2022年第三季度上海房地产市场回顾与展望

2022年第三季度写字楼市场录得五个成熟开发商项目交付，分别位于徐汇滨江、徐家汇、苏河湾及前滩，共计52.2万平方米新增供应量，环比显著增长596.1%。受期待已久的新项目亮眼预租带动，需求复苏，净吸纳量录有175,226平方米，环比提升275.6%，同比减少61.0%。细分市场表现分化明显，新供应所在板块表现尤为凸显，而具备价格优势的部分新兴区位如真如、大宁大面积需求表现亦有抬升；然而超半数的子市场存量项目随着多行业整顿更迭，退缩租情况发酵，呈现不同程度的负吸纳量水平，至此，全市空置率环比上升1.6个百分点，至17.0%。 行业需求方面，受大面积内外资新能源汽车、时尚奢侈品细分产业为主成交落址新项目驱动，消费品制造业跻身当季第一；其次是以基金、投资管理、信托、期货为主的金融类仍持续释放，多为板块内部的升级扩租；TMT紧随其后，其中以人工智能、大数据为主的新技术、企业资讯服务占比逐步增大；此外，医药及生命科学、专业服务及第三方办公运营商皆录有多宗大面积搬迁扩租。区位上，新项目落点的徐汇滨江、前滩及徐家汇当季成交热度引领全市，以消费品制造、医药及TMT的主力租户构成带动当季2000平方米以上租户大面积段成交数占比达28%，环比提升近9%，外资需求占58%。退租表现亦呈多行业发展趋势，不乏金融、制造业、TMT、地产等中小企业。 疫情走势仍不确定，全球经济面临不确定性，企业对成本控制、租约灵活的精装办公室诉求增长。租金趋势呈现明显的下调幅度以期激活市场加速回暖，全市报价和有效租金环比分别下调0.5%、0.9%。空置率较高且垂询平淡的子市场调租明显，南京西路 板块韧性突出，而新兴区域的优质滨江项目满足租户对租金、硬件条件和交通便利等多重考量，吸引扩租升级以及去中心化活动，租金目前可降幅度有限，但随着供应放量年内预计还会有进一步的调整。 “第三季度上海写字楼市场录得多个分布于‘一江一河’沿岸滨水地区标志性项目带动，需求引领全国表现，净吸纳量已然与2020年全年水平齐平。随着疫情零星发生和经济下行压力，更多的中小型及外资企业对灵活办公及定制装修接受度持续提升。但上海经济运行会逐步回归正常，优质新项目的集中入市也为市场注入了强心剂，特别为上海外资需求升级布局奠定信心和基础。截至年底仍有多个位于徐汇滨江、北外滩、火车站等项目有望交付，全年预计新增供应将破百万，为主力需求租户提供办公焕新、能级提升的可选场所。” 2022年第三季度，零售物业市场录得一个新项目的入市，即位于南京西路板块的锦沧文华广场，商业体量达2.0万平方米，OTB旗下四大先锋时尚设计品牌于此启幕，先锋潮奢的独特定位使得锦沧文华广场在优质项目云集的南京西路板块自成一派，错位发展。本季度，疫情的影响依旧持续，截至季末，全市空置率环比上行0.6百分点至 7.8%，全市购物中心首层租金跌幅收窄，环比下行1.1%报每天每平方米人民币34.5元。其中，核心区在新项目和活跃需求的共同作用下，净吸纳量疫情后首度回正，而次级商圈和新兴商圈复苏则仍需时日。 本季度需求热度持续回升，餐饮品牌疫情后迭代较快，依旧为市场的主力需求，占比43%。其中以MStand，KOI和霓裳茶舞为代表的咖啡茶饮品牌需求最为活跃。时尚服饰品类需求占比25%，其中以chuu和MO&Co.为代表的女装需求热度不减，而包括Salomon在内的户外运动品牌扩张持续。品牌方面，创新突破是关键，多样首店助力线下消费，实现差异化发展。其中，MuseumofIceCream全国首站亮相前滩太古里，打造以冰淇淋为主题的沉浸式互动空间。Blueglass全国首家宠物露营主题店亮相BFC外滩金融中心，品牌顺应年轻一代消费趋势，以宠物经济和社交互动为主题打造多元线下消费场景。值得一提的是，健康理念迎合消费升级和健康意识增强的消费新需求，疫情之后品牌持续加码健康概念，本季度主打自然椰子饮品品牌cococean、都市轻食品牌gaga以及健康无添加酸奶品牌Blueglass均录得亮眼需求。 “未来六个月，上海零售物业市场预计迎来逾64万平方米的新增供应，有望进一步激发包括前滩和苏河湾在内板块的商业活力，完善板块商业布局。‘爱购上海’政府消费券连发提振消费信心，助力消费加速复苏。近日上海发布《上海市助行业强主体稳增长的若干政策措施》，消费补贴和企业纾困相关政策的落地将为复苏中的市场再注强心剂，为上海经济和消费的全面复苏奠定坚实的基础。” 2022年第三季度上海物流仓储市场无新增项目。净吸纳量录得61,373平方米，空置率小幅下降至8.1%，环比去化速度放缓。二季度的封控影响在三季度有所显现，第三方物流的扩张节奏趋缓，消费节前的电商短租行为有所减少，同时生鲜电商盒马在青浦两个物流园退租，搬迁至刚建成的桃浦自建库。供需回落情况下，全市平均租金报价保持稳定。 本季度以第三方物流的需求为主导，录得国际物流服务企业在外高桥保税库的续租，某大件物流公司在松江板块1万平方米的新租；零售贸易方面，某美妆品牌在嘉定板 块去化1万平方米；制造业需求保持稳定，尤其新能源汽车的热度持续，录得美国电 动车制造商在奉贤板块4,000平方米的成交。