深圳土拍热度延续，7月房企融资规模下降

投资要点 天津次轮土拍热度维持低位，济南稳中有升，深圳小幅回调。1）天津：次轮土拍共计挂牌11宗地块，9宗地块底价成交，2宗流拍，市场热度有所好转，整体溢价率为0%，拿地房企均为国央企和地方平台公司。2）济南：16幅涉宅用地全部顺利成交，其中2幅地封顶成交，平均溢价率达2.6%，较首批次上升1.6个百分点。房企参拍积极性有所提升，但品牌房企的投资意愿仍在低位。3）深圳：本轮共成功出让14宗含宅用地，整体溢价率9.3%，触顶成交9宗，另有2宗地块流拍。拿地主力仍是国企央企，但拿地房企中品牌、规模房企比例更高，流拍、底价成交等与土地供应量增多有关系，整体来看，深圳地市热度依然较高。 7月百强房企销售金额同比下降35%，降幅收窄。7月企业整体销售延续上半年的表现，受市场整体需求和购买力透支的影响，短期内企业去化压力仍然较大。根据克而瑞数据统计，7月百强房企全口径销售金额6065亿元，环比下降27%，同比下降35%，降幅较6月收窄8个百分点；实现全口径销售面积3562万平方米，环比下降32%，同比下降46%，降幅收窄1个百分点；累计业绩来看，1-7月实现累计销售金额40772亿元，销售面积2.6亿平方米，分别同比-49%和-52%，同比降幅仍较大。 8月重点32城累计销售面积（截至05日）同比-7%，环比+8%，11城二手房成交面积累计同比+65%，环比+41%。其中一线城市同比+5%，环比+8%；二线城市同比-11%，环比+18%；三四线城市同比-9%，环比-16%。具体城市来看：1）一线城市月初表现出较好韧性，同环比总体出现小幅上涨，其中北京、深圳加速回暖，分别环比增长134%和87%，上海和广州则分别环比下降20%和10%；2）二线城市大多数城市月初表现有所好转，成都、青岛分别环比增加100%和95%；3）三四线城市整体延续下行趋势。二手房成交持续回暖，11城二手房成交面积累计同比+65%，环比+41%。 房企融资规模有所下降，房企资金依旧承压。7月房地产企业融资总额为871亿元，同比下降57%，环比下降3.8%，发行平均利率3.82%，同比下降1.28pp，环比下降0.18pp。其中发行信用债513亿元，同比降低5.6%，ABS 276亿元，同比降低51.8%，海外债和信托减少是发行额缩减的主要原因，分别环比下降74.5%和39%。截至2022年7月末，跟踪的160余家房企海外债及信用债共2.87万亿，海外债占比71.7%；7月份已到期信用债814亿元，新发行信用债仅覆盖63%的到期债券。2022年8-12月到期债务3894亿元，8-10月份到期量合计超2683亿元占比69%。 投资建议：我们认为当前应当关注：1）开发企业：保利发展、滨江集团、华发股份、建发股份、天健集团、南山控股、华侨城A、华润置地、万科A、旭辉控股等；2）物管企业：碧桂园服务、华润万象生活、旭辉永升服务等。 风险提示：销售恢复不及预期；政策放松不及预期；行业流动性风险。 1每周点评 天津次轮土拍热度维持低位，济南稳中有升，深圳小幅回调。1）天津：次轮土拍共计挂牌11宗地块，9宗地块底价成交，2宗流拍，成交总金额82亿元，市场热度有所好转，流拍率大幅下降，整体溢价率为0%，拿地房企均为国央企和地方平台公司。2）济南：本轮土拍减少了组团出让的地块并降低出让要求，16幅涉宅用地全部顺利成交，其中2幅地封顶成交，总成交建面达133.6万平方米，共收金64.7亿元，成交地块的平均溢价率达2.6%，较首批次上升1.6个百分点。房企参拍积极性有所提升，但品牌房企的投资意愿仍在低位。 3）深圳：本轮共成功出让14宗含宅用地，共计成交总建面158万平方米，总金额达到339亿元，整体溢价率9.3%，触顶成交9宗，另有2宗地块流拍。拿地主力仍是国企央企，但拿地房企中品牌、规模房企比例更高，流拍、底价成交等与土地供应量增多有关系，整体来看，深圳地市热度依然较高。 