房地产行业周报：首套房贷利率长效机制形成，需求端政策持续宽松

核心观点：首套房贷利率长效机制形成，需求端政策持续宽松 进入2023年房地产宽松政策持续演化，央行和银保监会决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，将房贷利率与新建住房价格走势挂钩，贯彻因城施策调控手段，支持房地产健康发展，首套房贷利率仍有下探空间。同时住建部部长倪虹表示要大力支持首套购房需求，合理支持二套房需求，我们预计后续针对刚需和改善的购房需求政策都将持续宽松，针对首付比例和贷款利率的政策仍将持续优化，当前对于地产政策底已经相对明确，销售基本面仍在触底，在疫情政策全面调整的背景下市场信心有望持续提升，行业估值将陆续修复，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 政策端：建立首套房贷利率动态调整机制，多地实施交房即交证 中央层面：央行工作例会指出落实金融16条措施，支持房地产市场平稳健康发展。央行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。住建部部长倪虹指出，对于购买第一套住房要大力支持，首付比、首套利率该降的都要降下来，增加保障性租赁住房的供给和长租房市场的建设。 地方层面：河南和乌鲁木齐2023年起全面实施“交房即交证”。东莞最新住房差别化信贷政策调整，全域购房统一首套首付2成。深圳发文推广二手房带押过户模式，上海继续实施对部分个人住房征收房产税试点。重庆发布落实差别化住房信贷政策、提高公积金贷款额度、优化商贷住房套数认定等27条房地产政策。 市场端：商品住宅成交面积同比仍下滑，土地成交面积同比增长 销售端：2023年第1周，全国64城商品住宅成交面积301万平米，同比下降25%，环比下降44%；一、二、三四线单周成交同比增速分别为-1%、-11%、-63%。全国23城二手房成交面积为115万平米，同比增速33%，前值-14%。 投资端：2023年第1周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积2806万平方米，成交土地规划建筑面积8902万平方米，同比增加80%，成交溢价率为0.8%。 一线城市成交土地规划建筑面积173万平方米，同比下降54%；二线城市成交土地规划建筑面积2709万平方米，同比增加75%；三线城市成交土地规划建筑面积6021万平方米，同比增加98%。 融资端：国内信用债发行同环比减少 2023年第1周，信用债发行18.8亿元，同比减少72%，环比减少72%，平均加权利率3.65%，环比增加21BPs；海外债无新增发行。 风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。 1、建立首套房贷利率动态调整机制，多地实施交房即交证 中央层面：（1）央行：2023年中国人民银行工作会议召开，提出支持恢复和扩大消费、重点基础设施和重大项目建设；坚持对各类所有制企业一视同仁，引导金融机构进一步解决好民营小微企业融资问题；落实金融16条措施，支持房地产市场平稳健康发展。（2）央行、银保监会：发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。（3）住建部：部长倪虹指出：对于购买第一套住房要大力支持，首付比、首套利率该降的都要降下来；购买第二套住房要合理支持，以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持； 购买三套以上住房原则上不支持。增加保障性租赁住房的供给和长租房市场的建设，让新市民、青年人能够更好地安居。对房地产市场企稳回升很有信心。 地方层面：（1）河南：河南省人民政府印发《大力提振市场信心促进经济稳定向好政策措施》，其中提出要全力稳住房地产投资。2023年起全面实施“交房即交证”。（2）东莞：最新住房差别化信贷政策调整，政策明确了首付及利率标准，即东莞全域购房统一首套首付2成，不分面积段。（3）乌鲁木齐：实现“交房即办证”，2023年首次购买本市辖区范围内，面积130平方米（含）以内新建商品住房的，契税金额的50%由财政资金给予补贴。最高贷款额度由70万元上调至80万元，使用住房公积金贷款购买二手住房，首付款比例由30%降低至20%。（4）深圳：发文推广二手房带押过户模式，先试点买卖双方贷款银行为同一家银行的带押过户；再逐步推广至非同一家银行的带押过户。