金融16条及“第三支箭”重启相关政策点评：三“箭”齐发，优质房企迎来信用修复

作者：曹晓婧 邮箱：research@fecr.com.cn 三“箭”齐发，优质房企迎来信用修复 ——金融16条及“第三支箭”重启相关政策点评 摘要 相关研究报告： 1.《允许银行与房企开展保函置换预售资金业务怎么看？》，2022.11.23 2.《2500亿民营企业债券融资支持工具点评：“第二支箭”扩容，房地产复苏重拾信心》，2022.11.18 3.《2022年10月房地产行业观察与债市运行动态：商品房销售再显颓势，行业债券信用利差走阔》，2022.11.15 4.《中债信增全额担保龙湖中票发行事件点评：债券发行道路继续拓宽，民营房企能否迎来春天？》，2022.09.02 5.《当前房地产并购融资情况概览》，2022.05.07 11月房地产利好政策集中出台，主要有“第二支箭”扩容、允许开展 保函置换监管资金业务、金融16条、恢复房企股权融资等。本文认为这主要是在商品房销售市场持续疲软、市场信心持续低迷、房企流动性未发生根本改善背景下的一次“保企业”行为。 本文对近期发布的金融16条及“第三支箭”重启政策进行了解读。从政策内容上看，既有存量政策又有增量政策，既有需求侧政策又有供给侧政策，其中以帮助民营房企拓宽融资渠道为新增重点内容；从政策目的上看，本轮政策意在统一和强化前期政策方向，防范房地产风险的同时，加速推进“保交楼”等工作落实；从政策落实情况看，已有21家房企获得银 行意向性融资支持、累计签约额度超2万亿元，已有福星股份、世茂股份等首批房企响应“第三支箭”政策发布再融资公告。 房地产股债市场对近期政策的反应也十分强烈，以估值修复和信用修复行情为主。但商品房销售市场暂未有明显复苏迹象，本文认为这主要是受近期各地疫情散发、“保交楼”项目尚未大量竣工交付至购房者，导致居民对收入及楼市信心尚未恢复的影响。本轮“保企业”政策有望恢复个人及机构投资者对房地产行业信心，通过信贷、债券、股权等融资方式给房企注入现金流促使项目竣工交付，“保交楼”政策落实后，有望带动刚需及改善性需求的前期推迟购房者入市。但该过程传导需要时间，实际效果还待观察。 展望未来，行业信用将进一步分化，行业企稳还需等待销售市场复苏。目前部分聚焦主业、资质优良的民营房企已获得实质性资金用于项目开发，后续更多优质民营房企有望受益政策迎来信用修复；与此同时，负债驱动型的房企将加速出清，高信用的国有房企有望通过兼并收购实现一定程度的规模扩张。但房地产行业企稳还是要依赖于商品房市场复苏，需要持续关注疫情政策、“保交楼”进展及各地因城施策动态。 目录 一、金融支持房地产16条措施2 （一）政策主要内容2 （二）政策重点关注4 （三）银行授信房企进展5 二、房企股权融资“第三支箭”重启7 （一）政策主要内容7 （二）首批民营房企再融资7 三、三“箭”齐发，优质房企迎来信用修复8 2018年，为支持民营企业发展，央行创设了拓宽民营企业融资渠道的“三支箭”，即分别从信贷、债券及股权三个融资渠道，设立融资支持工具来改善民营企业融资环境。在前期需求侧政策频出但商品房销售市场反响不大的背景下，主要针对供给侧房企的利好政策于11月集中出台。其中，继11月初“第二支箭”债券融资扩容后（可参考研究文章《2500亿民营企业债券融资支持工具点评：“第二支箭”扩容，房地产复苏重拾信心》），“第一支箭”信贷支持、“第三支箭”股权融资支持于11月中下旬陆续落地。 11月23日，央行、银保监会正式发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（以下简称“金融16条”），包括保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分金融管理政策、加大住房租赁金融支持力度等六大方面的16条细则，引起市场广泛关注和热议。在文件发布后，多家银行披露了授信房企最新情况，据不完全统 计，11月23日至28日，已有21家房企获得银行意向性融资支持，累计签约额度超2万亿元。 