房地产行业周报：杭州合肥土拍火热，首套房贷利率持续下行

4 本周A股地产、港股地产、物业板块均有所下跌。本周（5.20-5.26）申万A股房地产板块涨跌幅为-3.5%，在各板块中位列第26；WIND港股房地产板块涨跌幅为-3%，在各板块中位列第9。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为 -3.9%，恒生中国企业指数涨跌幅为-3.9%，沪深300指数涨跌幅为-2.4%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300 的相对收益分别为+0.1%和-1.5%。 本周土地成交规模有所下降，溢价率维持较高水平。本周（5.20-5.26）全国300城宅地成交建面544万㎡，单周环比-21%，单周同比-13%，平均溢价率9%。2023年初至今，全国300城累计宅地成交建面12997万㎡，累计同比 -19%；年初至今，华润置地、建发房产、保利发展、招商蛇口、万科的权益拿地金额位居行业前五。 本周新房销售环比略升，同比略降，成都市场延续较高热度。本周（5.20-5.26）35个城市商品房成交合计417万平米，周环比+2%，周同比-4%。其中：一线城市周环比-14%，周同比+63%；二线城市周环比+8%，周同比-0%；三四线城市周环比-2%，周同比-69%。 本周二手房成交同环比上升，成都、北京市场热度较高。本周（5.20-5.26）15个城市二手房成交合计213万平米，周环比+1%，周同比+47%。其中：一线城市周环比+0%，周同比+54%；二线城市周环比+1%，周同比+46%；三四线城市周环比+16%，周同比+34%。 5月贝壳百城首套房贷利率持续下行，二套房贷利率持平。根据贝壳研究院，5月百城首套房贷利率平均为4.0%，环比下降1bp，绝对水平再创2019年以来的新低。二套房贷利率平均为4.91%，继续维持2022年9月以来的水平。 银行平均放款周期23天，较上月延长2天，但仍维持高速放款水平。由于多数符合“首套住房贷款利率政策动态调整机制”条件的城市已下调房贷利率水平，5月百城首套房贷利率降速继续趋缓。分城市能级看，5月一二线城市首套及二套房贷利率均维持不变；三四线城市由于清远、中山下调首套房贷利率，带动首套房贷利率微降1bp至3.98%，二套房贷利率维持不变。5月市场有所回落，各地需求端支持政策的出台频次降低，当前改善性需求对市场的修复至关重要，二套房贷利率仍有一定的空间。 本周杭州四批次、合肥三批次、无锡二批次土拍收官，杭州、合肥土地市场火热，无锡表现较为平淡。从成交情况来看，杭州9宗地块中6宗进入封顶摇号，仅1宗底价成交，民企拿地金额占比100%，滨江集团获取3宗土地；合 肥4宗地块中3宗进入触顶竞品质阶段，1宗溢价成交；无锡推出5宗地块，全部底价成交。从溢价率情况来看，杭州、合肥仍维持去年延续下来的高溢价，土地市场保持火热状态，而无锡近一年基本为底价成交。从流拍率来看，本周的杭州、合肥、无锡土拍均无土地流拍。目前市场成交依然分化，核心城市核心区域的销售去化更有保障，有实力在核心城市核心区域拿地的房企将更加受益。 需求端宽松政策持续发力，重点城市土拍热度增加，能拿好地且快速去化的房企更加受益。地产板块，推荐有持续拿地能力、布局优质重点城市的头部央国企和改善型房企，如建发国际集团、中国海外发展等；物业板块受益于地产销售复苏和经济活动恢复，推荐滨江服务、建发物业等；二手房市场活跃度持续向好，推荐强房产中介平台贝壳。 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约 内容目录 5月贝壳首套百城房贷利率持续下行4 本周杭州、合肥土拍火热，无锡表现较为平淡4 行情回顾4 地产行情回顾4 物业行情回顾5 数据跟踪6 宅地成交6 新房成交7 二手房成交9 重点城市库存与去化周期10 地产行业政策和新闻11 地产公司动态11 物管行业政策和新闻12 物管公司动态12 行业估值13 风险提示14 图表目录 图表1：5月首套房贷利率微降1bp4 图表2：5月三四线城市的首套房贷利率有所下降4 图表3：杭州、合肥、无锡土拍溢价率走势4 图表4：杭州、合肥、无锡土拍流拍率走势4 图表5：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序5 