房地产行业周报：销售持续复苏，首套房贷利率再次下行

4 行业点评 本周A股地产有所上涨，港股地产和物业板块表现较为弱势。本周申万A股房地产板块涨跌幅为+0.9%，在各板 块中位列第17；WIND港股房地产板块涨跌幅为-1.3%，在各板块中位列第10。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为 -3.2%，恒生中国企业指数涨跌幅为-4.1%，沪深300指数涨跌幅为+0.7%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+0.9%和-3.9%。 本周杭州、苏州等城市土拍，市场热度有所回升。本周全国300城宅地成交建面213万㎡，单周环比-60%，单周 同比-37%，平均溢价率9%。2023年初至今，全国300城累计宅地成交建面6347万㎡，累计同比-10%；年初至今，华润置地、越秀地产、厦门坤霖辰房地产投资有限责任公司、中建国际投资、京东集团股份的权益拿地金额位居行业前五。 节后第四周新房销售仍在逐步恢复中，成都、武汉等二线城市表现较好。本周（2.18-2.24）35个城市商品房成 交合计445万平米，周环比+16%，周同比-1%。其中，一线城市周环比-22%，周同比-28%；二线城市周环比+29%，周同比+17%；三四线城市周环比+12%，周同比-50%。 节后第四周二手房市场表现持续强劲，北京、成都周成交继续领涨。本周（2.18-2.24）15个城市二手房成交合 计218万平米，周环比+19%，周同比+87%。其中，一线城市周环比+13%，周同比+51%；二线城市周环比+20%，周同比 +96%；三四线城市周环比+36%，周同比+205%。 23城下调首套房贷利率，带动贝壳百城房贷利率再次下行。根据贝壳研究院，2月百城首套房贷利率平均为4.04%，环比下降6bp，为过去4个月基本维持平稳后的再次下行，绝对水平再创2019年以来的新低。二套房贷利率平均为 4.91%，继续维持2022年9月以来的水平。银行平均放款周期为28天，较上月缩短3天，主要因为年初商业银行信 贷额度充裕以及春节假期结束。贝壳研究院监测的103个重点城市中共有23个城市在2月下调了首套房贷款利率，且其中21个城市的首套房贷利率已降至4%以内。我们认为在需求端政策不断加码+信贷不断宽松的环境下，年后来访量等前瞻性指标已有所改善，后续一二手房市场表现有望继续复苏。 央行拓展民企发债支持范围，交易商协会接受多家房企中票注册。2月15日央行召开2023年金融市场工作会议， 表示拓展民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”）支持范围，推动金融机构增加民营企业信贷投放；2月23日，银行间交易商协会接受碧桂园地产集团200亿元中票、绿城房地产集团110亿元中票、中骏集团30亿元中票、雅居乐 20亿元中票、成都兴城人居30亿元中票的注册。2023年1月份以来已有雅居乐、合景泰富等多家民企成功发债，本 周卓越集团成功发行第二期中债增全额担保中票，目前房企进行债权融资的环境已明显宽松，后续支持扩容或将延申至出险房企。 投资建议 当前新房二手房销售逐步复苏，房价止跌企稳，市场或迎实质性拐点。地产板块，推荐有持续拿地能力、布局优质重点城市的头部央国企和改善型房企，如建发国际集团、中国海外发展等；物业板块受益于经济活动的复苏和保交楼的推进，修复弹性或更大，推荐滨江服务、建业新生活等；二手房市场活跃度持续向好，推荐强房产中介平台贝壳。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约 内容目录 23城下调首套房贷利率，带动贝壳百城房贷利率再次下行4 行情回顾4 地产行情回顾4 物业行情回顾5 数据跟踪6 宅地成交6 新房成交7 二手房成交9 重点城市库存与去化周期10 地产行业政策和新闻11 地产公司动态12 物管行业政策和新闻13 物管公司动态13 行业估值14 风险提示15 图表目录 图表1：2月贝壳百城首套房贷利率再次下行4 图表2：2月有23个城市下调首套房贷利率4 图表3：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序5 图表4：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序5 图表5：本周地产个股涨跌幅前5名5 图表6：本周地产个股涨跌幅末5名5 图表7：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅5 图表8：本周物业个股涨跌幅前5名6 图表9：本周物业个股涨跌幅末5名6 图表10：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率6 图表11：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比7 图表12：2023年初至今权益拿地金额前20房企7 图表13：40城新房成交面积及同比增速8 图表14：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比8 图表15：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比8 图表16：35城新房成交明细（万平方米）8 图表17：15城二手房成交面积及同比增速（周）9 图表18：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比10 图表19：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比10 图表20：15城二手房成交明细（万平方米）10 图表21：12城商品房的库存和去化周期10 图表22：12城各城市能级的库存去化周期10 图表23：12个重点城市商品房库存及去化周期11 图表24：地产行业政策新闻汇总11 图表25：上市公司动态12 图表26：物管行业资讯13 图表27：物管公司动态13 图表28：A股地产PE-TTM14 图表29：港股地产PE-TTM14 图表30：港股物业股PE-TTM15 图表31：覆盖公司估值情况15 23城下调首套房贷利率，带动贝壳百城房贷利率再次下行 23城下调首套房贷利率，带动贝壳百城房贷利率再次下行。根据贝壳研究院，2月百城首套房贷利率平均为4.04%，环比下降6bp，为过去4个月基本维持平稳后的再次下行，绝对水平再创2019年以来的新低。