3.3%。 需求方面，高人气网红饮品与甜品品牌扩张显著，推动餐饮业态表现尤为活跃，其中茶颜悦色继上季度进驻南京，至今已于新街口、夫子庙等多个商圈相继开出五家门店，咖啡品牌MStand与%Arabica则争相选址新开项目，而MannerCoffee南京首店的落位也加速南京咖啡版图迎来新一轮更迭；此外，愈发活跃的消费氛围吸引新晋甜品品牌入宁布局，如黄油与面包Butterful&Creamorous与纳摩可可NamaCocoa分别在德基广场与景枫中心开出江苏首店。服饰品类位居第二，季内运动品牌TheNorthFace及NikeRise选址万象天地开出旗舰店，海外小众设计师品牌Toteme与MaisonMargiela以及高端时装品牌Lanvin则陆续在德基广场开出首店；配饰品类中，手表和珠宝品牌比例相当，其中意大利珠宝品牌Buccellati江苏首店于德基广场亮相。至此，南京零售市场的品牌集聚效应持续高涨，供需两端积极作用下，全市购物中心首层平均租金环比上涨0.6%至每天每平方米18.5元。 “南京大力发展‘首店经济’，赋能线下商业，年内已吸引城市级别及以上首店达50余家。而伴随南京零售版图持续扩容，新兴商圈竞争力同步提升，新晋品牌的分布版图亦不再以新街口为唯一选项，夫子庙、江宁及浦口板块的首店热度持续升温。未来六个月，云集各类高端零售及餐饮品牌的南京国金中心将于河西板块分阶段开业，高品质项目的入市势必将进一步提升南京零售市场的影响力与集聚力，消费环境提质增容，有望加速塑造南京国际消费中心的城市名片。”