表1：天津、济南和深圳各轮集中土拍热度对比 7月百强房企销售金额同比下降35%，降幅收窄。7月企业整体销售延续上半年的表现，受市场整体需求和购买力透支的影响，短期内企业去化压力仍然较大。根据克而瑞数据统计，7月百强房企全口径销售金额6065亿元，环比下降27%，同比下降35%，降幅较6月收窄8个百分点；实现全口径销售面积3562万平方米，环比下降32%，同比下降46%，降幅收窄1个百分点；累计业绩来看，1-7月实现累计销售金额40772亿元，销售面积2.6亿平方米，分别同比-49%和-52%，同比降幅仍较大。 图1：7月百强房企实现全口径销售金额6065亿元（-35%） 图2：7月百强房企实现销售面积3562万平方米（-46%） 8月重点32城累计销售面积（截至05日）同比-7%，环比+8%，11城二手房成交面积累计同比+65%，环比+41%。其中一线城市同比+5%，环比+8%；二线城市同比-11%，环比+18%；三四线城市同比-9%，环比-16%。具体城市来看：1）一线城市月初表现出较好韧性，同环比总体出现小幅上涨，其中北京、深圳加速回暖，分别环比增长134%和87%，上海和广州则分别环比下降20%和10%；2）二线城市大多数城市月初表现有所好转，成都、青岛分别环比增加100%和95%；3）三四线城市整体延续下行趋势。二手房成交持续回暖，11城二手房成交面积累计同比+65%，环比+41%。 表2：全国重点城市8月累计（截至05日）成交情况（单位：平方米） 表3：11城二手房8月累计（截至05日）成交情况（单位：平方米） 房企融资规模有所下降，海外债降幅明显。据中指院数据显示，7月房地产企业融资总额为871亿元，同比下降57%，环比下降3.8%，发行平均利率3.82%，同比下降1.28pp，环比下降0.18pp。其中发行信用债513亿元，同比降低5.6%，ABS 276亿元，同比降低51.8%，海外债和信托减少是发行额缩减的主要原因，分别环比下降74.5%和39%。典型房企中，7月债券发行较大的仍以央国企为主。 表4：典型房企7月债券发行情况 房企资金依旧承压，8-12月房企到期债券3894亿元。中指院数据显示，截至2022年7月末，跟踪的160余家房企海外债及信用债共2.87万亿，海外债占比71.7%；7月份已到期信用债814亿元，新发行信用债仅覆盖63%的到期债券，房企资金压力加剧。2022年8-12月到期债务3894亿元，8-10月份到期量合计超2683亿元占比69%，且8月信用债到期占当月总债券到期量75%。 图3：22年8-12月房企到期债券3894亿元 图4：8月信用债到期占比75% 2市场回顾 上周A股市场整体表现尚可，沪指周线上浮。上证指数下跌0.81%、沪深300指数下跌0.32%，创业板指上涨0.49%，万得全A上周交易额5.19万亿，环比上涨13.02%。从板块表现来看，电子、计算机、国防军工和通信表现靠前。 申万房地产板块（简称申万地产）上周下跌4.50%，在所有申万一级行业中相对排名27/28。从年初涨跌幅来看，申万地产下跌12.55%，在所有申万一级行业中相对排名13/28。 上周申万地产板块交易额781.69亿，环比下跌30.93%。 图5：近一年申万地产板块相对沪深300走势 图6：年初以来申万地产板块相对沪深300表现（pp） 从个股涨跌幅来看，上周万业企业、天津松江、张江高科、万通地产和西藏城投等个股涨幅居前。顺发恒业、中交地产、广宇发展、金地集团等个股跌幅显著。 图7：上周万业企业、天津松江、张江高科等个股涨幅显著 图8：上周顺发恒业、中交地产、广宇发展等个股跌幅显著 从板块交易额来看，上周保利地产、万业企业、ST爱旭、万科A、金地集团等排在行业前列，成交额均超36亿。其中，保利地产和万业企业交易额合计135.7亿，占板块交易额比重为15.4%，与上周相比略有上升。从年初累计涨幅来看，中交地产、滨江集团、天保基建、ST爱旭、同达创业等涨幅居前，上涨个股个数占比33.3%。