胜遇信用月报：出险房企债务重组取得新进展；“第三支箭”加速批复；昆明区域城投风波不断

胜遇信用月报‖出险房企债务重组取得新进展；“第三支箭”加速批复；昆明区域城投风波不断 2023年6月 6月市场观点： 城投方面，本月作为“网红区域”之都昆明区域城投，再次因股权冻结、非标逾期等事项“出圈”，风险边际持续上升，我们对于稳健投资人仍建议避免参与低资质、弱区域的城投平台城投债，不易过度下沉；产业方面，本月多家地产出险主体债务重组取得新进展，万达、远洋等仍持续创造高收益机会，市场关注度不减；政策方面，随着“第三支箭”于推出近半年后的落地，行业进一步展现出的积极信号，但从基本面等方面看，行业仍未实质性走出“阴霾”，我们的观点仍保持对于部分有一定收益需求的投资人可适当关注，但仍不建议稳健投资人参与。 目录： 一、本月重要信用事件与分析 1、出险房企债务重组取得新进展； 2、“第三支箭”加速批复，地产行业拐点仍需时日； 3、昆明区域城投风波不断，融资环境急剧恶化；二、本月信用债发行情况 三、本月新增违约四、本月评级变动 一、本月重要信用事件回顾 1、出险房企债务重组取得新进展 本月，多家出险房企债务重组取得实质性进展。6月12日，中国奥园集团股份有限公司（以下简称“中国奥园”）公告披露境外债务重组进展，截至公告日，未偿还债务的债权人已签订/或加入暂缓偿还债务协议，包括28.62亿美元境外优先票据暂缓偿还债务协议、 3.75亿美元境外私募票据暂缓偿还债务协议、以及7.55亿美元有关八项融资安排的境外债 务工具暂缓偿还债务协议。中国奥园表示建议暂缓偿还债务安排将为其与主要境外债权人就全面重组条款的磋商提供一个稳定的平台，并且正积极与若干主要境外债权人磋商，旨在最终落实全面财务重组。据了解，中国奥园计划在6月底前完成整体债务重组协议，尽早按照港交所复牌指引发布财报，开启复牌申请。6月13日，融创中国控股有限公司（以下简称“融创中国”）表示境外债务重组方案已获得多数债权人支持，将于年内完成必要的法律程序后落地执行。随后，6月14日，融创中国公告高等法院已颁令撤销呈请，针对融创中国的清盘程序已被终止。 我们也关注到在6月14日，新城控股集团股份有限公司（胜遇等级8，以下简称“新 城控股”）成功发行了11亿元公司债券，其中品种一发行规模为4亿元，发行期限为3年期，发行利率4.5%，由江苏省信用再担保集团有限公司提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保；品种二发行规模为7亿元，发行期限为2年期，发行利率6.3%，由中国证券金融股份有限公司与中信证券股份有限公司联合创设信用保护凭证，融资成本得到一定改善。我们可以看到央地合作的增信模式为大型民营房企债券发行提供了有力支持，受益于融资政策的支持，大型优质民营房企的再融资得到一定改善。 本月，我们也关注到大型房企如“万达系”的风险仍在进一步释放。根据中国证券监督管理委员会（以下简称“证监会”）6月2日披露，证监会国际部对珠海万达商业管理集团股份有限公司（以下简称“珠海万达商管”）出具了补充材料要求，提出了内部治理及管控、出租率、关联方交易及资金往来、短期偿债风险、募集资金使用管理以及分红等6个方面的问题。6月初，大连万达集团股份有限公司（以下简称“万达集团”）因与某企业存在10余亿元财务纠纷，其持有的大连万达商业管理集团股份有限公司（胜遇等级8，胜遇预警级别“黄色”，以下简称“万达商管”）约19.79亿元股权被司法冻结，冻结期限 为2023年6月5日至2026年6月4日，冻结原因为财产保全。因此次冻结万达商管将近20 亿元的股权，大幅超过双方10余亿元财务纠纷金额，万达集团正通过法律途径进行申诉。本月，万达商管新增司法权益被冻结信息，冻结标的为珠海万达商业管理集团股份有限公司9.82亿元股权及其他投资权益。近日，万达集团出售以略高于20亿元人民币的价格出售了三家商场以缓解流动性压力。2023年3月以来，受珠海万达IPO事件影响，“万达系”面临债务压力及舆情压力持续增加，对此我们也将持续跟踪并观察其信用水平的变化。 （此前分析详见《胜遇信用周报‖贵州黔东南州允许平台公司对存量隐性债务展期、债务 重组；万达启动境内债重组2023.05.08-14》和《胜遇信用周报‖万达系再临“存亡危机”；“网红区域”城投负面事项持续发酵2023.04.24-30》）。 近期，中国奥园和融创中国等已出险房企债务重组取得新的进展，释放了一定积极的信号，随着债务重组的加速，相关债务问题或将得到逐步解决，加之新城控股在政策支持下在资本市场成功发行债券，地产行业及市场信心得到一定修复。尽管本月出险房企带来一些利好消息，但总体来看，我们认为地产行业内分化仍较大，地产行业的下行尚未结束，风险仍在进一步释放，对于地产行业整体依然持偏谨慎的态度。 2、“第三支箭”加速批复，行业拐点仍需时日 随着2022年末以来，房地产行业得到多项政策支持，其中于2022年11月28日证监会推出的股权融资调整优化措施（“第三支箭”）备受关注，自次支持政策出台以来已半年有余，近期我们关注到，在6月16日招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以下简称“招商蛇口”）首次定增方案获证监会批复后，6月27日，沪市上市房企上海大名城企业股份有限公司（以下简称“大名城”）和保利发展控股集团股份有限公司（以下简称“保利发展”）、深市上市房企湖北福星科技股份有限公司（以下简称“福星股份”）和中交地产股份有限公司（以下简称“中交地产”）的再融资项目获得了证监会批文。6月29日，上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司（以下简称“陆家嘴”）作为沪市首单房企重组，包括向控股股东发售股份购买资产以及配套定增募资的申请，也获得证监会的注册批复。多加房企再融资获批复也标志着“第三支箭”支持房企再融资快速步入的实操层面。从融资目的看， 主要以投向棚户区改造项目和“保交楼、保民生”的房地产项目以及补充流动资金等为主。 表1证监会批复再融资房企概况 获批时间 主体名称 胜遇评级 拟募资金额（亿 元） 存续债（亿元） 拟募资金额/1年以内到期（回售） 实际控制人 2022/2023Q1归母 净利润增速 2023.6.16 招商蛇口 3+ 85.00 570.69 0.50 国务院国资委 -58.89%/-38.72% 2023.6.27 大名城 8- 25.50 12.37 2.06 俞培俤 141.46%/221.80% 2023.6.27 保利发展 3+ 125.00 887.77 0.37 国务院国资委 -33.01%/7.52% 2023.6.27 福星股份 6- 13.41 0 - 汉川市钢丝绳厂 -38.56%/12.55% 2023.6.27 中交地产 5 35.00 78.37 1.72 国务院国资委 -85.60%/-385.97% 2023.6.29 陆家嘴 3 66.00 200.71 1.20 上海市国资委 -74.84%/-31.49% 数据来源：公开资料，胜遇研究团队整理 截至目前，6家获得注册生效的房企合计拟募集资金达349.91亿元，本次政策受惠的主体除了国企或者央企外，还扩散至如大名城等民营房企，其中大名城能够获得批准主要得 益于其良好的经营状况（2022年与2023年净利润的高速增长）、相对较小的短期债务规模 （2023年3月末为34.13亿元）或存续债规模（截至目前仅存续1只12.37亿元债券）以及相对充足的现金储备（2023年3月末现金与现金等价物为29.45亿元），但我们也应该看到大名城2023年3月末在建项目全口径剩余可售面积的73.94%、竣工在售项目剩余可售面积的49.97%均位于经济偏差的兰州市，未来仍面临较大的去化压力以及存货减值风险。 从拟募资金额对1年以内到期（回售）的覆盖比例来看，虽然保利发展与招商蛇口覆盖程度最低，但考虑到其相对畅通的融资渠道以及行业地位，覆盖比例的高低并不意味着其短期内有较大的偿债压力；此外，福星股份、大名城以及中交地产等覆盖比例较高，拟募资金的资金对其短期偿债保障程度较好，能较好的缓解短期偿还债券的压力。 