上海市着力恢复提升汽车产业链的畅通能力，优化码头的布局部署，整体恢复能力超过预期。8月新能源汽车出口数量创月度历史新高，成为拉动全市贸易出口的重要引擎。 “未来六个月预计将有80万平方米的高标仓库入市，主要分布于青浦、嘉定和金山子市场，短期内空置率水平将有所提升。上海市联合江苏省和浙江省推出‘上海大都市圈空间协同‘概念，以分工协作形式打造世界级港口集群，将进一步提升上海港服务国内国际双循环战略链接的能级，推动上海城市集群成为国际更具有竞争力的物流枢纽；将强化巩固汽车制造优势集群体系，加强产业链和供应链上的协同效应，带动高标仓库需求的持续提升。” 2022年三季度商务园区写字楼市场新增供应一个项目，为位于青浦72,100平方米体量的赵巷科技绿洲D区。受疫情的后续影响，供应端节奏放慢，需求端缓步回暖，季度净吸纳量73,050平方米，同比下降80%，但环比回升显著，推动空置率环比下行 0.1个百分点至15.3%。市场活力有所回归，特别是面积较充足的优质园区。 不同于以往，本季度超八成以上需求来自于现有租户的扩租，前期抑制需求逐步释放。行业需求方面，消费品制造业以45%租赁需求近年来首度位居第一，主要得益于新能源汽车品牌蔚来的大面积扩租，同时体现了在政策的支持和市场的驱动下，新能源汽车正在迎来新的增长黄金期。TMT行业需求稳定，以23%位列第二，季度录得两家现有机器人企业进行扩租，体现人工智能子行业的高速成长和持续需求。随着7月上海正式发布关于元宇宙相关产业规划，人工智能、大数据等新赛道越来越多受到各方关注和资本亲睐，未来也将爆发出更多需求并迎来新一波的成长。生物医药行业占比13%位列第三，以浦江板块内部咨询检测和医疗器械企业的扩租为主，除此以外，生物医药特色主题产业园成为吸引医药企业落户及大面积承租的主力。 对比各子版块市场表现，蔚来汽车的扩租使漕河泾板块回归季度主力去化板块，空置率下降1.2个百分点。张江板块因大租户搬迁出现较大的负净吸纳量，但空置面积集中在核心子版块的优质园区，具有较强的市场竞争力，空置率有望在中短期内回落。受益于华为与金桥的深度合作和持续扩租，金桥板块延续火热态势，空置率呈现显著下行，季度环比下行1.2个百分点，同比下行3个百分点。金桥当前重点打造5G产业 生态园，积极招商引资新兴技术产业，打造多元联合的产业生态，深化上海国际数字之都建设，促进元宇宙产业落地。临空及市北板块活跃度有所回暖，空置率回归疫情前水平。受市场整体影响，核心板块租金小幅震荡，非核心板块浦江、青浦优质项目租金有所上涨，推动全市平均租金报价稳定保持每月每平方米人民币138.40元，环比持平，同比上升2.2%。 “市场表现如预期回暖，体现上海产业发展的蓬勃活力和内生动力。四季度预计将有 12.5万平方米新增供应，均集中在漕河泾板块，将极大改善漕河泾租赁面积不足的现象，刺激优质企业租赁需求释放。市场整体供需端虽较去年的火热均有所冷却，但新 一轮的产业升级变革厚积薄发，新赛道发展日趋明朗。上海商务园区重点聚焦新赛道发展载体，市场布局日渐完善，未来也将持续服务产业落地，伴随产业成长。” 2022年第三季度，上海物业投资市场录得13笔大宗交易，交易金额达201.3亿元，环同比分别下降0.1%及11.8%。投资市场缓慢重启，部分交易进程有所延缓，市场活跃度尚有进一步提升的空间，但放眼全国，上海大宗交易市场资产流动性表现突出，成交金额依然领先全国。 来自内资企业购置自用楼宇需求主导季内交易，上海“一江一河”滨水区的功能完善与品质提升带动沿岸经济带的商务氛围愈发成熟，成为企业总部购置自用楼宇的首选区位；而观察自用买家的企业类型，其行业分布呈现多元化趋势，尤以当前处于高景气周期的能源公司近期赴沪扩张势头最为强劲，如内蒙古能源企业购置苏州河板块写字楼多个楼层，推升该行业一跃成为沪上继金融与科技行业之后最具购买力的自用买家行业之一；而金融企业购置自用楼宇的需求依旧稳健，如海通恒信季内买下滨江板块写字楼物业，一举创下黄浦滨江写字楼交易单价的新高。至此，季内写字楼物业类型仍为上海大宗交易主流标的资产，占比达54%。此外，地产基金与机构投资者的市场参与度在本季均有所上扬，二者相继布局产业地产及公寓资产，推升此类新经济物业交易占比达到38%，位于新兴板块、成熟运营且价格更具竞争力的物业资产成为当前投资者的偏好重点，核心增值型投资机会愈发受到关注。 “三季度经济重启，尽管交易周期有所延缓导致整体市场交易总额小幅回落，但自用企业购置写字楼物业的需求高涨加之投资者对于市场预期逐渐转好的态势，有望推动交易规模在年末重回增长通道。上海作为韧性之城以包容、开放之态度不断开创新局面，近期若干特色产业相关利好政策的颁布有望推动产业发展再上新台阶，相信未来伴随沪上各类产业集群渐成规模，作为产业载体的商务园区及厂房物业将吸引更多投资者的关注。”