11月28日，《证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问》一文发布，提出了包括恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融资、调整完善房地产企业境外市场上市政策、进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用以及积极发挥私募股权投资基金作用等股权融资方面的5项优化措施，随后福星股份、世茂股份等相继发布公告，至此“第三支箭”也正式落地。 一、金融支持房地产16条措施 （一）政策主要内容 金融16条从平稳房地产融资、落实“保交楼”工作、处置受困房企风险、保障消费者权益、阶段性调整金融管 理政策、加大租赁住房金融支持等六大方面明确了16条金融支持房地产平稳健康发展的工作细则。该政策方向涉及供需两侧，直接受益对象包括房企、购房者、建筑企业等，间接受益对象包括银行等金融机构以及房地产产业链相关行业。 与前期已出台政策对比来看，金融16条中多数政策在此前已出台相关文件或有实质性举措落地，例如差别化住房信贷政策、增信支持民营房企发债、发放“保交楼”专项借款、设立房地产纾困基金等；与此同时，该发文也有几处亮点，新增了包括支持房企存量融资合理展期、鼓励信托机构为房企项目并购等提供融资支持、合理延长房地产贷款集中度管理过渡期等细则（表1）。 表1：金融16条支持房地产政策情况一览 政策方向 政策要点 主要内容 主要受益对象 前期已出台政策 一、保持房地产融资平稳有序 1.稳定房地产开发贷款投放 对国有、民营等各类房地产企业一视同仁；鼓励金融机构重点支持优质房地产企业稳健发展，合理区分项目子公司风险与集团控股公司风险；支持项目主办行和银团贷款模式。 房企 《关于做好疫情防控和经济社会发展金融服务的 通知》 2.支持个人住房贷款合理需求 各地因城施策实施好差别化住房信贷政策；鼓励金融机构合理确定个人住房贷款具体首付比例和利率水平；支持金融机构合理确定符合购房条件新市民首套住房个人住房贷款的标准，提升借款和还款便利度。 购房者 《关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》 3.稳定建筑企业信贷投放 鼓励金融机构优化建筑企业信贷服务，提供必要的贷款支持。 建筑企业 《关于做好疫情防控和经济社会发展金融服务的 通知》 4.支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期 对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，鼓励金融机构积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以房企支持；未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。 房企 新增 5.保持债券融资基本稳定 推动专业信用增进机构为财务总体健康、面临短期困难的房地产企业债券发行提供增信支持；按期兑付确有困难的，通过协商做出合理展期、置换等安排，主动化解风险；支持债券发行人在境内外市场回购债券。 房企 “第二支箭”扩容，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融 资 6.保持信托等资管产品融资稳定 鼓励信托公司等金融机构加快业务转型，依法合规为房地产企业项目并购、商业养老地产、租赁住房建设等提供金融支持。 房企 新增 二、积极做好“保交楼”金融服务 7.支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款 支持国家开发银行、农业发展银行依法合规、高效有序地发放“保交楼”专项借款，专项用于支持已售逾期难交付住宅项目加快建设交付。 房企 《关于通过专项借款支持已售逾期难交付住宅项目建设交付的工 作方案》 8.鼓励金融机构提供配套融资支持 鼓励金融机构特别是项目个人住房贷款的主融资商业银行或其牵头组建的银团为专项借款支持项目提供新增配套融资支持；配套融资原则上不应超过对应专项借款的期限，最长不超过3年；自本通知印发之日起半年内，向专项借款支持项目发放的配套融资，在贷款期限内不下调风险分类；对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责。 购房者 《关于做好地方政府专项债券发行及项目配套融资工作的通知》 三、积极配合做好受困房地产企业风险处置 9.