值得注意的是，虽然证监会在短短半个月内同意了6家房企再融资的注册，但相对于拟通过股权融资募集资金的房地产企业们而言，仍是少数派。根据统计，年内已有25家房企拟进行股权再融资，其中被国内交易所受理的合计7家，分别是万科（150亿元）、华发股份（60亿元）、上海外高桥集团（35亿元）、荣盛发展（30亿元）、中南建设（28亿元）、三湘印象（16亿元）以及天地源（12.50亿元）等。但从时间长度来看，根据相关统计，A股房地产公司从初始预案公告日至发审委/并购重组委的通过日，历时2.2至25.4个月不等，中位数为7.6个月；此次获批最快的是中交地产，用时少于4个月，而其他5家房企用时均不到7个月，考虑到目前较为艰难的行业环境、融资环境以及定增募投的风险，略超中位数的获批时间更加突出了监管层支持优质房企再融资的迫切。 从实际销售来看，根据中指研究院数据显示，2023年上半年TOP100房企销售总额为35,682.3亿元，同比小幅增加0.10%，增幅相比上月大幅下降8.3个百分点，持续收窄。特别是二季度以来，房地产市场明显降温，购房者置业情绪偏弱；此外，2023年上半年销售额超千亿房企7家，较去年同期减少2家，百亿房企78家，较去年同期减少7家，行业与公司均面临较大的调整压力。在行业前景不明朗、房企面临较大经营压力的背景下，证监会接连批复房企再融资项目，意在提振购房者的市场信心、促进销售与行业基本面修复，但从总体上来看，“第三支箭”仍旧是以国央企为主的少数企业能受益，改善行业状况仍需多方面发力。（近期房地产行业跟踪情况见：《胜遇信用周报‖万达系再临“存亡危机”；“网红区域”城投负面事项持续发酵（2023.4.24-4.30）》、《胜遇信用周报‖天津市两城投被列下调观察；民企地产“危机”并存（2023.5.29-6.4）》及《胜遇信用周报‖出险房企债务重组取得新进展；山东多地同银行签署战略合作协议（2023.6.12-18）》） 3、昆明区域城投风波不断，区域融资环境急剧恶化 今年5月，昆明滇池投资有限责任公司（胜遇等级7-，预警类别：关注，以下简称“昆明滇投”）发行的10亿元“22滇池投资SCP003”债券兑付资金来源等事宜引发市场热议（详见《胜遇信用周报‖昆明滇投“惊险”兑付；比亚迪与长城汽车纠纷引热议，汽车债是否值得挖掘（2023.5.22-5.28》）。自该事件发生以来，昆明市城投企业累计新发债券8只，发行金额合计46.60亿元，票面利率在4.26%-7.50%之间，发行主体包括昆明市交通投资有限责任公司（胜遇等级6+，以下简称“昆明交投”）、昆明发展投资集团有限公司（胜遇等级7-，以下简称“昆明发投”）和昆明市城建投资开发有限责任公司（胜遇等级7+，以下简称“昆明城建”）等。 此外，我们关注到，本月昆明区域城投新增两条负面舆情，6月16日，昆明城建发布 《关于昆明市城建投资开发有限责任公司票据承兑逾期、所持部分子公司股份被冻结以及被列为被执行人的关注公告》称：“6月7日，上海票据交易所（以下简称“票交所”）公布了截至2023年5月31日票据承兑持续逾期名单。昆明城建存在2笔逾期承兑票据，承兑余额4.09亿元，逾期余额1.97亿元。截至2023年6月9日，昆明城建共有3家子公司股份被冻结，分别为昆明城路开发经营有限责任公司、昆明市城投文产投资有限责任公司和昆明城投环保科技有限公司被冻结标的合计5.20亿元，另外，6月12日，其新增一笔被执行信息，执行法院为昆明市官渡区人民法院，执行标的2.25亿元。” 此外，根据公开信息，2023年6月20日，昆明城建及其部分子公司与太平洋资产管理有限责任公司、国药控股(中国)融资租赁有限公司和远东国际融资租赁有限公司等单位之间存在因未按期归还到期借款或因项目工程施工合同纠纷,导致其银行账户被司法冻结、股权被冻结的情形，合计7.64亿，包括2.60亿元的89.11%股权，2.37亿元的100%股权等。 从股权