二套房贷利率平均为 4.91%，继续维持2022年9月以来的水平。银行平均放款周期为28天，较上月缩短3天，主要因为年初商业银行信 贷额度充裕以及春节假期结束。贝壳研究院监测的103个重点城市中共有23个城市在2月下调了首套房贷款利率，且其中21个城市的首套房贷利率已降至4%以内。我们认为在需求端政策不断加码+信贷不断宽松的环境下，年后来访量等前瞻性指标已有所改善，后续一二手房市场表现有望继续复苏。 图表1：2月贝壳百城首套房贷利率再次下行 4.91 4.04 806 705.8 5.6 60 5.4 505.2 405 304.8 4.6 20 4.4 104.2 04 放款时间(日，左)房贷利率-首套房(%)房贷利率-二套房(%) 来源：贝壳研究院，国金证券研究所 图表2：2月有23个城市下调首套房贷利率 2月首套主流利率 较上月变化 2月首套主流利率 较上月变化 城市 (%) (bp) 城市 (%) (bp) 南宁 3.70 -40 达州 3.90 -20 珠海 3.70 -40 贵阳 3.90 -20 福州 3.80 -30 桂林 3.90 -20 哈尔滨 3.80 -30 惠州 3.90 -20 吉林 3.80 -30 沈阳 3.90 -20 江门 3.80 -30 大理 3.95 -15 金华 3.80 -30 丹东 3.95 -15 厦门 3.80 -30 济宁 3.95 -15 石家庄 3.80 -30 昆明 3.95 -15 无锡 3.80 -30 九江 4.00 -10 长春 3.80 -30 洛阳 4.00 -10 郑州 3.80 -30 行情回顾 来源：贝克研究院，国金证券研究所 地产行情回顾 本周申万A股房地产板块涨跌幅为+0.9%，在各板块中位列第17；WIND港股房地产板块涨跌幅为-1.3%，在各板块中位列第10。本周地产涨跌幅前5名为绿景中国地产、中梁控股、祥生控股集团、深振业A、光大嘉宝，涨跌幅分别为+27.6%、+15.9%、+10.1%、+9.7%、+9.1%；末5名为华音国际控股、万通发展、力高集团、希慎兴业、恒盛地产，涨跌幅分别为-17.4%、-12.8%、-9.8%、-7.8%、-7.6%。 图表3：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序图表4：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序 4% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% -1% 2% 0% -2% -4% -6% -8% -10% 半能商材电银运食医房资多家消公保技汽制媒耐食软零 Ⅱ Ⅱ Ⅱ Ⅱ Ⅱ 导源业料信行输品疗地本元庭费用险术车药体用品件售 -2% 体和服、保产货金与者事硬与、消与与业 -3% 钢家轻国通农建机建纺计综有汽非银房化公电交电商休采医传食 铁用工防信林筑械筑织算合色车银行地工用气通子业闲掘药媒品 与专务 Ⅱ 半业 导服 饮健物融个服业 Ⅱ Ⅱ 料设人务 与备用 件汽生与车物设零科 费主服品要务与用 电制军器造工 牧装设材服机 渔饰备料装 金金产 属融 事设运 业备输 贸服生饮易务物料 体务烟与品 生草服 …务 备部技服品件与装零 …… 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 图表5：本周地产个股涨跌幅前5名图表6：本周地产个股涨跌幅末5名 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 绿景中国地产 中祥深光 梁生振大 A 控控业嘉 股股宝 集团 0% 希 慎 兴 业 恒 盛 地 产 力高集团 万通发展 华音国际控股 -2% -4% -6% -8% -10% -12% -14% -16% -18% -20% 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 物业行情回顾 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-3.2%，恒生中国企业指数涨跌幅为-4.1%，沪深300指数涨跌幅为+0.7%； 物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+0.9%和-3.9%。本周物业涨跌幅前5名为德信服务集团、 宋都服务、中奥到家、正荣服务、第一服务控股，涨跌幅分别为+7%、+4.7%、+2.1%、+2%、+1.9%；末5名为建业新生活、领悦服务集团、浦江中国、碧桂园服务、兴业物联，涨跌幅分别为-9.8%、-7.8%、-7.4%、-6.6%、-6.4%。 图表7：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅 2023/2/20 2023/2/21 2023/2/22 2023/2/23 2023/2/24 4% 3% 2% 1% 0% -1% -2% -3% -4% -5% 恒生物业服务及管理沪深300恒生中国企业指数 来源：wind，国金证券研究所 图表8：本周物业个股涨跌幅前5名图表9：本周物业个股涨跌幅末5名 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 德宋中正第信都奥荣一服服到服服务务家务务集控 团股 0% 兴业物联 碧桂园服务 浦江中国 领悦服务集团 建业新生活 -2% -4% -6% -8% -10% -12% 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 数据跟踪 宅地成交 根据中指研究院数据，2023年第9周，全国300城宅地成交建面213万㎡，单周环比-60%，单周同比-37%，平均溢价率9%。 2023年初至今，全国300城累计宅地成交建面6347万㎡，累计同比-10%；年初至今，华润置地、越秀地产、厦门坤霖辰房地产投资有限责任公司、中建国际投资、京东集团股份的权益拿地金额位居行业前五，分别为103、59、32、31、31亿元。 图表10：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 2021年第1周 2021年第4周 2021年第7周 2021年第10周 2021年第13周 2021年第16周 2021年第19周 2021年第22周 2021年第25周 2021年第28周 2021年第31周 2021年第34周 2021年第37周 2021年第40周 2021年第43