仓储物流稳定增长，地产业务短期承压

仓储物流稳定增长，地产业务短期承压 —南山控股(002314.SZ)公司2022年中报点评 2022年09月09日 证券研究报告公司研究公司点评南山控股(002314.SZ)投资评级买入上次评级买入 江宇辉地产行业分析师执业编号：S15005220100002联系电话：+8618621759430邮箱：jiangyuhui@cindasc.com 南山控股沪深300 100% 80%60%40%20% 0% -20%-40% 21/0922/0122/0522/09 资料来源：万得，信达证券研发中心 公司主要数据收盘价（元）4.4052周内股价波动区间(元)2.70-7.00 最近一月涨跌幅(％)21.21总股本(亿股)27.08流通股比例(％)100%总市值(亿元)119.00资料来源：万得，信达证券研发中心 信达证券股份有限公司CINDASECURITIESCO.,LTD北京市西城区闹市口大街9号院1号楼邮编：100031 仓储物流稳定增长，地产业务短期承压 2022年09月09日 本期内容提要: ⯁受房地产业务拖累，营收大幅下降净利亏损。公司2022上半年实现总营收 21.7亿元，同比下降47.08%；归母净利润亏损1.31亿元，同比下降 133.3%，营收下降主要由于房地产业务受疫情影响结算规模下降。从利润率来看，上半年公司受益于毛利率高达47.55%的仓储物流业务占比提升，整体毛利率水平显著提升至28.3%，较去年同期提升9.19pct；净利率方面，公司净利润大幅下降主要由于公司费用率大幅提升。公司上半年费用率大幅上升至39.56%，主要由于公司管理费用率大幅提升11.61pct至20.22%，费用率大幅提升拖累公司净利润。 ⯁仓储物流业务：营业收入稳定增长，多元拓展扩张规模。2022年上半年， 公司仓储物流业务宝湾物流实现营业收入8.03亿元，同比增长17.5%，经 营净现金流7.71亿元，同比增长66.1%，主要由于公司原有园区稳定运营及新园区投入使用且运营状况良好，租金稳步提升。截至2022年6月， 公司在全国范围内拥有并管理75个智慧物流园区，运营管理和规划在建仓储面积达900万平方米。公司物流仓库平均使用率为87.1%。2022年上半年通过投资拿地与项目收并购的方式，落实杭州速能、南京高新三期2个项目，新增获取土地面积共85.6亩。8月公司仓储物流子公司宝湾物流拟将天津宝湾物流园、廊坊宝湾物流园、南京空港宝湾物流园、嘉兴宝湾物流园作为底层基础设施项目，发行基础设施公募REITs。通过实施基础设施公募REITs项目，宝湾物流实现自持物业资产出表，预计可为上市公司实现归母净利润约4.9亿元。 ⯁房地产业务：保持稳健经营，拓展优质项目。2022上半年公司房地产业务实现全口径销售金额53.3亿元，同比下降20.80%，根据克而瑞口径公司上半年销售面积18.1万平，同比下降24.9%，主要受房地产市场上半年整 体下行影响所致。实现房地产业务收入2.10亿元，同比下降92.54%，营收下降主要受到项目结算面积减少影响。2022年上半年公司在上海、成都获取两宗地块，总规划计容建筑面积13.5万平米，同比下降76.19%。公司主动降低负债，三道红线均处健康状态，融资成本区间处在3.6%-9.0%，3年以上占比较高，融资期限结构健康。 ⯁维持公司“买入”评级。公司物流仓储业务营收稳定增长，物流园区下半年集中竣工，未来仓储物流业务有望保持高速增长。房地产开发业务疫情影响消退后，公司结转规模有望回升，全年业绩有望修复，同时下半年市 场有望边际回暖，从而受益于行业供给端分化，维持“买入”评级。 ⯁风险因素：房地产调控政策收紧或放松不及预期，地产行业销售下行幅度超预期，公司地产开发业务和物流地产业务拓展不及预期 主要财务指标营业总收入 2020A 11,232 2021A 11,180 2022E 14,438 2023E 17,076 2024E 20,277 同比(%) 55.1% -0.5% 29.1% 18.3% 18.7% 归属母公司净利润 1,293 976 1,003 1,105 1,273 同比(%) 220.5% -24.5% 2.8% 10.1% 15.2% 毛利率(%) 28.4% 21.0% 22.8% 23.6% 23.2% ROE(%) 13.2% 10.2% 9.5% 9.7% 10.2% EPS（摊薄）（元） 0.48 0.36 0.37 0.41 0.47 P/E 8.63 8.67 11.87 10.78 9.36 P/B 1.15 0.88 1.13 1.04 0.96 EV/EBITDA 11.21 14.69 14.37 12.46 11.76 资料来源：万得，信达证券研发中心预测;股价为2022年09月09日收盘价 目录 1受房地产业务拖累，营收大幅下降净利亏损4 2仓储物流业务：营业收入稳定增长，物流园开启REITs运作5 3房地产业务：受结算影响营收大降，审慎投资保持拿地7 维持公司盈利预测，维持“买入”评级9 风险因素9 图表目录 图表1：公司营业收入及同比增速4 图表2：公司归母净利润及同比增速4 图表3：公司毛利率及净利率4 图表4：公司各项费用率4 图表5：公司仓储物流业务收入及同比增速5 图表6：公司仓储物流业务已投入运营面积（万平）5 图表7：宝湾物流截至2022上半年主要物流园区情况5 图表8：宝湾物流拟发行REITs项目重估价值情况6 图表9：公司房地产业务收入及同比增速7 图表10：公司房地产业务收入占比（%）7 图表11：公司房地产业务销售金额及同比增速7 图表12：公司房地产业务销售面积及同比增速7 图表13：公司新增土储计容建筑面积及同比增速8 图表14：剩余可开发土储建筑面积（万平）8 1受房地产业务拖累，营收大幅下降净利亏损 公司2022上半年实现总营收21.7亿元，同比下降47.08%；归母净利润亏损1.31亿元，同比下降133.3%，营收下降主要受到房地产业务营收大幅下降92.54%所致，主要由于上半年部分城市受到疫情影响较大，结算规模下降，随着疫情影响逐步消退，公司下半年结转规模有望得到修复，全年业绩有望修复。