图表6：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序5 图表7：本周地产个股涨跌幅前5名5 图表8：本周地产个股涨跌幅末5名5 图表9：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅5 图表10：本周物业个股涨跌幅前5名6 图表11：本周物业个股涨跌幅末5名6 图表12：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率6 图表13：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比6 图表14：2023年初至今权益拿地金额前20房企7 图表15：40城新房成交面积及同比增速7 图表16：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比8 图表17：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比8 图表18：35城新房成交明细（万平方米）8 图表19：15城二手房成交面积及同比增速（周）9 图表20：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比9 图表21：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比9 图表22：15城二手房成交明细（万平方米）9 图表23：12城商品房的库存和去化周期10 图表24：12城各城市能级的库存去化周期10 图表25：12个重点城市商品房库存及去化周期10 图表26：地产行业政策新闻汇总11 图表27：地产公司动态11 图表28：物管行业资讯12 图表29：物管公司动态12 图表30：A股地产PE-TTM13 图表31：港股地产PE-TTM13 图表32：港股物业股PE-TTM13 图表33：覆盖公司估值情况14 5月贝壳百城首套房贷利率持续下行，二套房贷利率持平。根据贝壳研究院，5月百城首套房贷利率平均为4.0%，环比下降1bp，绝对水平再创2019年以来的新低。二套房贷利率平均为4.91%，继续维持2022年9月以来的水平。 银行平均放款周期23天，较上月延长2天，但仍维持高速放款水平。由于多数符合“首套住房贷款利率政策动态调整机制”条件的城市已下调房贷利率水平，5月百城首套房贷利率降速继续趋缓。分城市能级看，5月一二线城市首套及二套房贷利率均维持不变；三四线城市由于清远、中山下调首套房贷利率，带动首套房贷利率微降1bp至3.98%，二套房贷利率维持不变。5月市场有所回落，各地需求端支持政策的出台频次降低，当前改善性需求对市场的修复至关重要，二套房贷利率仍有一定的空间。 图表1：5月首套房贷利率微降1bp图表2：5月三四线城市的首套房贷利率有所下降 4.91 4.00 80 705. 60 505. 404. 30 204. 10 03. 4.80% 4.60% 4.40% 4.20% 4.00% 3.80% 放款时间(日，左)房贷利率-首套房(%) 3.60% 一线城市 二线城市 三四线城市 房贷利率-二套房(%) 3月首套平均利率4月首套平均利率5月首套平均利率 来源：贝壳研究院，国金证券研究所来源：贝壳研究院，国金证券研究所 本周杭州四批次、合肥三批次、无锡二批次土拍收官，杭州、合肥土地市场火热，无锡表现较为平淡。从成交情况来看，杭州9宗地块中6宗进入封顶摇号，仅1宗底价成交，民企拿地金额占比100%，滨江集团获取3宗土地；合 肥4宗地块中3宗进入触顶竞品质阶段，1宗溢价成交；无锡推出5宗地块，全部底价成交。从溢价率情况来看，杭州、合肥仍维持去年延续下来的高溢价，土地市场保持火热状态，而无锡近一年基本为底价成交。从流拍率来看，本周的杭州、合肥、无锡土拍均无土地流拍。目前市场成交依然分化，核心城市核心区域的销售去化更有保障，有实力在核心城市核心区域拿地的房企将更加受益。 图表3：杭州、合肥、无锡土拍溢价率走势图表4：杭州、合肥、无锡土拍流拍率走势 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 杭州溢价率合肥溢价率无锡溢价率 杭州流拍率合肥流拍率无锡流拍率 来源：中指研究院，国金证券研究所来源：中指研究院，国金证券研究所 地产行情回顾 本周申万A股房地产板块涨跌幅为-3.5%，在各板块中位列第26；WIND港股房地产板块涨跌幅为-3%，在各板块中位列第9。