成交规模延续低位，京、苏、杭土拍回暖带动溢价率回升（2023年2月）

成交规模延续低位，京、苏、杭土拍回暖带动溢价率回升 受1月春节假期供应明显收缩、自然资源部要求全面推行“预供地”制度等因素影响，供地节奏明显变缓，全国土地市场成交规模仍在历史低位。热度方面，由于作为成交主力的杭州、苏州、北京等城市供地质量明显提升，市场热度明显上涨，使得整体溢价率小幅回升，增至5.4%。同样也受供地质量提升的影响，月内流拍率下降至12%，重新回到历史低位。 供求：因大多数城市尚未发布年度供地计划，再加之新一年自然资源部要求全面推行“预供地”制度，2月供求规模低位延续，平均地价因苏、杭土拍回升至近一年均值附近。 热度：受益于交易数据回暖带来的信心提升，以及土拍质量的回升，整体溢价率水平均有所回升，流拍率也有所回落，但是从北京、杭州、苏州等热点城市内部情况来看，土拍冷热分化依旧严重。 分布：供地质量显著提升，一二线成交均价环比大涨，三四线城市量价均微降 优质地块刺激下房企拿地积极性有所回升，土拍热度能否延续仍有赖于楼市回暖情况 2023年2月，虽然有京、杭、苏等重点城市集中土拍，但整体上看，受1月春节假期供应明显收缩、自然资源部要求全面推行“预供地”制度等因素影响，供地节奏明显变缓，全国土地市场成交规模仍在历史低位。同时受苏、杭州高价地供应占比的提升，一二线城市成交均价大幅提升。热度方面，由于作为成交主力的杭州、苏州、北京等城市供地质量明显提升，市场热度明显上涨，使得整体溢价率小幅回升，增至5.4%。房企拿地来看，仅杭州个别城市深耕型民企拿地比较积极，其余城市拿地主力依旧是央国企。 从市场端来看，虽然核心城市、优质地块持续高热，但企业端投资全面回暖仍难度颇大，市场仍是高度集中。展望未来，在政策宽松以及优质地块的加持下，接下来核心城市首轮土拍热度会较2022年有所上升，但上半年投资压力依旧不然小觑，土拍市场热度能否延续，仍需要根据楼市回暖情况来做进一步判断。 州、长沙、济南代管县市各有一幅宅地开拍。 图：300城经营性用地月度供应情况（万平方米，幅） 注：土地数据截止至2023年2月23日，下同。 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 土地成交方面，截至2月23日，全国300城经营性土地总成交建筑面积为4183万平方米，同比下降 2%，环比下降4%。成交总价1280亿元，受杭州、苏州优质地块成交占比上升影响，平均楼板价上升至3060元/平方米，但仍低于近一年平均水平。 图：300城经营性用地月度成交情况 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 图：重点监测城市平均溢价率月度走势 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 进入2月份，随着年末周期性大批量供地的影响消退，再加之新一年地方政府供地质量的提升，正如我们上月所预计，月内流拍率下降至12%，重新回到历史低位。月内流拍地块以商办用地为主，占比超过 六成，流拍宅地多位于三四线城市，如丽水缙云、金华永康等。 图：重点监测城市土地流拍率月度走势 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 最终该地被由华润幸运竞得。 表：2023年2月成交土地总价排行榜 排名 城市 地块名称 成交价（亿元） 1 北京 朝阳区朝阳站交通枢纽南侧建设用地一体化项目0313-5597、5598、5599地块B4综合性商业金融服务业用地 63.58 2 苏州 工业园区中新大道南、星港街西 36.43 3 北京 昌平区回龙观国际信息产业基地二期（一）地块土地一级开发项目CP01-0801-0018、0019、0020、0015、0023地块R2二类居住 用地、B1商业用地、A33基础教育用地 33.12 4 苏州 高新区狮山商务创新区向阳路南、汾湖路东 31.58 5 北京 经济技术开发区亦庄新城0303街区F1C-1、F1S-1、F1R-1、F1A-1地块B4综合性商业金融服务业用地、S4社会停车场用地、R2二 类居住用地、A334托幼用地 31.12 6 杭州 良渚新城勾运路南十二号支路东地块 30.31 7 北京 石景山区苹果园交通枢纽商务区土地一级开发项目1604-631-2、 1604-634地块R2二类居住用地、A334托幼用地 25.99 8 杭州 牛田单元R21-08地块 25.37 9 杭州 崇贤核心区地块 24.60 10 杭州 牛田单元R21-09地块 23.51 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 就入榜这些城市的土拍表现来看，热度明显回升，杭州、苏州、北京本轮集中土拍表现比较突出，在供地质量提升下，房企参拍积极性有所提高，溢价率均明显回升。两榜涉及地块中，除北京1宗商办、1宗商住等地块底价成交外，其余地块均封顶成交，占比高达九成。 排名 城市 地块名称 楼板价（元/平方米） 1 北京 朝阳区小红门乡剩余土地一级开发项目11号地（XHM-15）R2二类居住用地 47297 2 杭州 四堡七堡单元JG1401-25地块 44815 3 北京 石景山区苹果园交通枢纽商务区土地一级开发项目1604-631-2、1604-634地块R2二类居住用地、A334托幼用地 43117 4 苏州 工业园区中新大道南、星港街西 35650 5 北京 昌平区回龙观国际信息产业基地二期（一）地块土地一级开发项目CP01-0801-0018、0019、0020、0015、0023地块R2二类居住用地、 B1商业用地、A33基础教育用地 32434 6 苏州 狮山商务创新区名尚花园东、吴前港绿化地南 30475 7 杭州 牛田单元R21-09地块 29850 8 杭州 牛田单元R21-08地块 29506 9 苏州 高新区狮山商务创新区向阳路南、汾湖路东 27025 10 杭州 浦沿单元BJ0601-R21-05地块 26347 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统