2022年南京房地产市场回顾与2023年展望

2022年，南京写字楼市场录得两个新项目交付，分别为南京中海广场与华新城二期T1， 共计22.1万平方米，至此，南京写字楼总存量达337.6万平方米。尽管全年疫情影响 持续，年底依旧录得多个大面积需求落地，推升全年净吸纳量达7.4万平方米，同比 下滑44.4%，但基本与五年平均水平相当。全市空置率同比上升2.8个百分点，至26.6%。 需求方面，传统金融、专业服务及TMT位列前三。保险机构于新街口板块择机升级搬迁势头显著，证券、基金、信托公司依旧对河西板块青睐有加，稳健的租赁需求推动南京金融产业能级不断提升。占据专业服务业需求逾七成的律所以区位升级类搬迁为主，活跃分布于河西板块，而人力资源与审计事务所等租户则选址新街口板块完成扩租。TMT细分行业呈多元布局趋势，电商运营企业多于南站板块选址新设，新媒体与通讯、软件类公司分别在河西与新街口板块完成扩张或升级搬迁。此外，能源电力类企业于年底需求愈发活跃，建筑公司需求表现相对谨慎，搬迁态势趋缓。 成交类型方面，全年租赁活动仍以搬迁为主，占比达67%，其中近半为升级搬迁，尤以河西板块为需求目的地的区位升级类搬迁最为活跃。此外，位于新街口板块核心区位的楼宇以价格优势吸引板块内部品质升级类搬迁的需求同样普遍。受此影响，河西板块年内租金走势较为平稳，而其他板块均呈现不同幅度的波动下跌，至此，全市平均租金环比微跌0.1%至每月每平方米116.4元，同比下降0.6%，降幅较上年小幅收窄。 “2023年预计将有逾50万平方米的新增供应入市，多数集中在河西板块，高品质新项目的持续落位将为搬迁需求提供更多选择，另一方面，河西板块短期去化压力尚存或将加剧内部竞争，而新街口核心区位也将迎来新地标楼宇交付，有望进一步提升板块商务氛围。随着年末疫情防控政策逐渐放松，经济运行有望向好发展，为明年写字楼市场需求加速回暖注入动能。” 2022年，南京零售物业市场共录得两个新项目开业，分别是三山街万象天地与金象城购物中心，高品质购物中心的入市推升南京零售物业总体量突破四百万水平，区域商圈格局得到进一步优化。尽管年末疫情防控政策调整导致客流出现短期下滑，但整体零售消费势头强劲，新晋品牌入宁步伐稳健，全年净吸纳量录得22.2万平方米，空置率同比小幅下调0.1个百分点至3.2%。 需求方面，餐饮业态稳居首位，特别以咖啡茶饮品牌表现最为活跃，主打中式茶饮的茶颜悦色首进华东选址核心商圈多点开花，MannerCoffee与MStand的相继落位进一步完善南京咖啡版图，而主打椰子饮品的椰不二、口口椰等品牌于多个板块积极布局。服饰品牌紧随其后，以潮流女装与运动服饰品牌需求较为亮眼，年内亦不乏如Toteme、JilSander等设计师品牌选址德基广场开出南京首店。另外，高端珠宝品牌如Buccellati、Graff等选址新街口板块，RedLine、施华洛世奇旗舰店等品牌入驻夫子庙板块，支撑珠宝配饰品类位居第三。此外，美妆个护品类需求表现稳健，MaisonMargiela、PradaBeauty等香氛品牌选址新街口商圈开出高级别首店。首店量质齐升，带动南京零售物业市场热度持续升温，全市购物中心首层平均租金环比持平，同比上涨1.9%至每天每平方米18.5元。 “2023年预计将有逾70万平方米的新项目入市，其中包括由新鸿基打造的高端商业项目南京国金中心，亦不乏燕子矶万象天地与浦口板块的龙湖雨山天街等内资开发商运营的优质项目。年内南京新晋品牌增势迅猛，‘首店经济’已成为南京激发商圈活力，推动消费升级的新引擎。相信伴随疫情管控的全面放开，购物中心客流将稳步回暖，南京零售物业市场将再度展现强劲韧性、释放蓬勃活力。”