年初以来，ST新光、绿景控股、中房股份、广宇发展等个股跌幅居前。 图9：上周申万地产板块中交易额靠前个股（亿元） 图10：年初以来申万地产上涨个股占比为33.3% 从港股通内房（根据Wind-港股概念类-内房股，且为港股通标的）表现来看，上周有8只股票上涨，国瑞置业、丰盛控股、珠光控股、合生创展集团、九龙仓集团上涨明显，而佳源国际控股、建业地产、碧桂园、德信中国、金地商置等位居跌幅前列。年初以来，中国宏泰发展、越秀地产、太阳城集团、绿城中国、九龙仓集团、中国海外发展等个股表现强势。 上周从成交金额来看，碧桂园、中国海外发展、华润置地、长实集团、龙湖集团、旭辉控股集团均超过5亿（人民币）。 图11：上周表现强势的港股通内房股 图12：年初以来表现强势的港股通内房股 从物业板块表现来看，在我们跟踪的26只股票中，上周有2只股票上涨，华润万象生活涨幅明显，而金科服务、碧桂园服务、雅生活服务位居跌幅前列。年初以来，无股票上涨。 上周从成交金额来看，碧桂园服务、金科服务、华润万象生活、世茂服务、永升生活服务均超过3亿（人民币）。 图13：上周表现强势的物业股 图14：年初以来表现强势的物业股 3行业及公司动态 3.1行业政策动态跟踪 8月1日，浙江杭州发布政策，三孩家庭购买首套普通自住住房且首次申请住房公积金贷款的，贷款额度可按家庭当期最高贷款限额上浮20%；三孩家庭无房租赁住房提取住房公积金的，提取限额按规定额度标准上浮50%，现具体为：杭州市区（含萧山区、余杭区、临平区、富阳区、临安区）为1800元/月，桐庐县为1260元/月，淳安县为900元/月，建德市为720元/月。（观点网） 8月1日，中指研究院发布数据，2022年1-7月，TOP100企业拿地总额8024亿元，拿地规模同比下降55.6%，降幅比上月收窄4.4个百分点。TOP100门槛值为24亿元，较上年同期下降21亿元，TOP100企业招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的比例为41.2%。（中华网） 8月1日，克而瑞发布数据，2022年7月，TOP100房企实现单月销售操盘金额5231.4亿元，略高于上半年月均水平。环比降低28.6%，降幅较往年30%左右的平均水平基本持平； 同比降低39.7%，降幅略有收窄。目前，市场整体需求和购买力透支、行业信心也处在低位，短期内企业去化压力仍然较大。累计业绩来看，百强房企1-7月累计销售操盘金额的同比降幅也仍保持在49%的较高水平。（金融界） 8月1日，天津第二轮集中供地结束，共出让土地9宗，且均为底价成交，总成交额82亿元。另有2宗流拍。（金融界） 8月2日，甘肃兰州发布政策，对已取得商品房预售许可的项目，督促项目开发企业按“交房即交证”程序和要求销售。对未取得商品房预售许可违规销售的项目，责令立即停止销售。（兰州日报） 8月2日，浙江嘉兴发布政策，新购买新建商品住房的嘉兴市户籍二孩、三孩居民家庭，分别给予每平方米300元（单套不超过5万元）、每平方米500元（单套不超过10万元）的购房补贴。（新京报） 8月3日，安徽六安发布政策，双职工缴存家庭最高为60万元，单职工缴存家庭最高为40万元；职工首次使用住房公积金贷款，双职工缴存家庭最低为40万元，单职工缴存家庭最低为30万元。（澎湃新闻） 8月3日，浙江磐安发布政策，职工连续足额缴存6个月以上，可申请住房公积金个人住房贷款。首套住房申请公积金贷款的，单职工贷款额度由30万元提高至40万元，双职职工贷款额度由60万元提高至80万元；二套住房申请公积金贷款的，单缴职工最高贷款额度由20万元提高至25万元，双缴职工最高贷款额度由40万元提高至50万元。（澎湃新闻） 8月3日，济南第二轮集中供地结束，共挂牌地块18宗，总出让面积65.8万平方米，现已全部成交。其中，16宗地块底价成交，2宗地块达到最高限价后在竞品质环节实现成交，总出让金超67亿元。（