从利润率来看，上半年公司受益于毛利率高达47.55%的仓储物流业务占比提升，整体毛利率水平显著提升至28.3%，较去年同期提升 9.19pct；净利率方面，公司净利润大幅下降主要由于公司费用率大幅提升。公司上半年费用率大幅上升至39.56%，主要由于公司管理费用率大幅提升11.61pct至20.22%，同时研发费用也由于并表大幅增加89.62%，费用率大幅提升拖累公司净利润。 图表1：公司营业收入及同比增速图表2：公司归母净利润及同比增速 120 100 80 60 40 20 0 营业总收入（亿元）同比(%) 20152016201720182019202020212022H 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 归母净利润（亿元）同比(%) 14 12 10 8 6 4 2 0 -2 -4 20152016201720182019202020212022H 20% 0% -20% -40% -60% -80% -100% -120% -140% -160% 资料来源：公司公告，信达证券研发中心资料来源：公司公告，信达证券研发中心 图表3：公司毛利率及净利率图表4：公司各项费用率 毛利率（%）净利率（%）费用率（%）销售费用率（%）管理费用率（%） 50% 40% 30% 20% 10% 0% 50% 40% 30% 20% 10% -10% 20152016201720182019202020212022H 0% 20152016201720182019202020212022H 资料来源：公司公告，信达证券研发中心资料来源：公司公告，信达证券研发中心 2仓储物流业务：营业收入稳定增长，物流园开启REITs运作 营业收入稳定增长，下半年预计有60万平竣工。2022年上半年，公司仓储物流业务宝湾物流实现营业收入8.03亿元，同比增长17.5%，经营净现金流7.71亿元，同比增长66.1%，主要由于公司原有园区稳定运营及新园区投入使用且运营状况良好，租金稳步提升， 同时，受益于税费支持政策的落地，上半年收到政府增值税留抵退税款大幅增加。截至2022 年6月，公司在全国范围内拥有并管理75个智慧物流园区，运营管理和规划在建仓储面积 达900万平方米，受到疫情管控、材料供应和施工受阻，公司上半年部分项目进度滞后， 未有新项目竣工，目前公司的10个在建项目中预计全年将有6个竣工，新增竣工面积约60万平方米。公司物流仓库平均使用率为87.1%，较去年同期有所下降，主要受到上半年疫情影响，部分仓库存在客户租约到期未续租，叠加疫情因素无法正常开展招商工作导致仓库租约存在时间衔接问题导致的使用率下降，疫情影响逐步消退后使用率有望回升。 图表5：公司仓储物流业务收入及同比增速图表6：公司仓储物流业务已投入运营面积（万平） 1000 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 运营、管理和规划物流园面积（万平）同比增速（%） 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 20182019202020212022H 仓储物流收入（亿元）同比增速（%） 1830 16 25 14 1220 10 15 8 610 4 5% 2 00% 20182019202020212022H 资料来源：公司公告，信达证券研发中心资料来源：公司公告，信达证券研发中心 图表7：宝湾物流截至2022上半年主要物流园区情况 园区2022年上半年仓库使用率（%） 增减变动 （%） 园区2022年上半年仓库使用率（%） 增减变动（%） 嘉兴嘉善宝湾 100.00% 0.00% 苏州吴江宝湾 100.00% 0.00% 嘉兴宝湾 92.60% 1.10% 昆山花桥宝湾 100.00% 0.00% 嘉兴三期宝湾 84.10% -9.90% 南京空港宝湾 89.40% -10.60% 杭州北宝湾 100.00% 0.00% 南通港闸宝湾 100.00% 1.70% 上海宝山宝湾 92.90% -7.10% 南通锡通宝湾 92.00% -6.70% 上海松江宝湾 100.00% 0.00% 镇江新区宝湾 60.80% -10.80% 无锡惠山宝湾 100.00% 0.00% 无锡江阴宝湾 83.90% 2.70% 宁波镇海宝湾 55.60% -8.00% 淮安经开宝湾 100.00% 32.90% 绍兴上虞宝湾 100.00% 0.00% 南京高新宝湾 7.60% 5.80% 杭州大江东宝湾 100.00% 0.00% 合肥肥东宝湾 95.70% -4.30% 无锡空港宝湾 100.00% 13.50% 鄂州葛店宝湾 81.60% -16.80% 宁波余姚宝湾 62.20% 44.70% 武汉汉南宝湾 68.90% -4.40% 杭州速能项目 74.30% - 武汉青山宝湾 21.30% -5.40% 宁波空港宝湾 28.40% - 郑州经开宝湾 100.00% 10.10% 北京空港宝湾 100.00% 0.00% 合肥新站宝湾 87.80% 18.20% 廊坊经开宝湾 100.00% 0.00% 武汉东西湖宝湾 37.90% - 青岛胶州宝湾 97.70% 3.20% 西安空港宝湾 94.40% -5.50% 天津津南宝湾 96.60% -2.30% 西安临潼宝湾 100.00% 0.10% 天津塘沽宝湾 100.00% 1.40% 西安高陵宝湾-世冠 82.50% - 天津滨港宝湾 82.60% 36.00% 西安高陵宝湾-乾龙 62.70% - 天津宝冷 100.00% - 成都新都宝湾 100.00% 0.