2022年第三季度武汉房地产市场回顾与展望

延续上半年供应高峰，武汉优质写字楼市场在第三季度迎来29.6万平方米新项目交付， 将全市体量推升至676万平方米。 总部经济与国有企业支撑全市租赁需求，季度内录得净吸纳10.1万平方米，环比增长8.1%。尽管租赁需求较上季度增长，但供应高峰压力下，全市写字楼空置率仍维持高位。 新增租赁需求中金融行业占比超过三成，稳居行业排名第一。细分来看，国有金融投资平台搬迁整合以及行业利好政策加速证券、保险公司释放租赁需求，是金融行业在租赁市场保持活跃的主要原因。TMT与房地产建筑行业紧随其后，伴随着行业内部结构重塑，两大行业的新租与退租需求均在行业占比中位居前列。 从资本来源看，本土企业的新租占比达到57%，反超内资企业。其中，本土金融及TMT行业引领租赁需求。整体来看，国内企业仍是本季度租赁市场主力，外资企业占比持续下降。 价格内卷引发租赁成本持续降低，租户追求甲级办公品质的需求进一步释放。本季度企业升级需求上升至65%。经济不确定因素加深，企业扩租需求收缩至16%。除此之外，新成立及搬迁需求在上季度短暂上升后，本季度占比均有所回落。 供应高峰与市场不确定性双重压力下，全市租金仍处于下行通道，租金指数环比下跌0.5%。其中，甲、乙级写字楼租金指数环比分别下跌0.4%和0.7%，甲级楼宇租金展现出更强韧性。核心商务区及次级商务区受新旧项目竞争影响，租金指数环比分别下跌0.7%和0.5%。核心区域市场竞争升级，租金持续承压。 2022年第三季度，武汉零售市场未迎来新项目开业，全市零售总体量维持在724万平方米。 需求方面，国际运动品牌调整战略布局、小众和户外运动兴起，为新兴运动品牌的成长提供了土壤。细分专业运动品类受到越来越多消费者认可。仅在本季度就有多个细分专业运动品牌开设武汉首店，例如跑鞋品牌On昂跑、HOKA以及户外品牌MAMMUT猛犸象均在武商MALL国广设立门店；单板滑雪品牌BURTON、英式自行车品牌BROMPTON均在武汉万象城开设华中首店。 除此之外，餐饮品牌延续拓店势头，美式快餐品牌SHAKESHACK武汉首店在武汉万象城围挡，预计将在年内开业；国潮品牌ROARINGWILD咆哮野兽与轻食品牌gaga 鲜语的华中首家联名店也已于武汉天地围挡；无糖巧克力品牌甭糖BENGTANG在武商MALL国广设立武汉首店；长沙国潮零食品牌金粒门季内首进武汉，连开数家门店。 得益于季内品牌频繁调整、大面积空铺得以填补，全市零售物业市场空置率环比下降 0.1个百分点至9.2%。 第三季度受高温限电和疫情影响，首层平均租金维持在每月每平方米314.2元，租金涨幅放缓。 “到2022年底，武汉优质写字楼市场预计将迎来超过百万平方米新增供应，有望超越近十年来年度供应量最高值。未来三年，写字楼市场将持续迎来供应高峰，市场格局或将在激烈的竞争中发生转变。零售市场预计将持续迎来优质项目开业，例如武商梦时代和龙湖武汉白沙天街均将于10月底开业，同时，存量项目将迎来改造更新、重新开业，武汉零售市场在存量与增量上均将迎来焕新。” 2022年第三季度，武汉物流仓储市场共迎来34.1万平方米新项目交付，分别位于东西湖、江夏和蔡甸。新增供应较上季度大幅上涨。 在新冠疫情影响下，业主采取以价换量的租赁策略，推动需求端录得净吸纳量13.2万平方米，环比上升10.6%。尽管需求端提升，但在供应端放量的影响下，全市空置率环比上升2.1个百分点至30.7%的高位。 截至第三季度末，全市平均租金环比下跌1.4%至每月每平方米24.2元。 “预计未来六个月，武汉物流仓储市场将迎来40万高标仓交付使用，主要位于核心区 域。鄂州花湖机场已于今年7月正式投运，为亚洲第一个、世界第四个专业货运枢纽机场，着力打造中国物流新高地。花湖机场的全面建成，将促进形成新的产业聚集区和经济增长极，为所在板块物流仓储市场带来发展新机遇。”