本周地产涨跌幅前5名为*ST新联、*ST泛海、深深房A、中国国贸、京投发展，涨跌幅分别为+27.8%、 +12.8%、+9.7%、+5.4%、+4.1%；末5名为荣盛发展、金科股份、ST泰禾、天誉置业、ST阳光城，涨跌幅分别为-25.9%、 -23.4%、-22.5%、-22.2%、-21.8%。 图表5：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序图表6：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序 2% 1% 0% -1% -2% 0% -1% -2% -3% -4% -5% -6% -7% -3% -4% 制半商食软家公医房电能多材零银汽技耐运资保媒消食 Ⅱ Ⅱ Ⅱ Ⅱ Ⅱ 药导业品件庭用疗地信源元料售行车术用输本险体费品 、体和、与与事保产服金业与硬消货者与 Ⅱ Ⅱ Ⅱ 生与专饮服个业健务融汽件费物服主 -5% 物半业料务人设 车与品务要 公通汽机医采电电综休计化食家轻纺钢建国农交传商有银房非建 用信车械药掘子气合闲算工品用工织铁筑防林通媒业色行地银筑 科导服与用备技体务烟品与 零设与用 部备服品 事设生 业备物 设服机 备务 饮电制服料器造装 材军牧运贸金料工渔输易属 产金装融饰 与生草服 生产务 …… 件装零 Ⅱ 售 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 图表7：本周地产个股涨跌幅前5名图表8：本周地产个股涨跌幅末5名 30% 25% 20% 15% 10% 5% *ST 0% 新联 深中京 *ST 深国投 A 泛房国发 海贸展 -19% 天 誉 置 业 阳光城 泰禾 金科股份 荣盛发展 ST ST -20% -21% -22% -23% -24% -25% -26% -27% 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 物业行情回顾 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-3.9%，恒生中国企业指数涨跌幅为-3.9%，沪深300指数涨跌幅为-2.4%； 物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+0.1%和-1.5%。本周物业涨跌幅前5名为宋都服务、特发 服务、朗诗绿色生活、越秀服务、保利物业，涨跌幅分别为+9.2%、+5.6%、+0.9%、-0.4%、-0.7%；末5名为银城生活服务、建业新生活、碧桂园服务、金科服务、滨江服务，涨跌幅分别为-8.4%、-8.1%、-7.7%、-7.4%、-7.4%。 图表9：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅 2023/5/22 2023/5/23 2023/5/24 2023/5/25 2023/5/26 2% 1% 0% -1% -2% -3% -4% -5% 恒生物业服务及管理沪深300恒生中国企业指数 来源：wind，国金证券研究所 图表10：本周物业个股涨跌幅前5名图表11：本周物业个股涨跌幅末5名 10% 8% 6% 4% 2% 0% 都 发 诗 秀利 -2%宋特朗越保 服服绿服物务务色务业生 活 -7% 碧 桂 园 服 务 金 科 服务 滨 江 服务 建业新生活 银城生活服务 -7% -7% -7% -8% -8% -8% -8% -8% -9% 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 宅地成交 根据中指研究院数据，2023年第22周，全国300城宅地成交建面544万㎡，单周环比-21%，单周同比-13%，平均溢价率9%。2023年初至今，全国300城累计宅地成交建面12997万㎡，累计同比-19%；年初至今，华润置地、建发房产、保利发展、招商蛇口、万科的权益拿地金额位居行业前五，分别为300、211、186、139、136亿元。 图表12：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率 7000