2022年第三季度杭州房地产市场回顾与展望

2022年第三季度写字楼市场录得两个新项目交付，分别位于滨江和西溪板块，共计 13.7万平方米，环比增长140%。随着上半年TMT等行业整顿告一段落，净吸纳量录得4.1万，环比增长53%，同比下调72%，其中受新项目带动近六成。分级市场而言，钱江新城为首的核心商务区需求回暖相较明显，各区惠企纾困的政策落实也为中小微企业较为集聚的新兴子市场逐渐带来新转机。整体市场表现仍较去年同期平淡，空置率连续两个季度上调，环比微升0.9百分点至18.8%。 行业需求方面，TMT活跃度有所回暖，位居季内第一，电商直播、以人工智能、大数据为主新技术聚焦城西逐步恢复布局；其次，以证券、保险、银行为代表的金融业在钱江新城、武林等子市场扩租搬迁，其中近五成来自于外资金融类公司扩大办公规模；而专业服务类律所和零售贸易类需求在核心区位表现相对稳定。此外，受金融、专业服务及高端零售等推动，季内整体外资占比由年中的4%提升至9%，分布于钱江新城、城北及武林等区位。成交类型上看，全市逾八成来自于现有租户搬迁扩租，以同行政区内流动为主，2千平方米内中小面积仍占据绝对主导。行业退租表现较上半年稍有缓和，但疫情反复和经济形势不确定之下仍录有部分金融、地产、TMT、教育等企业在多板块不同程度的调整更迭。 租金方面，受前期转租公司及小业主较激进的调价策略影响市场竞争持续，从核心及非核心区租金趋势基本皆呈现更明显的下调幅度以期激活市场加速回暖，至此，全市 租金环比明显下调2.0%至每月每平方米114.9元，此轮受市场波动影响较大或部分大租户即将迁至自用楼宇的黄龙、未来科技城等子市场引领。 “2022年上半年TMT行业调整和经贸活动受阻，写字楼市场活跃度略有下降，但在长三角产业协同发展的大环境下，实现产业多元互补，第三季度外资对杭州关注度亦有上升。截至年底，约有19万左右新增供应有望投放市场，分布滨江、武林及蒋村，为金融、科技、制药等现代服务制造业拓址杭州与存量租户焕新提供更多可选场所，随着行业提质增效政策的落实推行，杭城互联网基因亦正向人工智能、XR数字内容等新技术实现转变，即将成为未来办公空间扩张新生力量，租金下探空间有望缩小。” 2022年第三季度零售市场录得一个新增项目入市，即位于城西的杭州科技城宝龙广场， 体量10万平方米，辐射范围内25-35岁为主的互联网新青年、新家庭为核心客群，以“活力中心”为定位，聚焦沉浸式体验场景和当下年轻人注重社交感、体验感等新锐消费场所，引入大量休闲玩乐品牌并迎合时下科技主题元素多业态布局特色，包括TalkingTom&Friends全国首家太空主题形象店和奇境空间全国首店裸眼3D元宇宙体验馆，集结林肯、华为、小鹏、极狐、零跑等10家新能源汽车，以此填补余杭区这 一块商业的空缺。受新供应带动，净吸纳量录得7.1万平方米，空置率环比提升0.5百分点至3.1%。 新租需求上餐饮依旧主导市场，占比39%，包括中餐、休闲茶饮及烘焙甜品多样品类布点持续，其中，松鹤楼扩张开出3家新店，新式茶饮柠檬茶、酸奶等特色品类突出，如茉酸奶、王柠、五二兰柠檬茶、Linlee手打柠檬茶等多区位积极布点，植物蛋白专家的椰够够在嘉里中心开出杭州首店；烘焙甜品类人气法式风味面包店Fascino和巧克力新锐品牌namacocoa杭州万象城开出首店，B&C、虎头局、Kumokumo季内亦持续扩出新店。异国餐饮季内明显提升，占比8%，各类牛排和日料店突出，其中山葵家分别于万象城和滨江银泰打围新店；时尚服饰业态需求占比19%，潮流女装和多赛道儿童服饰需求亮眼，其中国风童装代表品牌桃花调购物中心全国首店入驻滨江宝 龙城，LittleGarden明星级儿童礼服在杭州大厦开出杭州首店；美妆个护占比9%，英国沙龙香氛品牌Penhaligon's在杭州万象城开设全国首家旗舰店，瑞典小众香氛Byredo万象城扩店。此外，金饰品牌持续受到追捧，老庙古韵和CRD克徕帝共开出四家新店。 虽然疫情陆续零星爆发，实体零售受挫出现大量空置门店，但也为杭州购物中心业态焕新提供试验场——巩固Z世代年轻消费力，韩流粉丝经济驱动下，一直娱POP研究所定位Z世代娱乐电商代表性社区平台，线上线下实体融合，开出北京之外华东首店，落址湖滨in77，BOTTLEDJOY明星同款吨吨桶运动水壶健身杯也于此引入华东首店；此外，还有Z世代一站式潮流生活品牌杭州首店MUMUFAMILY选址龙湖紫荆天街，专注年轻时尚生活。关注生活美学、品牌稀缺性提升沉浸体验，休闲餐饮品牌GAGA在万象城开出杭州首店，集“茶饮+轻食+社交空间”于一体，以高低错落绿植烘托“城中绿洲”氛围，加入移动工位元素，打造闲暇和工作融合的alldaychill新消费模式。拓展以环保、科技及健康等元素为主题的体验业态，譬如主打安全环保器材、潮流时尚设计的APFUNLL室内游乐场全国旗舰店落址龙湖吾角天街，同时AI私教瑜伽运动镜FITURE在万象城开出杭州首店。 由此，当季人流随着暑期假期出行，政府消费券发放以及商场会员积分膨胀系数阶段性调高等多方面因素带动实质引流和消费增长，整体零售租金维持平稳走势，报每天每平方米21.1元。 “2022年截至目前已录得多个优质区域型零售项目入市，多样首店的引入以及贴合Z世代的主题设计为疫后市场重振注入更多新意。同时存量的调改不断激发活力，时尚及奢侈品重装升级，提升门店规格，而各类品牌多元布局本地化细分赛道，从不断满足消费需求到创造消费需求，杭州无疑是国际商业首店重点关注的城市。疫情零星爆发短期带来压力，但杭城灵活应变的政策调整对商业市场来讲填铺速度好于长时间封控城市，顺应新消费与区域资源整合的网红经济以及文旅、电影等消费券持续发放有效激活消费潜力，租金趋势有望持稳企升。”