做好房地产项目并购金融支持 鼓励商业银行稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务，重点支持优质房地产企业兼并收购受困房地产企业项目；鼓励资产管理公司与地方政府、商业银行、房地产企业等共同协商风险化解模式，与律师事务所、会计师事务所等第三方机构开展合作以提高资产处置效率；支持符合条件的商业银行、金融资产管理公司发行房地产项目并购主题金融债券。 房企 《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》 政策方向 政策要点 主要内容 主要受益对象 前期已出台政策 10.积极探索市场化支持方式 对于部分已进入司法重整的项目，金融机构一企一策协助推进项目复工交付；鼓励资产管理公司通过担任破产管理人、重整投资人等方式参与项目处置；支持有条件的金融机构稳妥探索通过设立基金等方式，依法依规市场化化解受困房地产企业风险，支持项目完工交付。 房企 《郑州市房地产纾困基金设立运作方案》、《南宁市平稳房地产基金正式设立》 等 四、依法保障住房金融消费者合法权益 11.鼓励依法自主协商延期还本付息 对于因疫情住院治疗或隔离，或因疫情停业失业的个人，以及因购房合同发生改变或解除的个人住房贷款，金融机构可与购房人自主开展协商，进行延期展期等调整。 购房者 《关于做好疫情防控和经济社会发展金融服务的 通知》 12.切实保护延期贷款的个人征信权益 个人住房贷款已调整还款安排的，金融机构按新的还款安排报送信用记录；经人民法院判决、裁定认定应予调整的，金融机构根据人民法院生效判决、裁定等调整信用记录报送，已报送的予以调整。 购房者 - 五、阶段性调整部分金融管理政策 13.延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排 对于受疫情等客观原因影响不能如期满足房地产贷款集中度管理要求的银行业金融机构，根据房地产贷款集中度管理有关规定及实际情况并经客观评估后，可合理延长其过渡期。 房企 新增 14.阶段性优化房地产项目并购融资政策 相关金融机构要用好已出台的阶段性房地产金融管理政策，加快推动房地产风险市场化出清。 房企 - 六、加大住房租赁金融支持力度 15.优化住房租赁信贷服务 引导金融机构重点加大对独立法人运营、业务边界清晰、具备房地产专业投资和管理能力的自持物业型住房租赁企业的信贷支持；鼓励金融机构为各类主体收购、改建房地产项目用于住房租赁提供资金支持；商业银行向持有保障性住房租赁项目认定书的保障性租赁住房项目发放的有关贷款，不纳入房地产贷款集中度管理。商业地产改造为保障性租赁住房，取得保障性租赁住房认定书后，银行发放贷款期限、利率适用保障性租赁贷款相关政策。 房企 《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》 16.拓宽住房租赁市场多元化融资渠道 支持住房租赁企业发行信用债券和担保债券等直接融资产品；鼓励商业银行发行支持住房租赁金融债券，筹集资金用于增加住房租赁开发建设贷款和经营性贷款投放；稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点。 房企 - 资料来源：公开资料，远东资信整理 （二）政策重点关注 1.国有、民营等各类房企一视同仁 在本轮房企流动性危机中，多数民营企业发生债券展期、实质性违约等事件，市场一度对民营企业陷入恐慌避险情绪中。此次金融16条强调坚持“两个毫不动摇”，对国有、民营等各类房地产企业一视同仁。该条细则意在纠偏市场对民营房企的恐慌情绪，对优质民营企业信用修复具有较大信号意义。 2.支持房企存量融资合理展期 文件指出，对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，金融机构可以和房企自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付。此外，对于未来半年内到期的存量融资，可以允许超出原规定多展期1年，并且可以不调整贷款分类。 此为金融16条最核心的细则之一，意在缓解房企短期偿债压力，稳定优质房企信用。具体来看，优质房企可 以对未来半年内到期的存量融资进行1年的展期操作，同时可以不被调整风险等级。该条政策给予了优质房企资金周转时间，避