（5）上海：延长房产税试点的有效期，继续实施对部分个人住房征收房产税试点。（6）重庆：重庆市人民政府网站发布《重庆市稳经济政策包（第三版）》，共涉及11个方面、181条政策，其中包含落实差别化住房信贷政策、完善房地产信贷服务、提高住房公积金贷款额度、优化商业贷款住房套数认定等27条房地产政策。 表1：建立首套房贷利率动态调整机制，多地实施交房即交证 2、销售端：新房成交量同比仍降，二手房成交量同比增长 2.1、64大中城市新房成交增速同比下降 根据房管局数据，2023年第1周，全国64城商品住宅成交面积301万平米，同比下降25%，环比下降44%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达301万平米，累计同比下降25%。 图1：64大中城市单周新房成交面积同比下降 图2：64大中城市单周新房成交面积环比下降 图3：2023年第1周64大中城市成交面积同比环比下降 图4：2023年第1周64大中城市中一线城市成交面积同比下降环比增加 图5：2023年第1周64大中城市中二线城市成交面积同比环比下降 图6：2023年第1周64大中城市中三四线城市成交面同比环比下降 根据房管局数据，2023年第1周，全国64城商品住宅成交面积年初至今累计增速-25%。各线城市走势基本一致，一、二、三四线单周成交同比增速分别为-1%、-11%、-63%，年初至今累计增速-1%、-11%、-63%。 图7：2022年初至今低能级市场累计成交面积表现相对更差 2.2、23城二手房成交同比增长 2023年第1周，全国23城二手房成交面积为115万平米，同比增速33%，前值-14%；年初至今累计成交面积115万平米，同比增速33%，前值-13%。 图8：23城二手房成交单周同比增长 图9：二线城市二手房市场单周成交情况相对更好 3、投资端：土地成交同比增长 2023年第1周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积2806万平方米，成交土地规划建筑面积8902万平方米，同比增加80%，成交溢价率为0.8%。一线城市成交土地规划建筑面积173万平方米，同比下降54%；二线城市成交土地规划建筑面积2709万平方米，同比增加75%；三线城市成交土地规划建筑面积6021万平方米，同比增加98%。 图10：100大中城市土地成交面积同比增长 图11：100大中城市土地成交总价同比增长 图12：100大中城市土地成交溢价率下降 4、融资端：国内信用债发行同环比减少 2023年第1周，信用债发行18.8亿元，同比减少72%，环比减少72%，平均加权利率3.65%，环比增加21BPs；海外债无新增发行。 图13：国内信用债发行规模同比下降 图14：海外债无新增发行 图15：债券发行规模累计同比降幅仍较大 5、一周行情回顾 板块表现方面，本周（2023年1月3-6日，下同）房地产指数上涨3.88%，沪深300指数上涨2.82%，相对收益为1.05%，板块表现强于大市，在28个板块排名中排第8位。个股表现方面，房地产板块涨跌幅排名前5位的个股分别为：数源科技、三湘印象、滨江集团、新大正、华发股份，涨跌幅排名后5位的个股分别为深振业A、皇庭国际、深深房A、新华联、*ST云城。 图16：本周房地产指数上涨3.88%，板块表现强于大市 表2：本周房地产行业个股中数源科技、三湘印象、滨江集团涨幅靠前 表3：本周房地产行业个股中深振业A、皇庭国际、深深房A跌幅靠前 6、投资建议：维持行业“看好”评级 进入2023年房地产宽松政策持续演化，央行和银保监会决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，将房贷利率与新建住房价格走势挂钩，贯彻因城施策调控手段，支持房地产健康发展，首套房贷利率仍有下探空间。同时住建部部长倪虹表示要大力支持首套购房需求，合理支持二套房需求，我们预计后续针对刚需和改善的购房需求政策都将持续宽松，针对首付比例和贷款利率的政策仍将持续优化，当前对于地产政策底已经相对明确，销售基本面仍在触底，在疫情政策全面调整的背景下市场信心有望持续提升，行业估值将陆续修复，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 7、风险提示 （1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大； （2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。